İş yaşamındaki değişimler, modern hayatın getirdiği yeniliklerle insanların yaşam tarzları, iş yapış süreçleri ve beklentileri de değişiyor. Ofis tercihinde de her türlü konforun yer aldığı ofislere talep artıyor. Bundan 20 yıl önce iş merkezlerinde ya da apartmanlarda faaliyet gösteren şirketler, artık akıllı ofisler olarak tabir edilen modern, altyapısı iyi kurgulanmış ofisleri tercih ediyor.
Türk firmalarının yanı sıra yabancıların da Türkiye’de, özellikle İstanbul’da ofis açmaları, ofis projelerine olan ilgiyi giderek artırmaya başladı. Ofis sektöründeki beklentilerin bu denli artmasıyla geliştirici firmalar, hizmet standardı yüksek A sınıfı ofis yatırımlarına yönelmiş durumda.
Bugün uluslararası şirketlerin ofis üssü haline gelen İstanbul’daki ofis sektörü incelendiğinde, Avrupa yakasında bulunan ofisler ağırlıklı olarak, Şişli–Zincirlikuyu, Levent-Maslak aksında Büyükdere Caddesi üzerinde yoğunlaşmış durumda. Bu bölge, İstanbul’un Merkezi İş Alanı(MİA) olarak adlandırılan bölgesini oluşturuyor.
İstanbul ofis pazarındaki boşluk oranı yüzde 23
JLL verilerine göre İstanbul, inşaat halindeki 1,7 milyon metrekarelik ofis alanıyla Londra, Paris, Milano ve Berlin’i geçerken, 173 bin metrekarelik yıllık işlem adediyle de Milano ve Hong Kong’u geride bıraktı.
İstanbul, ofis kiralarıyla da son 10 yılda Londra, Paris, Milano, Hong Kong, New York ve Berlin ile yarışır hale geldi. Ancak son yıllarda kiralar düşüş eğiliminde. Ofis pazarındaki boşluk oranının yüzde 23’ü bulması nedeniyle bu düşüşün sürebileceği öngörülüyor.
JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, İstanbul ofis piyasasındaki mevcut arzın 5.3 milyon metrekare olduğuna işaret ederek, “Yeni gelecek 1.7 milyon metrekarelik arz ile bu rakam 7 milyon metrekareye çıkacak.
İstanbul ofis piyasasında metrekare bazında şu an en düşük ofis kira ortalaması 22 dolar civarında. En yüksek kira ortalaması ise 30 dolarlar seviyesinde” şeklinde açıklamada bulundu.
2016 yılına kadar çoğu şirketin uluslararası merkez olarak İstanbul’u seçmiş olması ofis piyasasını ciddi şekilde büyüttüğüne de işaret eden Mermer bu konuda şu bilgileri verdi:
“Ancak son dönemde yeni şirket sayısındaki düşüş ve yabancı şirketlerin büyüme politikalarındaki değişiklikler nedeniyle İstanbul Ofis Piyasasında talep daralması yaşanıyor ve zor bir dönemden geçiliyor. Yabancı şirketlerin İstanbul ofis piyasasını incelemeye ve bilgi almaya yönelik ilgisini görüyoruz ancak bu ilgi ofis kiralama talebine dönüşmüyor. Diğer yandan yeni binaların bile A sınıfı ofis standartlarına göre geliştirilmemesi İstanbul’un nitelikli arz konusunda gelişmiş piyasaların gerisinde kalmasına neden oluyor. İstanbul ofis piyasasının en önemli gündem maddelerinden biri de arz fazlası. Bu konu önümüzdeki yıllarda büyük bir sorun olarak kapıyı çalacak”
İzmir’de kira oranları düşük
İzmir ofis piyasasında ise mevcut arzın 269 bin metrekare olduğunu, yeni gelecek 185 bin metrekarelik arz ile bu rakamın da 454 bin metrekare ulaşacağına vurgu yapan Mermer, İzmir ofis piyasasının mevcut durumu hakkında da şu bilgileri verdi:
“İzmir’deki ofislerin metrekare kira ortalaması 5 ile 11 dolar arasında değişiyor. Türkiye A sınıfı ofis pazarının yüzde 2.7’sini temsil eden İzmir, İstanbul ve Ankara’dan sonra en büyük ofis pazarı konumunda. Şimdilik lojistik ve denizcilik sektöründe faaliyet gösteren şirketler ana kullanıcılar olarak göze çarpsa da yakın zamanda farklı sektörlerden şirketlerin de İzmir’i tercih etmesi bekleniyor. İzmir’in eski merkezi iş alanı Konak’a bağlı Basmane ve Çankaya iken, şimdi Salhane-Bayraklı yeni merkezi iş alanı olarak gündemde. Kira oranları ise İstanbul’a göre düşük. Bu da aslında şirketleri cezbediyor, özellikle ucuz kiralar ve kolay bulunabilir iş gücü nedeniyle son dönemde büyük şirketlerin operasyon merkezlerini İzmir gibi şehirlere taşıması gündeme geldi. Ayrıca yeni gelişen ofis arzı ve İstanbul’dan da gelen kaliteli iş gücü sayesinde önümüzdeki günlerde İzmir ofis piyasasının gelişmesi gündeme gelecektir”
Ankara’da kira oranlar düşüş eğiliminde
Ankara’da mevcut ofis arzının 950 bin metrekare olduğu bilgisini veren Mermer, yeni gelecek 150 bin metrekare arz ile birlikte bu rakamın 1 milyon 100 bin metrekareye uyacağını söyledi. Ankara’da yer alan ofislerin boşluk oranlarının yüzde 20’lere vardığını, metrekare bazında kira ortalamasının 40 TL olduğuna da vurgulayan Mahir Mermer, Ankara ofis piyasası hakkında şu değerlendirmelerde bulundu:
