Endeksa, Türkiye’nin İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa ve Antalya gibi beş büyük kentindeki öne çıkan ilçelerde son üç yıllık süreçte m2 fiyatları ve amortisman sürelerini Ekonomist Dergisi’ne özel çalışması ile mercek altına aldı.
Çalışmaya göre, son üç yılda İstanbul’da m2 fiyatları yüzde 6 düşerken diğer kentlerde yüzde 27’ye varan oranda arttı. Önümüzdeki altı ayda Türkiye genelinde konut fiyatlarında yüzde 8 artış beklenirken, en yüksek artışın Antalya’da gerçekleşmesi öngörülüyor.
Ülkemizde en iyi yatırım aracı olarak görülen gayrimenkul son yıllarda yaşanan fiyat artışlarıyla eski cazibesini yitirmeye başlamıştı. Vatandaşın gelirinin üzerinde artan metrekare fiyatları, arz fazlalığı ve düşen kira bedelleri gibi nedenlerle uzayan amortisman süreleri (yatırımını geri dönüş süresi) bu yatırım enstrümanını sorgulatır oldu. Ancak Türk halkı için ev almak hala bir güvence unsuru olarak görülüyor. Özelikle de orta ve dar gelir grubu için bu durumun geçerli olduğunu vurgulamakta fayda var.
Piyasalarda yaşanan daralma ve üst gelir grubuna yönelik pahalı ürünlerde yaşanan birikme nedeniyle elindeki stokları eritmekte zorlanan konut üreticilerinin ise yatırım iştahı kesilmiş durumda. Yüksek arsa fiyatları nedeniyle orta ve dar gelir grubuna yönelik proje üretiminin mümkün olmadığı günümüzde, konut geliştiriciler yeni proje üretimini neredeyse bırakmış durumda. Konut üreticilerinin birçoğu elindeki projeyi bitirip teslim etme hesapları yaparken yeni proje üretmeyi planlayan yok denecek kadar az.
Beş büyük ilin analizi
Yapılan çalışmada İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa ve Antalya gibi Türkiye’nin beş büyük kentinde öne çıkan ilçelerde üç yıllık süreçte metrekare fiyatlarındaki değişim ve amortisman süreleri incelendi.
İstanbul’da konut fiyatlarının son üç yılda yüzde 6 düşüş gösterdiğini ortaya koyan çalışmaya göre, aynı dönemde konut metrekare fiyatları Antalya’da yüzde 27, İzmir’de yüzde 26, Bursa’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 9 arttı.
İstanbul’daki fiyat düşüşü için üç etken öne çıkıyor:
(1) Metrekare birim fiyatlarının, tüketicinin alım gücünün çok üzerine çıkması,
(2) Aynı segmentte ürün stokunun bulunması ve tüketicilerin gayrimenkul yatırım iştahının azalması. Diğer kentlerdeki artışın ise konut arzının sınırlı bulunmasından ve tüketicinin bu kentlerde yeni ve modern konutlara olan talebinin canlı olmasından kaynaklandığı tahmin ediliyor.
Amortisman süreleri
Amortisman süreleri incelendiğinde, İstanbul’da 17 yıl ile Eyüpsultan en düşük amortisman süresine sahip ilçe olurken, Tarabya 55 yıllık amortisman süresiyle yatırımın en uzun sürede geri döndüğü semt olarak öne çıkıyor. Ankara’da 17 yıllık amortisman süresiyle Gölbaşı, Antalya’da 16 yıllık amortisman süresiyle Muratpaşa, Bursa’da 19 yıllık amortisman süreleriyle Nilüfer ve Osmangazi, İzmir’de 22 yıllık amortisman süresiyle Foça en düşük amortisman sürelerine sahip ilçeler olarak öne çıkıyor.
Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, önümüzdeki altı aylık süreçte Türkiye genelinde konut fiyatlarında yüzde 8 artış beklendiğini söylüyor. Öğüt, İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa ve Antalya gibi Türkiye’nin beş büyük ili arasında yapılan bu değerlendirmelerden çıkan sonuca göre, en yüksek artışın ise Antalya’da gerçekleşeceğinin öngörüldüğünü vurguluyor.
İstanbul ne durumda?
Endeksa.com’un güncel verilerine göre, İstanbul’da konut fiyatları son üç yılda yüzde 6 düşüş gösterdi. İstanbul’un pek çok ilçesinde konut fiyatları artarken, Ataşehir, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Eyüpsultan ve Sultanbeyli’de düştü. Önümüzdeki altı aylık dönemde ise İstanbul genelinde konut fiyatlarının yüzde 4 artış göstermesi bekleniyor.
