Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın düzenlediği ve ocak ayında başlayan Şehircilik Şurası’nda şehirciliğin yeni anayasası yazılıyor. Bakanlığa bağlı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan ve Şehircilik Anayasası’nın önemli bir parçasını oluşturan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı, ilgili kurumların, sivil toplum kuruluşlarının ve belediyelerin görüşüne sunuldu. Şehirlerde kentleşme alanında yaşanan sorunların çözümüne yönelik olarak düzenlenen Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı, bina inşaatlarında önemli değişiklikleri içeriyor.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı’nda Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın Şehircilik Şurası’nın açılış konuşmasında, başta yatay mimari olmak üzere dikkat çektiği birçok konunun çözüme kavuşturulduğu dikkat çekiyor. Taslak yasalaştığında başta yüksek katlı binaların yapımına tedbirler gelecek, binaların yatay yapılması için teşvik edilecek. Ayrıca Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın sert bir şekilde eleştirdiği kot farkı uygulamaları da yeni yönetmelik taslağı ile yeniden düzenleniyor. Buna göre, yamaç bölgelerde yapılan ve önden 2 kat, arkadan 8 kat görünen binalar için kademeli mimari şartı uygulanacak. Böylece bodrum olması gereken yerlere daire yapılmayacak.
Öte yandan yeni düzenlemeye göre, bodrum kat üzerinde bulunan mescit, kreş, kapıcı dairesi, yangın merdiveni ve balkon benzeri tüm alanlar toplam inşaat alanının yüzde 30’unu aşamayacak. İnşaata başlama sürecinde ruhsat olmaksızın hafriyat işlemleri tamamlanabileceği belirtilen yeni taslak sayesinde binalara takılan baz istasyonlarının ruhsat sorununu da çözülecek.
‘Her şehrin imar planı ayrı olacak’
Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılacak değişikliği “Biz imarın değişmez kurallarını yazıyoruz, şehirlere göndereceğiz. Diyeceğiz ki; ‘Siz de kendi şehrinizle ilgili hazırlayın bize geri gönderin.’ Süre vereceğiz, sonra o gelenleri onaylayacağız” sözleriyle duyurmuştu. Her şehrin planının ve imar yönetmeliğinin ayrı olacağını ifade eden Özhaseki, “Sivas Şarkışla’nın imar planıyla İstanbul’unki bir olmaz. Bitlis’teki imar planı yönetmeliğiyle İstanbul bir olmaz” demişti.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, çarpık kentleşme ve kötü siluet konusunda artan eleştirilerin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırladığı yeni imar yönetmeliği ile son bulacağını söyledi. Taslağın haziran ayına kadar onaylanmasını beklediğini söyleyen Nazmi Durbakayım, yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin getireceği değişiklikleri İNDERgi’ye değerlendirdi.
Stüdyo daireye izin yok
Yeni yönetmelikle birlikte artık stüdyo daire yapılamayacağını belirten Nazmi Durbakayım, kullanım amacının dışına çıkılan stüdyo daireler yerine en küçüğü minimum 28,5 metrekare büyüklüğünde 1+1 daireler yapılabileceğine dikkat çekti. Durbakayım, bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde en az 12 metrekarelik bir oturma odası, en az 9 metrekarelik bir yatak odası, en az 3,30 metrekarelik bir mutfak veya yemek pişirme yeri, en as 3 metrekarelik bir1 banyo veya yıkanma yeri ile en az 1.20 metrekarelik bir tuvalet olması gerekeceğini söyledi.