“Kira bedeli İstanbul’un aksine global piyasalara benzeyerek net alan üzerinden hesaplanmaktadır. Yoğun olarak Söğütözü bölgesinde yeni ofis stoğu gelmektedir. Geliştirilen çoğu proje kat kat satılması Ankara’da kaliteli A sınıfı ofis geliştirilmesini engellemektedir. Kullanıcısı açısından ağırlıklı olarak devlet kurumlarının kiracı ya da mal sahibi durumunda olması ve global şirketlerin İstanbul’daki merkezlerinin 10’da 1 oranında büyüklüğe sahip merkezlerini Ankara’da konumlaması, Ankara’daki nitelikli ofis gelişimi olumsuz etkilemektedir. Ama devlet kurumlarının talebi ofis piyasası gelişiminde önemli rol oynamaktadır. Kira seviyelerinin önümüzdeki günlerde düşüş eğiliminde olacağını göstermektedir”
İstanbul ofis projeleri
İmga Portall:
İstanbul Anadolu Yakası’nın gelişen bölgesi Kurtköy mevkiinde İmga Group tarafından hayata geçirilecek olan İmga Portall projesi 470 yataklı otel, 72 adet home office, 156 adette ofisten oluşuyor. İmga Portall projesinde ofis konseptinde yer alan ünitelerin büyüklükleri ise 65 metrekare ile 258 metrekare arasında değişiklik gösterecek şekilde tasarlandı. Projede yer alan ofislerin fiyatları; 515 bin TL’den başlıyor. Lokasyon itibari ile özel noktada konumlanan İmga Portall projesinde lokasyon kadar sosyal imkanlar da dikkat çekiyor. İmga Portall projesinde sosyal donatı olarak masaj salonlarından saunalara, tuz odalarından profesyonel fitness salonlarına, kafeteryalardan vitamin barlara kadar birçok aktivite alanları sunuluyor. İnşaat çalışmalarına başlanan projede teslimlerin Ekim 2019’da yapılması hedefleniyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0850 733 61 01
Web Adresi: www.imgaportall.com
The Holl:
Metal Yapı Konut ve Bekart İnşaat ortaklığı ile Pendik E-5 bağlantı noktasında hayata geçirilecek olan The Holl projesi 3 bin 100 metrekarelik bir alanda 14 katlı tek bloktan oluşuyor. Projenin içerisinde 90 adet ofis ve home ofis yer alıyor. Modüler sistemle birleştirmeye elverişli olan bağımsız birimlerden 1+0’lar brüt 75 ila 86 metrekare, 1+1’ler ise brüt 98 ila 146 metrekare büyüklüğe sahip. 442 bin ile 970 bin TL aralığında. Satışa sunulan projenin Temmuz 2019’da tamamlanması planlanıyor. Tamamı balkonlu olan ofis ve home ofisler 7. kattan itibaren deniz manzarasına sahip. The Holl Pendik projesi Sabiha Gökçen Havaalanı ile Pendik Hızlı Tren İstasyonu’na 5 dakika, Kadıköy Metrosu’na 1 dakika, Pendik-Yalova İskelesi’ne 5 dakika, Osman Gazi Köprüsü’ne 15 dakikalık mesafede yer alıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0216 483 46 55
Web Adresi: www.theholl.com.tr
Volume Kurtköy Ofis:
Çalışkan Yapı tarafından hayata geçirilen Volume Kurtköy Ofis projesi 5 bin metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. Ticari bir proje olarak planlanan Volume Kurtköy Ofis, 1+1’ler 60 ila 178 metrekare, 2+1 ve 3+1’ler 108 ila 249 metrekare, ofisler ise isteğe bağlı olarak 300 metrekareden 2 bin 500 metrekareye kadar birleştirilebilir alana sahip.Projede yer alan ofislerin fiyatları 372 bin TL’den başlıyor.Via Port AVM’nin yanı başında bulunan proje, ulaşım kolaylığıyla dikkat çekiyor. Volume Kurtköy Ofis projesinde 22 ila 130 metrekareye kadar birleştirilebilir 5 adet toplantı ve seminer salonları, lobi alanı, premium resepsiyon hizmeti, call center ve vale parking hizmetleri sunuluyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0216 482 10 20 – 0216 482 20 40
Web Adresi: www.volumeist.com
Deluxia Park Business:
Teknik Yapı tarafından Maltepe’de 14 bin metrekarelik arazi üzerine inşa edilecek Deluxia Park Business projesinde 400 ofis ve 14 ticari alan yer alıyor. Projede yer alan ofislerin büyüklükleri 80 metrekare ile 1.316 metrekare arasında değişiklik gösteriyor. 14 adet olan ticari alanların büyüklükleri ise 99 ile 555 metrekare arasında değişiklik gösteriyor. En düşük ofis fiyatının 712 bin TL’den başladığı projenin Aralık 2020’de tamamlanması planlanıyor. Projede, büyüklükleri 76 ile 123 metrekare arasında değişen 6 adet toplantı salonu yer alacak. Deluxia Park Business, değerlenen Kartal ve Maltepe’nin kesişim noktasında yer alırken, metroya, E5’e, havalimanına ve diğer ulaşım ağlarına olan yakınlığı ve rahat erişimi ile ön plana çıkıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0850 640 07 07 – 444 10 08
Web Adresi: www.deluxiapark.com
Seba Office Boulevard:
Proje, Seba İnşaat- Index Grup şirketi Teklos AŞ ortaklığı ile İstanbul Kağıthane Cendere’de, 24 bin 651 metrekarelik alan üzerinde inşa edildi. 5 adet blok ve 204 adet bağımsız bölümden oluşan projede, 188 adet ofis, 3 adet restoran ve 13 adet dükkan yer alıyor.
