İstanbul’un ticaret ve kültür merkezi olarak bilinen İstiklal Caddesi, uluslararası perakendecilere, restoranlara ve kültür-sanat merkezlerine ev sahipliği yapıyor. Caddenin perakende yapısı, son yıllarda daha fazla yerel ve ulusal hazır giyim markalarına doğru kayması ve restoran zincirlerinin sayısının azalmasıyla değişmeye başladı.
Cushman & Wakefield’ın yayınladığı “İstanbul Ana Alışveriş Caddeleri-2018” başlıklı raporuna göre 2016-2017 arasında İstiklal Caddesi’nden dokuzu hazır giyim/ayakkabı firması olan toplam 13 marka çıkış yaptı.
Buna karşın, büyük ulusal ve uluslararası markaların, amiral mağazalarını (Koton, Mavi, Flo, H&M, Mango, Levi’s, Nike) İstiklal Caddesi’nde konumlandırmaya devam ettikleri görülüyor. Çoğunluğu yeme-içme, giyim, kozmetik, ayakkabı ve iletişim sektörlerinden şu an 30’a yakın firma, İstiklal Caddesi’nde birden çok mağazaya sahip, özellikle kozmetik markaları ve GSM operatörleri, caddenin uzunluğundan ve yaya trafiğinden daha fazla faydalanmak için yine caddenin birkaç farklı noktasında konumlanmayı tercih ediyor.
Yerine yenileri açıldı
Son iki yılda İstiklal Caddesi’nde 20 mağaza kepenk indirirken, buna karşın, aralarında Hard Rock Shop, Kiehl’s ve Watsons’un da yer aldığı 14 yeni mağaza caddeye merhaba dedi. Burada şunu belirtmekte fayda var; geçtiğimiz yıllarda, caddenin cazibesi ve yüksek yaya trafiği nedeniyle bazı markalar agresif büyüme stratejisi izleyerek, cadde üzerinde birden çok mağaza açmayı tercih etti.
Colin’s, Vodafone, Yves Rocher gibi birkaç marka, cadde üzerinde ikinci ve hatta üçüncü mağazalarını açarak genişlemeye devam ederken Burger King, Camper, Diesel, Gratis, Koton, Starbucks, SuperStep gibi bazı markalar mağazalarından en az birini kapatarak daha verimli bir şekilde işletmeyi tercih etti. Sadece değişen perakende ortamı ve rekabet değil, TL’nin dolar karşısında değer kaybetmesi de perakendeciler üzerinde baskı yarattı. Artan kira yükü, perakendecileri büyüme yerine küçülme-birleşme veya pazardan çıkmaya zorladı.
“Dükkan bulmak zor değil”
Aykut CELEP / Re/Max Forever Gayrimenkul Danışmanı:
İstiklal Caddesi’ndeki azalan insan trafiği, düşen cirolar ve artan döviz kuru nedeniyle özellikle büyük ve global markaların bir kısmı bölgeden çekildi. Markaların bu kararlarında, döviz üzerinden ödenmesi nedeniyle TL bazında yüzde 30 civarına denk gelen kira artışları etkili oldu. Bu yüzden büyük markalar Beyoğlu’na, uluslararası markalardan bazıları ise Türkiye’ye veda etti. Bölgeye olan talebin düşmesine rağmen ödenen yüksek kiralardan dolayı kar edemeyen esnaf, çareyi Beyoğlu’ndan çekilmekte buldu. Sonuçta kiralama ve satış rakamlarında yüzde 30-35 civarında düşüş gözlemleniyor. İstiklal Caddesi’nde mağaza açmak için şu anda fırsat var.
“En büyük kentsel dönüşüm projeleri burada”
Beyoğlu çok sayıda büyük projeye ev sahipliği yapıyor. Özel firmalar birbiri ardına bölgeye yönelik inşaat projeleri geliştirdiler ve geliştirmeye devam ediyorlar. Taksim 360, Galataport, Haliçport, Okmeydanı, Piyalepaşa İstanbul ve Örnektepe gibi projeler sadece ülke içinde değil dünya çapında ilgi görüyor. Halen inşaatları devam eden projelerin tamamlanmasıyla ilçe bambaşka bir çehreye bürünecek. İlçenin dönüşümü ile ilgili konuşan Beyoğlu Belediye Başkanı Ahmet Misbah Demircan, “Projelerimizin hepsinde esas ilkemiz; Beyoğlu’nu Beyoğlu yapan bu ruhu yaşatmak, eskiyi koruyarak, konfor ve fonksiyonellik eklemek” ifadelerini kullandı.