Yatay mimariye yönlendiriliyor
Yeni yönetmeliğin yatay mimariyi ön plana çıkardığını ifade eden Durbakayım, şu bilgileri verdi:
“Emsal Kat Sayısı E=2 ve Taban Alanı Kat Sayısı TAKS yüzde 40 olan bir arsada, yeni yönetmeliğe göre, komşu mesafeleri çekildikten sonra kalan alana taban oturumu yapılabilecek. Yol cephesi 30 metre, derinliği 40 metre olan 1200 metrekarelik düzgün bir dikdörtgen arsayı örnek olarak ele alalım. Normal şartlarda yüzde 40 TAKS ile taban oturumu 480 metrekare olması gerekiyor. Yeni yönetmeliğe göre yoldan 5 metre komşulardan 3 metre çekilmek sureti ile taban alanı eni (30-2×3)=24 metre, derinliği (40-(5+3))=32 metre olmak üzere 768 metrekarelik bir alan taban alanı olacak. Daha öncesinde emsal 2 olan bir yerde 1200×2=2400 m metrekare inşaat hakkı olan ve 2400/480=5 kat yapılabilen arsa, Yeni TASK oturumundan dolayı 2400/768=3,13 ki bu da 3 katlı bina yapılabilecek anlamına geliyor. Böylelikle daha alçak binalar ile imar hakları kullanılabilecek.”
Sonsuz müelliflik hakkına sınırlama
Mimari proje müelliflerinin ve mirasçılarının sonsuz müelliflik hakkına sınırlama getirileceğini kaydeden Durbakayım, “Bu yönetmelik kapsamında müellif ile akdedilen proje sözleşmesinde fikir ve sanat eseri telif hakkının devrine ilişkin hüküm yer almak zorundadır. Sözleşme olmadığı veya sözleşmede herhangi bir hükmün yer almadığı takdirde, müellifin fikir ve sanat eseri telif hakkından feragat ettiği varsayılacak” diye konuştu.
İsteyen istediği renge boyayamayacak
Yeni imar yönetmeliğinin belediyelere, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacı ile dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilme yetkisini vereceğini de vurgulayan Durbakayım, yerel yönetimlerin daha önce yapılmış olan yapılar için de bu yetkilerini kullanabileceğine dikkat çekti.
Emsal harici alanların toplamı emsal alanın en fazla yüzde 30 fazlası kadar olabileceğini de kaydeden Durbakayım, bodrum katlara yapılması şartıyla getirilen istisnaları ise söyle sıraladı:
“Otopark alanlarının 2 katının, sığınak alanının yüzde 30 fazlasının, yangın merdivenlerinin, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar ve ışıklıkların, ısı merkezi, su deposu ve enerji odasının, kömürlüklerin, kapıcı dairelerinin, ilgili yönetmeliğine göre hesap edilen minimum alanları ile ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatının konutlarda 100 metrekaresi, konut dışı yapılarda 300 metrekaresi, bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla otopark alanları, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, bu hesaba dahil değildir.”
Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek
Durbakayım yeni yönetmelikle getirilecek yeni uygulamalardan bazıları hakkında şu bilgileri verdi:
“Paratoner konulması yaygınlaştırılacak. Umumi binalar, sağlık ve eğitim tesisleri, oteller, içinde patlayıcı madde bulundurulan binalar ile yüksek bina ve tesislere Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği paratoner konulması mecbur olacak. Teraslar bahçe olarak kullanılabilecek, teraslara havuz dahi yapılabilecek. Konsept projeler için gerekli olan cephe motifleri artık yasal olarak yapılabilecek. Kamu projeleri hariç avan proje mecburiyeti olmayacak. Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek böylelikle süreler kısalacak.”
10-15 yıllık acil eylem planı
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı ve Şehircilik Şurası Üyesi Prof. Dr. Gürsel Öngören de ocak ayında çalışmalarına başlayan Şehircilik Şurası’nın şehircilikte reform başlatacak olan ‘Şehircilik Anayasası’nı hazırladığını belirterek, bu anayasanın haziran ayında bir eylem planı ile açıklanacağını söyledi. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişikliğin yeni eylem planının bir parçası olduğunu ifade eden belirten Öngören, “Çalışmalar tamamlandıktan sonra kentleşmede oyunun kuralları değişecek” dedi.