Projede, 116 ila 1.086 metrekare arasında büyüklüğe sahip ofislerin metrekare satış fiyatı KDV hariç 3 bin 500 dolar olarak belirlendi. Seba Office Boulevard’ta yaşam başladı. Proje, yeşil bina derecelendirme alanında en geçerli uluslararası sistem olan LEED sertifikasına aday. Projenin inşası sırasında atıklar geri dönüşüme gönderilerek çevreci bir süreç planlandı. Projede kat bahçeleri, oturma alanları, sosyal alanlar, süs havuzları, mini golf, masa tenisi ve basketbol sahaları, çocuk bakım alanları ve sağlık merkezi yer alıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0212 289 00 77
Web Adresi: www.sebainsaat.com.tr
Premium Ofis Beylerbeyi:
Ege Yapı tarafından Beylerbeyi’nde inşa edilmekte olan Premium Ofis projesi 5 bin 773 metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. Proje 11 bin 67 metrekarelik inşaat alanına sahip. Üç bloktan oluşan projede 8.045 metrekare ofis alanı bulunuyor. Premium Ofis Beylerbeyi projesinde ofislerin alanları 200 ile 565 metrekare arasında değişiyor. “Premium Ofis Beylerbeyi projesi, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü’nün, metrobüs durağının hemen yanı başında ve Beylerbeyi sahile sadece 1,6 kilometre mesafede yer alıyor. Toplam 105 milyon TL yatırım değerine sahip olan Premium Ofis Beylerbeyi projesinin inşaatının yüzde 70’i tamamlandı. Metrekare bazında 12 bin 500 TL’den satışa sunulan projenin önümüzdeki aylarda teslim edilmesi planlanıyor.
Satış ofisi Telefonu: 444 53 43
Web Adresi: www.egeyapi.com
Keleş Center Airport:
Keleş İnşaat ve Mese İnşaat Ortak Girişimi tarafından hayata geçirilen Keleş Center Airport projesi 150 bin metrekare inşaat alanına sahip. Toplam 3 bloktan oluşan projede 498 rezidans, 220 ofis ve 52 mağaza yer alıyor. 12 bin 430 metrekare peyzaj alanına sahip projenin 1.700 metrekare sosyal tesisi bulunuyor. Bağımsız bölümlerin fiyatlarının 7 bin 500 TL’den başladığı projenin, Aralık 2019’da tamamlanması planlanıyor.
Altın aks olarak nitelendirilen Küçükçekmece E-5 hattının en yeni projesi Keleş Center Airport, İstanbul’un en değerli noktalarından E-5 Otoyolu’nun hemen bitişiğinde projelendirildi. Proje, 450 milyon TL’lik yatırım bedeli ile yükseliyor.
Satış Ofisi Telefonu: 444 4 555
Web Adresi: www.kelescenterairport.com
Kuzey Yakası:
Emlak Konut tarafından Başakşehir’de 350 bin metrekare arasa üzerinde geliştirilen Kuzey Yakası, 10 blokta yatay mimari konsepti ile az katlı olarak inşa ediliyor. Projenin 7 bloğu ticaret ve ofis geriye kalan 2 bloğu otel ve kongre merkezine, 1 bloğu ise içerisinde spor salonu ve kapalı yüzme havuzu bulunan spor tesisine ayrıldı. TEM, E-5, 3. Köprü gibi bağlantı yollarına olan yakınlığı ile dikkat çeken proje, karma kullanım çok fonksiyonlu programıyla farklı beklentilere cevap veriyor. Ortalama metrekare birim fiyatının 7 bin ile 7 bin 500 TL aralığında olduğu projenin, Aralık 2020’de tamamlanması planlanıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0212 801 43 11
Web Adresi: www.emlakkonutkuzeyyakasi.com
Porta Vadi:
Tüm Yapı tarafından Kağıthane Cendere Vadisi’nde 33 bin 784 metrekare arsa üzerinde inşa edilmekte olan, Porta Vadi projesi toplam 4 blokta 72 daire, 166 ofis ve 20 mağazadan meydana geliyor. Blokların 1’inde rezidanslar, 3’ünde ise ofisler yer alıyor. Porta Vadi projesinde, ofisler 48 ila 1.025 metrekare büyüklüğe sahip. Projede yer alan ofisler KDV hariç 1 milyon 236 bin 900 ile 4 milyon 9 bin TL aralığında satışa sunuldu.
Aralık 2018’de tamamlanması planlanan Porta Vadi’de de akıllı alt yapı sistemlerine öncelik verildi. Porta Vadi projesi Türk Telekom Stadyumu ve inşaatı devam eden Şişli Etfal Hastanesi’ne oldukça yakın bir konumda yer alıyor
Satış Ofisi Telefonu: 0212 285 9 285
Web Adresi: www.portavadi.com
Nidakule Kayaşehir:
Tahincioğlu Gayrimenkul’ün ve A+ standartlarında ofis projelerinden biri olan Nidakule Kayaşehir projesi 77 bin 327 metrekare arsa üzerinde 26 kattan oluşuyor. Her katında 8 ayrı bağımsız bölüm bulunan ofis katları, modüler sistemde olup 90, 124, 430 ve 860 metrekare olarak tasarlandı. Projede yer alan ofisler 453 bin 390 TL ile 5 milyon 422 bin TL aralığında satışa sunuldu. Projenin Mart 2019’da tamamlanması planlanıyor.
Nidakule Kayaşehir, Palladium Kayaşehir AVM’nin üzerine yer alıyor. Proje, çevresindeki resmi kurumların yanı sıra Sağlık Kent, Kent Park, Yavuz Sultan Selim köprüsü, Atatürk Havalimanı, İstanbul Yeni Havalimanı, metro ve tramvay hatlarına yakınlılığı ile de önemli bir konumda yer alıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 444 4 846
Web Adresi: www.nidaparkkayasehir.com
Levent No/5:
Saral ve Altınbaş Holding iştiraki olan Alsar Gayrimenkul tarafından Levent’te yer alan 5 bin metrekare büyüklüğündeki arsa üzerinde hayata geçirilen Levent No/5 projesi, 90 ofis ve 13 ticari üniteden meydana geliyor. Altı katlı tek bloktan meydana gelen projede alanları 80 ile 4 bin metrekare arasında değişen ofisler yer alıyor. Projede 300 araçlık kapalı otopark bulunuyor. Projede yer alan ofislerin metrekare birim fiyatları 3 bin 800 ile 5 bin 500 dolar arasında değişiyor. Mayıs 2018’de tamamlanması planlanan proje metroya sadece 100 metre mesafede bulunuyor. A plus bir proje olarak tasarlanan Levent No/5’te yer alan ofisler, modüler sistemle isteğe göre birleştirip, bölünebiliyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0212 264 62 00
Web Adresi: www.leventno5.com
Ofis Karat Bakırköy:
Emlak Konut GYO güvencesiyle Bakırköy Kadın Doğum ve Çocuk Hastalıkları Eğitim ve Araştırma Hastanesi’nin bulunduğu 5 bin 250 metrekare arsa üzerinde hayata geçirilen Ofis Karat Bakırköy projesi Baş Yapı, Güney Gayrimenkul, Elit Vizyon imzası taşıyor. Projede 72 ofis ve 18 dükkan yer alıyor. Projedeki ofislerin büyüklüğü 70 ile 425 metrekare arasında değişiyor. Ofis Karat Bakırköy projesi 6 katlı tek bloktan meydana geliyor.