İstanbul genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 3 bin 579 TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 22 yıl oldu. İstanbul’un bazı bölgelerinde konut yatırımının geri dönüş süresinin 55 yıla kadar çıktığını görüyoruz. Örneğin Tarabya’da konut yatırımının geri dönüş süresi 55 yıl iken Kandilli’de 45 yıl, Fenerbahçe’de 41 yıl olmuş durumda. Bahsi geçen bu bölgelerde konut satış fiyatlarının yüksekliğine rağmen kira bedellerinin düşük olduğu görülüyor.
Anadolu kentleri yükselişte
Endeksa verilerine göre, Ankara’da son üç yılda konut fiyatlarında yüzde 9 artış oldu. Ankara genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı bin 787 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 17 yıl olarak hesaplandı. Kentte önümüzdeki altı ayda konut fiyatlarında yüzde 2 artış bekleniyor.
Çalışmaya göre, son yıllarda ‘Beyaz Yakalı’ göçü olan İzmir’de son üç yılda konut fiyatları yüzde 26 artış gösterdi. İzmir genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 914 TL iken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 20 yıl. İzmir’de önümüzdeki altı ayda konut fiyatlarında yüzde 4 artış öngörülüyor. Çalışmada ele alınan bir diğer kent olan Bursa’da ise son üç yılda konut fiyatları yüzde 23 artış gösterdi. Bursa genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 77 TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu. Bursa’da önümüzdeki altı ayda konut fiyatlarında yüzde 3 artış bekleniyor. Antalya’da ise son üç yılda konut fiyatlarında yüzde 27 artış gerçekleşti. Antalya genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 2 bin 325 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 16 yıl oldu. Kentte önümüzdeki altı aylık dönemde konut fiyatlarında yüzde 8 artış bekleniyor. 
Amortisman süreleri uzadı
Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin dikkat etmesi gereken en önemli konulardan birini amortisman süresi oluşturuyor. Amortisman süresi, satın alınan konutun kendini geri ödeme süresi anlamına geliyor. Gayrimenkul yatırımı yapanların amortisman sürelerini hesaplama konusunda titiz davranmaları gerektiğine dikkat çekiliyor. Amortisman süresi, yatırım yapılan gayrimenkulün mevcut değerini, aylık net kira gelirine bölerek hesaplanıyor. Elde edilen sonuç, gayrimenkulün kendini kaç ay içerisinde geri ödeyeceğini ortaya koyuyor.
Amortisman süresi, gayrimenkulün konumuna, büyüklüğüne, bulunduğu alanın sağladığı sosyal imkanlara göre değişkenlik gösterebiliyor. Amortisman süresine etkileyen birçok dinamik var, yalnız satış ve kira korelasyonu amortisman süresinin belirlenmesinde yeterli değil. Mesela kolayca kiraya verilemeyen gayrimenkulün uzun süre boş kalması da yatırımcı için değer kaybına neden oluyor ve amortisman süresinin uzamasına neden oluyor.
Stok fazlası değerleri düşürüyor
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye’de amortisman sürelerinin yıllar içinde kısalmayacağını ama artık artış da yaşanmayacağını söylüyor. Yazıcı, özellikle markalı konutta son iki yılda değer artışlarının çok düşük kaldığına ya da hiç olmadığına ve hatta bazı projelerde değer düşüşleri yaşandığına dikkat çekiyor. Özellikle birim fiyatı yüksek olan bölgelerde stok fazlasının değerlerde düşüşe neden olduğuna da işaret ediyor.
Yazıcı, “Konut kredisi faizlerimdeki düşüş ve yabancıların gayrimenkul edinimlerindeki artışın talebi artırdığı görülüyor. Özellikle yabancıların alım yaptığı bölgelerde konut fiyatlarının kısmi de olsa yükseldiğini gözlemliyoruz. Değer artışlarına baktığımızda Güneşli Basın Ekspres, Seyrantepe Maslak, Bahçeşehir, Başakşehir Kayabaşı, Ispartakule ve Büyükçekmece’de kısmi değer artışlarının yaşandığını görüyoruz” diye konuşuyor.
Amortisman sürelerine bakıldığında özellikle birim fiyatı yüksek bölgelerde alım satımın düştüğü ancak kiralama eğilimin artığı, bunun da amortisman sürelerinde düşüşleri sağladığı görülüyor.