Prof. Dr. Gürsel Öngören, 1960-2000 yılları arası belediyelerin çarpık şehirleşmeye göz yumması sebebiyle şimdiki neslin yaklaşık 1trilyon dolar maliyeti olan bir şehir enkazı devraldığına dikkat çekti. Çarpık şehirleşme enkazının normal yöntemlerle kaldırılamayacağını ifade eden Öngören, “Devletimiz çarpık kentleşmeyi ortadan kaldıracak ve depreme karşı dayanıklı yeni mahalleler ve semtlerin oluşacağı 10-15 yıllık bir acil eylem planı hazırlatıyor. Şehircilik Şurası’nda ülkenin önde gelen bilim insanları, sektör liderleri ve belediyecileri Şehircilik Anayasası’nı yazıyor. Hazirandan sonra şehircilikte reform başlayacak” dedi.
1985 yılında çıkarıldıktan sonra Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin pek çok kereler değiştiğinden ve bütünlüğünü kaybettiğini kaydeden Gürsel Öngören şunları söyledi:
‘Yüzde 25 avantaj sona eriyor’
“Bu sebeplerle 2013 yılında yönetmelik yeniden ele alındı ve temel değişiklikler yapıldı. Yapılaşmayı düzenleyen bu yönetmelik çıktıktan sonra pek çok şehrin eskiden uygulanan imar yönetmelikleri de uygulamadan kalktı. Bu şehirlerden biri de İstanbul idi.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin imar yönetmeliğinde inşaat sektörü için pek çok lehe olan hüküm 2013 yönetmelik değişikliği sebebiyle ortadan kalkınca bina yaptıran vatandaşlar için bir karmaşa yaşandı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da yeni değişikliklere gayrimenkul ve inşaat sektörünün uyumunu sağlamak için Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin yanı sıra yapılaşma için lehe hükümler içeren İstanbul İmar Yönetmeliği gibi bazı şehirlerin yönetmelik hükümlerini devrede tuttu. Geçici 10. madde ile bu dönemde iki yönetmelik hükümlerinin de aynı anda uygulanması için bir yıllık süre koydu.
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ile yaklaşık yüzde 20 olan yapılaşma avantajı, eski yönetmelik hükümlerinin de uygulanması ile yüzde 25 oranında uygulandı. Kat bahçesi şeklindeki balkonlar, çatılarda kullanım alanı oluşturma gibi avantajlar kullanıldı. Bu düzenlemedeki yüzde 25 imar uygulama avantajı geçiş dönemi 2016 yılında da uzatılarak 30 Haziran 2017 tarihine kadar geçerli kılınmıştı. Yapılaşmaya yüzde 25 avantaj getiren bu dönem 30 Haziran’da sona ereceği için gayrimenkul ve inşaat sektörünün, dolayısıyla bu uygulamalardan faydalanan vatandaşlarımızın talepleri idareyi konuyu hızla çözmeye yönlendirdi.”
‘Belediyeler ek kurallar getirebilecek’
Yeni yönetmelik çalışmasıyla şehirlerde temel ve kalıcı bir yapılaşma düzeni getirildiğini anlatan Gürsel Öngören, geçici dönemin de sona erdiğine dikkat çekerek “Yeni yönetmelikte tüm belediyelerin uyacağı ortak yapılaşma düzeni olacak. Kat bahçelerinin suiistimali ortadan kalkacak, yapılaşmanın yataya yayılması için taban oturumu artırılacak, otopark yapımı zorunlu hale gelecek. Öte yandan illerde belediyeler bu yönetmeliğe ters düşmeyecek şekilde kendi şehir özelliklerine göre bazı ek kurallar da getirebilecekler” açıklamasında bulundu.
‘Asıl reform haziranda başlayacak’
Yönetmelik değişikliğinin şehircilikte yapılacak reformun sadece yüzde 5’ini kapsayacağını dile getiren Gürsel Öngören “Şehircilik konusunda devletimiz bir reform planı, yani Şehircilik Anayasası’nı hazırlıyor. Üyesi olduğum Şehircilik Şurası’nda üç aylık çalışmayla raporlar oluşturuldu, yapılaşma düzenindeki sorunlu alanlar belirlendi. Şehircilik Şurası nisan ayının sonunda çalışmasını bitirerek ‘Şehircilik Anayasası’nı hazırlamış olacak. Bu rapor Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın katılımıyla mayıs ayının sonunda kamuoyuna açıklanacak. Asıl reform bu açıklama sonrası haziranda başlayacak” diye konuştu.