En düşük ve en yüksek ofis fiyatların 940 bin ile 7 milyon 600 bin TL aralığında olduğu projenin, Mart 2019’da teslim edilmesi planlanıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0212 676 34 34
Web Adresi: www.ofiskaratbakirkoy.com
Vadi Koru:
İnvest İnşaat A.Ş. tarafından Ayazağa’da hayata geçirilen Vadi Koru projesi 20 bin metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. 85 bin metrekare inşaat alanına sahip projede 242 konut, 84 ofis ve 13 ticari ünite yer alıyor. 3 blokta konutlar, diğer 2 blokta ise ofisler bulunuyor. Ofislerin ortalama metrekare birim fiyatlarının 3 bin dolardan başladığı projenin Temmuz 2019’da tamamlanması planlanıyor. Vadi Koru, TEM Otoyolu’nun hemen yanı başında yer alıyor. Çevresinde Ali Sami Yen Spor Kompleksi ve Türk Telekom Stadyumu’na 1,3 kilometre, Maslak’a 4 kilometre, Seyrantepe metrosuna 2 kilometre mesafede konumlanan proje, metro ve Havaray ulaşımıyla da şehrin tüm merkezlerine kolay ulaşım imkanına sahip bir noktada bulunuyor.
Satış Ofisi Telefonu: 444 39 94
Web Adresi: www.vadikoru.com
Selenium Retro 9:
Aşçıoğlu İnşaat’ın 125 milyon Dolarlık yatırımla hayata geçirdiği Selenium Retro 9 projesi Ataköy’deki 7 bin 500 metrekarelik eski Londra Camping arsası üzerine kuruluyor. Konut ve ofis olmak üzere 18’er katlı iki bloktan oluşan projede 225 konut ve 108 ofis yer alıyor.’da, 136 ile 913 metrekarelik ofis tipleri mevcut durumda. Projede yer alan ofislerin metrekare bazında satış fiyatı 9 bin 350 TL’den başlıyor. Selenium Retro 9 projesinin Haziran 2019’da teslim edilmesi planlanıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0212 661 01 16
Web Adresi: www.seleniumretro9.com
Ferko Line:
Ferko İnşaat tarafından Kağıthane’de yer alan 20 bin 436 metrekare arsa üzerinde inşa edilmekte olan Ferko Line projesi üçü ofis biri otel olmak üzere dört bloktan meydana geliyor. Projede 192 ofis, 38 adet ticari alan ve 173 oda kapasiteli Four Points by Sheraton Oteli bulunuyor. Ferko Line’da tavan yüksekliği 3.65 metre olan 166 metrekareden 1.624 metrekareye kadar ofis seçenekleri sunuluyor. Projede yer alan ofislerin metrekare bazında satış fiyatı 3 bin 500 dolardan başlıyor. 120 milyon dolarlık toplam yatırım bedeline sahip olan Ferko Line projesinin Kasım 2018’de tamamlanması planlanıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0212 327 17 36
Web Adresi: www.ferko.com.tr
İstanbul Tower 205:
Metal Yapı Konut imzası taşıyan İstanbul Tower 205 projesi Levent Büyükdere Caddesi’ne cepheli 21 bin metrekare arsa üzerinde inşa ediliyor. 2 bloktan oluşan projenin 220 metre yükseklikteki kule bloğunda 52 ofis katı, 20 metrelik podyum bloğunda ise teras kullanımlı ofisler ve dükkanlar yer alıyor. İstanbul Tower 205, toplam 6 bin metrekarelik kullanım alanına sahip konferans salonu, 300 kişilik oditoryumu, 105 kişilik 22 adet toplantı odaları ile farklı büyüklüklerdeki toplantı, konferans ve seminer ihtiyaçlarına da cevap veriyor. A++ ofis özelliklerine sahip İstanbul Tower 205’te bulunan 16 adet asansör, 25 saniyelik bekleme süresi ile Türkiye’nin en hızlı asansörleri olma özelliğini taşıyor. Ortalama metrekare satış fiyatlarının 8 bin 500 ile 9 bin dolar aralığında olduğu, projenin Mayıs 2018’de teslim edilmesi planlanıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0212 268 00 68
Web Adresi: www.istanbultower205.com
Skyland İstanbul:
Eroğlu Gayrimenkul tarafından İstanbul’un merkezi Seyrantepe’de 46 bin metrekare arsa üzerinde hayata geçirilen Skyland İstanbul, kapılarını açtı. 628 ofisin bulunduğu Skyland İstanbul‘da Tower,Loft ve Flat olmak üzere üç farklı ofis tipi yer alıyor. Tower ofisler yüksek yatırım değeri ve birleştirilerek her katta 2 bin metrekareye kadar istenilen büyüklükte tasarlanabiliyor. Skyland İstanbul’da yaklaşık 90 bin metrekare kiralanabilir alana sahip ve tek katta 1200 metrekare genişlik sunan loft ofisler ise 8 metre tavan yüksekliği ile ferah bir çalışma alanı yaratıyor.
Skyland İstanbul’un bir başka ofis seçeneği olan flat ofisler toplamda 17 bin 500 metrekarelik kiralanabilir alanıyla Cendere caddesi üzerinden direk giriş olanağı sunuyor. Skyland Tower ofisler satılıyor. Loft ve Flat ofisler ise kiralanıyor. Projede yer alan ofislerin fiyatı 970 bin ile 3 milyon 834 bin TL aralığında.