23 yeni mağaza
Bunun dışında Demirören istiklal ve Grand Pera’da, son dönemde 24 yeni mağaza açıldığı belirtiliyor. Açılan yeni mağazaların 11’i Demirören îstiklal’de, 13’ü ise Grand Pera’da. Demirören Istiklal’de Sultanahmet Köftecisi ve Caribou Coffee gibi markalar yeni mağazalarım açarken, Grand Pera’yı ise Coquet, Yves Rocher gibi tanınmış markalar tercih etti. Ayrıca cadde üzerindeki restoranını geçtiğimiz aylarda kapatan House Cafe yeni yerine taşınarak Grand Pera’da konumlandı. Şu an yenilenme sürecinde olan, tarihi pasajların (Rumeli Han, Narmanlı Han, Elhamra Han, Avrupa Pasajı, Hazzopulo Pasajı) önümüzdeki dönemde devreye girmesi ile birlikte istiklal Caddesi’nin perakende açısından daha da hareketle
“Mal sahipleri kiralarda indirime gitmeli”
Şeyma ŞEHİRLİ / Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı: Cadde’de gayrimenkul sektörü zor bir dönemden geçiyor. İstiklal Caddesi’nde boş olan mağaza sayısındaki artış 2015’in ikinci yarısında başladı. Bundaki en büyük etkenler, dükkanların satış ve cirolarının eskiye oranla gerilemiş olması ve artan dolar kuruyla birlikte kiraların yükselişi olarak sıralanabilir.
Ülkemize gelen Avrupalı turist sayısının azalması gibi etkenler İstiklal Caddesi’ndeki ziyaretçi sayısını değiştirdi. Tahmini hafta içi 120 bin, hafta sonu 200 bin kişi İstiklal Caddesi’ni ziyaret ediyor. Değişen profilse dükkanların cirolarında düşüşe sebep oluyor ve mevcut kiraları ile rasyonel bir şekilde işletilemeyen binalar tek tek kiracıları tarafından terk ediliyor.
Ziyaretçi profili daha ziyade orta direk Ortadoğulu turist tipine dönen Beyoğlu bölgesi yerli turist ve ziyaretçiden artık yeterli geliri elde edemiyor. Dükkan kiralarının çoğunlukla ciro üzerinden ödendiği İstiklal Caddesi’ndeki azalan gelir, markaları yer değiştirmeye zorluyor. Eskiden caddede yer alma yarışında markaların önceki kiracıların çıkması için ödediği hava parası artık gündemde değil.
Çıkan dükkanlar yerlerini çoğunlukla yerel markalara bırakacak gibi görünüyor. Ciro üzerinden ödenen kiraları karşılayabilen dükkanların caddeye dönüşünü sağlamak için mal sahiplerinin kiralarda indirime gitmesi şu an için Beyoğlu’nu canlandırabilecek en önemli seçenek gibi görünüyor.
“Ortadoğulu markaların ilgisi yoğun”
Dünyanın önde gelen gayrimenkul yatırım yönetimi şirketlerinden Cushman & Wakefield’ın yayınladığı “İstanbul Alışveriş Caddeleri” raporuna göre, üç alışveriş caddesinde 2016 Eylül ayı itibarıyla 67 yeni marka girişi, 95 marka çıkışı gerçekleşti. Rapora göre, Nişantaşı perakendeci açısından hâlâ cazibesini koruyor. Ancak, bölgede boş mağaza oranı yüzde 5’ten yüzde 12’ye çıktı. Toplam 49 marka ise Nişantaşı’ndan çekildi. 253 mağazanın yer aldığı Taksim İstiklal Caddesi’nde beş uluslararası ve 12 yeme-içme markası yaşanan bazı güvenlik kaygıları nedeniyle çekildi. Boş mağaza oranı daha çok yüzde 10’a çıkan İstiklal’de vitrinler Ortadoğu ülkelerinin tercihlerini yansıtmaya başladı.