‘Reformun en önemli aracı kentsel dönüşüm’
Türkiye’deki çarpık şehirleşmeyi ortadan kaldırmak için Şehircilik Şurası’nın hazırladığı Şehircilik Anayasası’nın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ve tüm belediyelere rehber olacağını belirten Öngören, şöyle devam etti;
“Şehircilik Anayasası ile çarpık şehirleşme ve keyfi uygulamalarla yaptırılan binalardan kaynaklanan sorunlar 10-15 yıllık bir eylem planıyla ortadan kalkacak. Tüm illerde ve ilçelerde imar planları yenilenecek. Kentsel dönüşüm de bu reformun en önemli aracı olacak. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği de Şehircilik Anayasası çalışmasının küçük bir unsuru. 30 Haziran’da yüzde 25 imar avantajı sona ereceğinden yeni yönetmelik devreye alınacak. Yönetmeliğin de bir parçası olduğu Şehircilik Anayasası ile düzenli, sağlıklı ve estetik şehirleşme için yeni bir yapılaşma düzeni getirilecek. İnsanların işlerinden, okullarından evlerine döndüklerinde; yeşil parkların, spor salonlarının, kültür merkezlerinin, çınaraltı kahvelerinin olduğu mahallelerinde, komşularıyla birlikte yaşayıp mutlu olacakları bir şehir hayatı hedefleniyor.”
‘Stüdyo olmasa da olur’
Gayrimenkul ve inşaat sektörünün temsilcileri de Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı hakkında olumlu değerlendirmelerde bulundu. Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Aziz Torun, yeni yönetmelik taslağına stüdyo daire yapılamamasının doğru bir gelişme olduğunu ifade ederek, “Bunu hem dernek başkanı hem de gayrimenkul geliştiricisi olarak bir anlamda doğru buluyoruz” dedi. Bir projede çok sayıda stüdyo daire bulunmasının yanlış kullanımlara sebebiyet verdiğini ifade eden Torun, şunları söyledi:
“1+1 zaten öğrenci, bekar veya yaşlı çift olsun, çok sayıda insanın ihtiyacını karşılıyor. Bazı kişilerin de fiyat olarak ancak ona gücü yetiyor. Dolayısıyla 1+1 önemli bir ihtiyacı zaten karşılıyor. Stüdyo dairelerin kaldırılmasının sektöre olumlu ya da olumsuz bir etkisi olmaz. Bu daireleri önceden yapanlar muaf. Bundan sonra yapacak olanlar da projelerini buna göre yapacaklar. Zaten stüdyo daireye sahip projeler çok azdı.”
‘Taslağın yasalaşmasını destekliyorum’
Kuzu Grup Yönetim Kurulu Üyesi Özen Kuzu da Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Taslağı’nın yasalaşmasını desteklediğini belirterek “En ufak konutun 1+1 olmasını daha doğru buluyorum. Stüdyo daire mantığı Türk toplumu için avantajlı ve kullanışlı değil. Onlar yerine en ufak daireler kullanışlı metrekarelerde 1+1 olarak planlanabilir. 1+1 konutları yalnız yaşayan bireylerin yanı sıra çekirdek bir aile de tercih edebilir” açıklamasında bulundu.
‘Taban alanı lokasyona göre değişmeli’
DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya ise taban alanının lokasyona göre değişmesi gerektiğini söyledi. Beyoğlu, Nişantaşı gibi bitişik nizamlı binaların yoğun olduğu bölgelerde, binaların arsa alanının neredeyse tamamını kapladığına dikkat çeken Dumankaya, “Buradaki binalar dönüştürülürken, yüksekliğin artmaması için taban oturumunun genişletilmesi gerek. Bu, esnek bir proje sağlar. Fakat yol, meydan ve park gibi yeşil alanlar önceden belirlenmeli” diye konuştu.
Esra Özsümer/İndergi
News
GENEL
ARSA - ARAZİ
GÜNDEM
GÜNDEM
KONUT PROJELERİ
GENEL