Satış Ofisi Telefonu: 0212 289 89 99
Web Adresi: www.skylandistanbul.com
Torun Center:
Torunlar GYO tarafından 33 bin 615 metrekare büyüklüğündeki eski Ali Sami Yen Stadı arsası üzerine geliştirilen Torun Center projesi 682 milyon TL yatırım değerine sahip. Ofis, rezidans ve ticari alanlardan oluşan Torun Center projesi konumuyla dikkat çekiyor. 3 kule halinde yükselen Torun Center projesi zeminden 160 metre yüksekliğinde olan iki konut kulesi toplam 42 kattan, ofis kulesi ise 36 kattan oluşuyor. Projede 226 ofis yer alıyor. 2015 yılının Aralık ayında tamamlanan projede ofislerin minimum metrekare satış fiyatı 4 bin 500 dolardan başlıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0 212 267 47 47
Web Adresi: www.toruncenter.com
Business İstanbul:
SVR Grup tarafından Fikirtepe’de 10 bin metrekare arsa üzerinde hayata geçirilen Business İstanbul projesi üç ayrı ofis kulesinden oluşuyor. Kule A’da 190 adet ofis, Kule B’de 189 adet ofis, Kule C’de ise 14 adet ofis olmak üzere toplam 393 adet ofis bulunuyor. Ofisler, 79, 83 ve 320 metrekare büyüklüğe sahip. Modülasyonlar ve mimari proje esnekliği sayesinde kat bazında maksimum 1.250 metrekareye kadar farklı kullanım alanı alternatifleri sunuyor.
İstanbul’un tam kalbinde, Avrasya Tüneli’nin çıkış noktasında yer alan Business İstanbul projesi E-5’e cepheli konumuyla dikkat çekiyor. Proje 550 milyon TL’lik yatırımla hayata geçirildi. Geçtiğimiz yılın Haziran ayında yaşamın başladığı projede yer alan ofislerin fiyatı; 283 bin ile 1 milyon 109 bin 285 dolar aralığında.
Satış Ofisi Telefonu: 444 60 13
Web Adresi: www.businessistanbul.com
Bomonti Business Center:
Peker Şirketler Topluluğu tarafından Bomonti’de 27 bin 817 metrekare arsa üzerinde geliştirilen proje, 27 katlı tek kuleden meydana geliyor. Bomonti Business Center projesinin 22 katı ofislere ayrılmış durumda.. 800 metrekare tam ofis katları 4’e bölünebiliyor. Bu şekilde 88 adet çeyrek ofis yer alıyor. Bomonti Business Center’da hemen teslim ofislerin satış fiyatları 950 ile 3 milyon 320 bin dolar aralığında. Boğaz Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet köprülerine kolay ulaşım sağlayacak bir noktada yükselen Bomonti Business Center, Kağıthane ve Dolmabahçe tünelleri sayesinde ana arterlere hızlı bağlantı sağlıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 444 44 96
Web Adresi: www.bomontibusiness.com
Ankara ofis projeleri
Kale Ofis:
Kocamanlar Alüminyum A.Ş tarafından Ankara’nın hızla gelişen bölgesi Çukurambar’da inşa edilmekte olan Kale Ofis projesi, tek blokta toplam 123 adet ofisten oluşuyor. 107 metre bina yüksekliğine ve 4 metre kat yüksekliğine sahip olan Kale Ofis 62 metrekare ile 469 metrekare aralığında ofislerden oluşuyor. Kale Ofis’in dikkat çeken özelliklerinden biri de otopark sıkıntısını tamamen ortadan kaldırıyor olması. 5 katlı otopark alanında her 30 metrekare için 1 araçlık park yeri veriliyor. Projede, en düşük ve en yüksek ofis fiyatı; 489 bin ile 1 milyon arasında değişiyor. Projenin Aralık 2018’de tamamlanması planlanıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0312 285 3888
Web Adresi: www.kaleofis.com.tr
Mira Ofis Beytepe:
Yavuz Yapı tarafından Ankara’nın hızla gelişen aksı Beytepe’de hayata geçirilen Mira Ofis Beytepe projesi 30 bin 375 metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. Projede alanları 157 metrekare ile 468 metrekare arasında değişen 200 farklı ofis yer alıyor. Mira Ofis Beytepe’de kule ofis, bahçe ofis, teras ofis ve cadde mağazaları bölümleri yer alıyor.
Kapalı otoparktan tüm ofis katlarına direkt asansör ile ulaşılabildiği Mira Ofis’in kule bölümünde her katta 4 ofis yer alıyor. Mira Ofis Beytepe’de alışagelmiş ofis projelerinden farklı olarak villa şeklinde az katlı bloklarda çalışma imkanı sunuyor.
Haziran 2018’de tamamlanması planlanan projede yer alan ofislerin fiyatı, 700 bin ile 2 milyon 142 TL arasında değişiyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0312 238 33 66
Web Adresi: www.miraofisbeytepe.com
Yıldırım Kule:
Fertaş İnşaat A.Ş. tarafından Ankara’nın yeni gelişim aksı Konya Yolu’nda 10 bin metrekare arsa üzerinde geliştirilen Yıldırım Kule projesinde 13 bin metrekare ofis alanının 3 bin 600 metrekaresi dubleks ofislere ayrıldı. Projenin 8 bin metrekaresi ise cadde mağaza olarak planlandı. 36 katlı tek bloktan oluşan projede 108 adet ofis yer alıyor. Projede ofisler, teraslı ve dubleks olarak farklı seçeneklerde tasarlandı. Binanın altında ise 8 bin metrekarelik cadde mağazaları bulunuyor. Projede ofisler ileri kaba şeklinde teslim edilİyor. Geçtiğimiz yılın Mayıs ayında teslimlerin başladığı projede en düşük ve en yüksek ofis fiyatı; 750 bin ile 2 milyon 810 bin TL aralığında.