Gayrimenkul hareketi
İstiklal Caddesi’ndeki gayrimenkul hareketi, dükkanların lokasyonu itibariyle iki bölgede inceleniyor. Birinci bölge Taksim Meydanı ile Galatasaray Lisesi’nin bulunduğu bölge. İkinci bölge ise Galatasaray Lisesi’nden Tünel’e kadarki bölge. Taksim Meydanı’ndan Tünel’e doğru gittikçe dükkan kiralarının daha uygun olduğu görülüyor. Dolar üzerinden kiralanan ve genellikle kur sabitlemesi yapılmayan dükkanlarda birinci bölgede kiraların aylık metrekarede 115250 dolar civarlarında olduğu görülürken, ikinci bölgede kiralar aylık metrekarede 40 dolara kadar düşüyor.
Dünyanın önde gelen gayrimenkul yatırım yönetimi şirketlerinden Cushman & Wakefield’ın yayınladığı “İstanbul Ana Alışveriş Caddeleri-2018” başlıklı rapora göre, cadde üzerinde ulusal ve uluslararası marka sayılarında büyük bir farklılık gözlenmiyor ve ulusal markalar ağırlıklarını korumaya devam ediyor.
Geçtiğimiz iki yıl güvenlik kaygısı ve tramvay çalışmasının yolları yürünmez hale getirmesi nedeniyle yavaşlayan yaya trafiği bu yıl eski canlılığına kavuşmuş görünüyor, özellikle Ortadoğulu turist sayısındaki artış, bu durumun başlıca nedeni. İstiklal Caddesi’nin ise üst segment yeme-içme ve kültürel aktivitelerden ziyade yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğine vurgu yapılan raporda, “özellikle profilin Ortadoğu ziyaretçi ihtiyaçlarına kaymış olması ve devam eden AKM projesi nedeniyle, İstiklal Caddesi’nin daha uzun bir süre eski halini bizlere yaşatamayacağını göstermektedir. Ancak başarılı biteceğine inandığımız AKM projesi sonrasında, İstiklal’de meydan bölgesinden başlayarak aşağıya doğru inecek bir toparlanma olacağını umuyoruz” deniliyor.
Beyoğlu ve İstiklal Caddesi SWOT analizi
Güçlü yönler?
- İstanbul’un en merkezi bölgelerinden biri olması.
- Türkiye’de cadde perakendeciliği denilince akla ilk gelen caddelerden biri olması.
- Yaya trafiğinin fazlalığı.
- Perakendecilerin yanı sıra, kültür ve sanat mekanlarına ev sahipliği yapması.
- Bölgenin toplu ulaşım noktalarına yakın konumlanması.
Zayıf yönler?
- Türkiye’de turizmde yaşanan daralmanın caddenin ziyaretçi sayısında düşüşe neden olması.
- Kapanan mağaza ve kültür sanat merkezleri ile bölgenin entelektüel merkez olarak tercih edilirliğinin azalması.
- Bölgeye alternatif kültür sanat etkinliklerine ev sahipliği yapan bölgelerin oluşması.
- Kurdaki artış ile yükselen kiralar ve düşen cirolar karşısında perakendecilerin caddeden çıkması ile boş dükkan sayısında artış.
- Devam eden kentsel yenileme faaliyetleri ile boşluk oranlarının artması.
Fırsatlar?
Bölgenin uluslararası bilinirliği nedeniyle turist çekme kabiliyetinin yüksek olması.
Tehditler?
Dünyada yaşanan finansal krizin, Türkiye üzerindeki olumsuz etkilerinin gayrimenkul sektörüne olumsuz yansıması.
AVM’lerin çoğalmasıyla alışveriş anlayışındaki değişim ve bunun cadde perakendeciliğine yansıması.
Son dönemlerde yaşanan güvenlik kaygılarının bölge ekonomisi üzerindeki negatif etkileri.
Kaynak: Eva Gayrimenkul oranlarının artması.
Okhan Şentürk – Para
News
GÜNDEM
KONUT PROJELERİ
GENEL
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GENEL
FOTO GALERİ