Satış Ofisi Telefonu: 0312 483 40 40
Web Adresi: www.yildirimkule.com.tr
Point 312:
Sarıçam Yapı tarafından Ankara Yenimahalle’de 18 bin 615 metrekare arsa üzerinde inşa edilen Point 312 projesi, iki blokta toplam 166 ofisten oluşuyor. Her blokta 83 ofis mevcut durumda. Point 312 projesinde ofislerin alanları 50 ile 350 metrekare arasında değişiyor. Point 312’nin 5 bin 200 metrekaresi peyzaja ayrıldı. Projede, zemin katlarda mağazalar, kafe ve restaurant alanları, üst katlarda ise ofisler yer alıyor. Point 312’de en küçük ofislerde bile balkon bulunuyor. Geçtiğimiz ay yaşamın başladığı projede yer alan ofislerin satış fiyatı 250 TL’den başlayıp 2 milyon 500 bin TL’ye katar çıkıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 0312 906 0 312
Web Adresi: www.point312.com.tr
Moment Beştepe:
Moment Yapı A.Ş. imzası taşıyan Moment Beştepe projesi Başkent’in yeni gözde bölgesi Beştepe’de 10 bin 500 metrekare arsa üzerinde inşa edildi. İki bloktan oluşan projede 330 adet ofis ve 22 dükkan yer alıyor. Ofislerin büyüklükleri 80 ile 340 metrekare arasında değişiyor. Yeni nesil ofis anlayışıyla inşa edilen Moment Beştepe’de diğer ofis projelerinin aksine, yatay mimariye sahip.
Projede alışılmışın dışında ofisler içleri tamamlanmış, dekorasyonlu olarak teslim ediliyor. Ayrıca isteğe göre ofisler modüler sistemle birleştirilerek, daha büyük alanlar elde edilebiliyor. Metrekare birim fiyatların 7 bin TL ile 10 bin TL aralığında olduğu Moment Beştepe projesi Aralık 2017’de tamamlandı.
Satış Ofisi Telefonu: 444 7 401
Web Adresi: www.momentbestepe.com.tr
İzmir ofis projeleri
Metrofis Yücesoy:
Yücesoy Mühendislik’in İzmir Bornova’da 2 bin metrekare arsa üzerinde hayata geçirmekte olduğu Metrofis Yücesoy projesinde 140 adet ofis yer alıyor. Metrofis Yücesoy projesinde yer alan ofisler 28 metrekare ile 73 metrekare arasında değişiklik gösterecek büyüklüklerde tasarlandı.
Projede sosyal donatı olarak kafeterya, restoran ve rezervasyon ile kullanılacak toplantı salonları bulunuyor. 7 kattan oluşan ve inşaat çalışmalarına devam edilmekte olan Metrofis Yücesoy projesinin Ağustos 2018’de teslim edilmesi planlanıyor. Projede yer alan ofisler 248 bin ile 650 TL aralığında satışa sunuldu.
Satış Ofisi Telefonu: 0 232 446 01 02
Web Adresi: www.yucesoymuhendislik.com
Ater Tower:
Reanka İnşaat ve Gayrimenkul tarafından İzmir Bayraklı’da 4 bin metrekare arsa üzerinde tek blok şeklinde inşa edilmekte olan Ater Tower projesi 130 adet ofis ünitesinden oluşuyor. Projede yer alan ofisler 5 farklı tipte tasarlanmış durumda. Ater Tower projesinde bloğun her katında 5 ofis bulunuyor. Projede yer alan ofislerin büyüklükleri 86 metrekare ile 1000 metrekare arasında değişiklik gösterecek şekilde tasarlandı. Ater Tower projesi içerisinde büyük toplantı odaları, sinema odaları, ve fitness merkezi barındırıyor.
Projede aynı zamanda ofis sakinleri ve misafirlerinin araçları için kapalı otopark hizmeti de sunulacak. Mayıs 2018’de oturumların başlaması beklenen projede yer alan ofisler 502 bin ile 3 milyon TL aralığında satışa sunuldu.
Satış Ofisi Telefonu: 0232 486 44 34
Web Adresi: www.atertower.com
Mistral İzmir:
Mistral Yapı Gayrimenkul tarafından İzmir’in yeni kent merkezi Bayraklı’da 13 bin 923 metrekare arsa üzerinde hayata geçirilen Mistral İzmir projesi rezidans, ofis ve açık hava yaşam merkezinden oluşuyor. 48 katlı ofis ve 38 katlı konut bloğunda meydana gelen Mistral İzmir projesi LEED Sertifikası’na uygun olarak inşa edildi. Mistral İzmir’in 48 katlı ofis kulesinde, büyüklükleri 65 ile 950 metrekare arasında değişen 153 ofis yer alıyor. Haziran 2016’da yaşamın başladığı Mistral İzmir projesinde yer alan ofislerin metrekare birim fiyatları 2 bin 750 ile 3 bin 500 dolar arasında değişiyor.
Satış Ofisi Telefonu: 444 0 418
Web Adresi: www.mistralizmir.com.tr
Megapol Çarşı Kule:
Megapol Group imzası taşıyan Megapol Çarşı Kule projesi İzmir Konak’ta 5 bin 477 metrekare arsa üzerine kuruldu.Tek bloktan oluşan projede 7 ila 17. katlar arasında ofisler, 18 ila 22. katlar arası premium ofisler yer alıyor. Ofislerin alanları 96, 101, 156, 228 metrekare büyüklüğe sahip. Megapol Çarşı Kule’nin kat alanı 1.280 metrekareyi buluyor. İki bulvarın kesişim noktasında yer alan Megapol Çarşı Kule projesi otobüs durakları, Hilal ve Halkapınar’da bulunan İZBAN ve metro istasyonlarına yürüme mesafesindeki konumu ve yeni yapılacak olan İzmir İstanbul çevre yolu ve hızlı tren hattına yakınlığıyla dikkat çekiyor. Bu ay içerisinde teslim edilmesi planlanan projede metrekare satış fiyatları 2 bin dolardan başlıyor.
Satış Ofisi Telefonu: 444 91 90
Web Adresi: www.mcarsikule.com
Modda Port:
Modda Port projesi Ontan Gayrimenkul tarafından İzmir’in Konak ilçesi Çınarlı bölgesinde hayata geçirilecek. 25 katlı 2 bloktan oluşacak olan Modda Port projesi ofis, home ofis ve rezidans tiplerinde ünitelerden oluşuyor. 30 metrekareden ofisler, 38 metrekareden home ofisler, 70 metrekareden de rezidansların başlayacağı Modda Port projesi deniz ve şehir manzarasına hakim bir konumda yer alıyor. Yakın zamanda inşa çalışmalarının başlatılacağı Modda Port projesinde teslimlerin Ağustos 2020’de yapılması planlanıyor. En düşük ofis fiyatının 260 bin TL’den başladığı projenin Ağustos 2020’de tamamlanması planlanıyor.
Görüşler
“İstanbul’da boşluk oranlarındaki artış, kira değerlerine negatif etki yaptı”
Baran ALPHAN/TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı:
“İstanbul’da önceki yıllarda gündemde olan, artan nitelikli ofis ihtiyacı, yabancı firmaların Türkiye’de ofis açma eğilimleri gibi konular ofis kiralarını yatırım açısından cazip hale getirmiştir. 2015 yılı sonrasında ise, önceki dönemlerdeki nitelikli ofis ihtiyacını karşılamak adına çok sayıda projenin stoka eklenmesiyle birlikte, boşluk oranlarında artış, bölgesel olarak kira değerlerinde negatif yönde bir etkilenme görülmüştür.
Önümüzdeki dönemde ise, yeni eklenen stokla birlikte yüksek kiralar ile anlaşma sağlanan bölgelerden alternatif ofis bölgelerine doğru taşınma hareketliliği yaşanabileceği göz ardı edilmemelidir.
İstanbul’u ofis arzı açısından bölgelere ayırdığımızda, Avrupa yakasında MİA aksı olan Levent Büyükdere aksında mevcut kiralamaların dolar bazında düşüşler yaşamasına rağmen hala cazibesini koruduğu, Maslak ve Kağıthane bölgesinde ise boşluk oranlarının hissedilir derecede artmadığı görülmüştür.
Beşiktaş ve Taksim bölgelerinde ise, geçtiğimiz dönemlere göre boşluk oranlarında ciddi artışlar görülmekte olup bu bölgelerden alternatif bölgelere geçişler sağlanmıştır. Avrupa yakasında birincil kiralamalarda en yüksek düşüşlerin bu bölgelerde yaşandığı görülmüştür.
Anadolu yakasına bakıldığında ise, ana ofis bölgeleri Ataşehir, Kavacık, Ümraniye, Altunizade, Kozyatağı ile Maltepe, Kartal, Pendik aksı olarak düşünülmektedir. Kiralamalar ve boşluk oranlarını önceki dönemlere göre kıyasladığımızda, Avrupa yakasına göre daha stabil geçen bir dönem görülmektedir. Özellikle Kozyatağı – Ataşehir bölgesinde son dönem gerçekleşen projeler ile birlikte, mevcut stokta artışlar yaşanmış olmasına rağmen boşluk oranlarında fark edilebilir bir artış görülmemiştir. Ümraniye, Altunizade, Maltepe, Kartal, Pendik gibi bölgelerde ise ofis piyasasının talebe göre şekillendiği, talebe göre boşluk oranlarının farklılık gösterebildiği açıktır”
“Ankara’da ofis açısından Eskişehir Yolu, en fazla ilgi gören bölge”
Bilge SEVİLENGÜL/TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Özel Projeler Departmanı Yönetici Yardımcısı:
“Söğütözü’nde başlayan ve bu bölgenin doygunluğa ulaşmasıyla Çukurambar, Eskişehir Yolu, Konya Yolu ve Mustafa Kemal Mahallesi bölgelerinde devam eden ofis yatırımları, bölgede arsa fiyatlarının da yukarı yönde hareketliliğine neden olmuştur.
Ankara ofis piyasasında son 5 yılda gerçekleşen yatırımlar göz önüne alındığında, genellikle 1+1 tipli, 50 m² ile 75 m² arası alana sahip, müşteri tercihine göre tasarım imkanı sunan natamam ofislerin tercih edildiği görülmektedir. Bu tür ofislerle birlikte, son zamanlarda açık ofis mimari yapısı ile hazır ofisler de rağbet görmeye başlamıştır.
Eskişehir Yolu, ulaşım bağlantılarının güçlü olması nedeniyle en fazla ilgi gören bölge durumundadır. Ancak, bölgenin son yılda yapılan yatırımlar ve satışlar bakımından durağan bir döneme girdiği görülmüştür. Son 2 yılda gelişen ofis yatırımları, arz/talep dengesi açısından piyasada karşılık bulamamakta, buna karşılık değerlerde herhangi bir düşüş gözlenmemektedir. Bu duruma bağlı olarak, kısa ve orta vadede doluluk oranlarının düşük olmasının bir sonucu olarak duraklama döneminin devam edebileceği düşünülmektedir.
Eskişehir Yolu’na alternatif olarak gelişen Konya Yolu aksındaki ofis projeleri ise, Eskişehir Yolundaki projeler kadar beklenen ilgiyi görmemiştir. Söğütözü bölgesinde inşaatı tamamlanmış projelerde çoğunlukla 1+1 tipli olmak üzere iki bölümden oluşan, 40 m² ile 800 m² arasında farklı alternatifler sunan ofis tipleri yer almaktadır. Çukurambar bölgesinde yer alan ofis projelerinde de genellikle 1+1 tipli ofisler tercih konusudur. Bölgedeki ofislerin alanları 50 m² ile 600 m² arasında farklılık göstermekte olup, 90 m²’nin altındaki ofisler daha fazla talep görmektedir.
Ofisler için piyasa değerleri incelendiğine, A plus sınıf ofislerin ortalama m² birim değerlerinin 5.500 ile 10.000 TL aralığında olduğu, ortalama m² birim kira değerlerinin ise 25 TL’den 85 TL’ye kadar çıkabildiği görülmektedir”
“Bayraklı ilçesinde yer alan Yeni Kent Merkezi cazibe merkezi oldu”
Soner KÜÇÜKİL/ TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı:
“İzmir geneline bakıldığında ofis alanlarının genellikle, Konak ilçesinde yer alan Alsancak-Çankaya-Pasaport-Basmane bölgeleri ile Bayraklı ilçesinde yer alan Yeni Kent Merkezi bölgesinde yoğunlaştığı görülmektedir.
Alsancak-Çankaya-Pasaport-Basmane bölgelerinde yerleşik dokudaki kullanım fonksiyonu değişikliği ile ofis alanları yaratılmakta, bakımsız ve eski olan yapılar tadilat yapılarak ofis alanlarına dönüştürülmektedir. Yeni Kent Merkezi bölgesi ise son yıllarda çok katlı karma projelerin artması sebebiyle cazibe merkezi haline gelmiş, mevcut dokudaki kaliteli ofis stokunun yetersiz olması ofis talebini bu bölgeye yöneltmiştir. Bölgede 25 ve üzeri kat sayısında, A plus kaliteye sahip ofis stoku yaratılmaktadır. A plus ofis arzının yarattığı potansiyel, bölgeye olan talebi artırmış bu durum da ofislerin piyasa değerlerinde artışa neden olmuştur.
Planlanan ofis projelerinin daha çok Yeni Kent Merkezinde yer alıyor olmasının, ilerleyen süreçte arzın talebe göre fazla olmasına yol açacağı ve uzun vadede bölgedeki boşluk oranlarının artması ya da kira bedellerinin düşmesi sonucunu doğurabileceği düşünülmektedir. Yeni Kent Merkezi’nde yer alan ofis projelerinde, konsept, büyüklük, deniz manzarası, kat yüksekliği gibi kriterlere bağlı olarak metrekare birim fiyatlarının 7.000 TL ile 10.000 TL aralığında olduğu görülmektedir”
Ofis piyasasının genel görünümü
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ofis piyasası ile ilgili sorularımızı yanıtladı.
Ofis yatırımı yapılır mı/ Nerelerden ofis almak lazım.
Ulaşımı kolay, metro güzergahı üzerinde yer alan ofislerin tercih edilirliğinin yüksek olduğunu görüyoruz. Özellikle kendiniz kullanmak için alıyorsanız yatırım yapılabilir ama unutmamalı ki rakip olabilecek ofis stoku çok, kiracı bulmak kolay değil.
İstanbul dışında nerelerde ofis yatırımı cazip?
Uluslararası firmaların genel müdürlükleri İstanbul’da yer alıyor. Ama bankaların bölge müdürlükleri, sigorta şirketleri, tur acentaları, eğitim kurumları, basın, PR pazarlama faaliyeti yürüten firmalar ve yerel firmaların ihtiyaçları doğrultusunda özellikle Ankara, İzmir, Bursa, Antalya ve Gaziantep gibi büyükşehirlerde ofis talebi görülmekte.
Ofis sektöründe kira ve satış fiyatlarında nasıl bir değişim yaşanıyor?
Önceki yıllarda yıllık ortalama kiralanan ofis alanı 300.000-350.000 m2 iken 2017 senesinde bu rakamın 200.000 m2’lere kadar gerilediğini gördük. Durum böyle olunca kira ve satış rakamlarında artıştan çok indirimler konuşuluyor. Mevcut kiracıları bulunan mal sahipleri geçici indirimlerle kiracıları kaybetmemeye çalışıyorlar. Yeni kiralamalarda ise talep edilen rakamlar üzerinden indirim oldu ayrıca kiracıların maliyelerini düşürmeye yönelik içi yapılı şekilde teslimler görüyoruz. Dövizdeki yükseliş nedeniyle ilk tepki olarak kurda sabitlemeler yapıldı ancak şuanda daha çok yatırımcının talep ettiği rakamlarda indirim yapıldığını görüyoruz.
Hangi bölgeler öne çıkıyor?
Ofis yer seçiminde kiracıların bölge tercihleri öncelikli olarak prestijli bir bölge olması, ulaşımının kolaylığı, ulaşım alternatiflerine olan yakınlığı, ofis binasının yeterli otoparkının bulunması diyebiliriz. Levent, Büyükdere Caddesi, Maslak bölgeleri Avrupa yakasının lokomotifi olma özelliğini koruyor, Anadolu Yakasına bakacak olursak; Ataşehir ve Kozyatağı bölgesi kira değerinde lider, Kavacık doluluk oranı ile dikkat çekiyor.
Ofislerde yeni trendler nelerdir?
Gelişen trendler ofis sektöründe hizmet alanında da farklılaşmaya gidilmesini gerektirdi. Hazır ofis, home ofis, google ofis, paylaşımlı ofis, soft ofis gibi seçeneklerin ortaya çıkmasına neden oldu. Hazır ofislerde minimum maliyet, maksimum verimlilik ilkesi öne çıkıyor. Hazır ofislerin sunduğu hizmetler ise; tam donanımlı, dekore edilmiş ofisler, şirket adına tahsis edilen telefon numaraları, misafirlerin karşılanması, ofislerin düzenli temizliği- bakımı vb. hizmetlerdir. Bu hizmetler doğrudan kiralama ücretine dahil ediliyor. Hazır ofise yapılan ödemeler sabitleniyor. Bir çok firmanın hazır ofisi tercih ettiğini görüyoruz.
Arz fazlalığı nedeniyle rakipleri karşısında projelerinin tercih edilebilirliğini arttırmak için müşterinin beklentisi doğrultunda içi yapılı şekilde kiralanan ofisleri artık daha sık görüyoruz. Ayrıca kurumsal firmaların daha az mekan kaybı olan podyum ofisleri tercih ettiğini de görüyoruz.
Okhan Şentürk
News
GENEL
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GENEL
FOTO GALERİ
ARSA - ARAZİ
GÜNDEM