İstanbul’da markalı konutların kendini geri ödeme süresi 17 yıldan başlayıp bazı projelerde daha uzun sürelere çıkabiliyor. Kentin gelişmekte olan yerlerinde markalı olmayan konutlarda amortisman süresinin 17-20 yıl arasında olduğu görülüyor.
Lüks konutta süre uzadı
İstanbul’un çeperleri olarak adlandırılan Esenyurt, Beylikdüzü, Kurtköy gibi bölgelerde amortisman süreleri diğer bölgelere göre düşük olurken, Tarabya ve Bağdat Caddesi gibi lüks semtlerde amortisman sürelerinin yüksek olduğu dikkat çekiyor. Lens Yapı Ceo’su Mert Kutlu, lüks konut sektöründeki daralmadan dolayı lüks konutta amortisman sürelerinin uzadığına vurgu yapıyor.
Kutlu, “Bunun nedeni döviz bazında satışların olması ama kiraların TL cinsinden alınması. Özellikle İstanbul’un elit semtlerinde konut amortisman süreleri bu nedenle çok uzamış durumda. Fakat ulaşılabilir konutta tam tersine amortisman süreleri azaldı” diye konuşuyor.
Kısa bir zaman öncesine kadar konut sektöründeki faiz oranlarının yüksek olması, son iki yılda metrekare birim fiyatlarına neredeyse artmaması nedeniyle sektörde bir daralma yaratmıştı. Ancak enflasyondaki artış ve kiralamaya olan talep kira bedellerini yükseltti. Bu nedenle 500 bin TL’nin altındaki konutlarda amortisman süreleri azaldı.
Son yıllarda maliyet artışlarını sektördeki daralma nedeniyle fiyatlara yansıtamayan sektörde zamların kapıda beklediğine de dikkat çekiliyor. Çünkü maliyetlerde iki katına yaklaşan artışlar da söz konusu. Mert Kutlu, “Fiyatlar düşükken ve konut faiz oranları da yüzde 1 ‘in altına düşmüşken, konut almak için doğru bir zaman diliminde olduğumuzu rahatlıkla söyleyebiliriz” diyor.
2016’da değişim başladı
Daha önce parlak dönemler yaşayan gayrimenkul sektörü 2016 yılından itibaren kabuk değiştirmeye başlamıştı. Sektörde yaşanan yenilenme süreci 2019 yılında daha da yoğunlaşırken, bu süreçte konutta ‘Sat-Yap’ süreci yerini ‘Yap-Sat’ sürecine bıraktı.
Üst gelir grubuna yönelik üretilen konut stokundaki doygunluğun önümüzdeki birkaç yıl devam etmesi öngörülüyor. Bu süreçte farklı hedef kitleye yönelik ürün geliştirebilmek için uygun arsa bulmak kritik öneme sahip bir konu olarak karşımıza çıkıyor.
2019’u 1 milyon 349 bin konut satışıyla kapatan sektörde bu yıl satışların 1 milyon 400 bine ulaşması hedefleniyor. Düşüş eğilimindeki faizlerin önümüzdeki dönemde mevcut seviyesinde veya biraz daha düşük seviyede seyretmesi öngörülüyor.
Bu yıl satışta olan konut stokunun müşterisi olabilecek pazarın kısıtlı olması ve inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle konut üreticilerinin yeni proje geliştirme konusunda iştahsız olduklarına da dikkat çekiliyor. Bu yıl teslim edilecek proje sayısındaki azalmayla birlikte ikinci el konut satışlarının hareketleneceğine ve konut piyasasının daha çok ikinci elde döneceğine de vurgu yapılıyor.
UZMANLARI NE DİYOR?
Cansel Turgut Yazıcı/ EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
“Stoklar değerleri düşürdü”
“Özellikle markalı konutta son iki yılda değer artışlarının çok düşük ya da hiç olmadığını hatta bazı projelerde değer düşüşleri yaşandığını gördük. Özellikle birim fiyatı yüksek olan bölgelerde stok fazlası değerlerdeki düşüşlere neden oldu. Ancak konut kredisi faizlerindeki düşüş ve yabancıların gayrimenkul edinimlerindeki artışın talebi artırdığını ve özellikle yabancıların alım yaptığı bölgelerde konut fiyatlarının kısmi de olsa yükseldiğini görüyoruz. İstanbul’da markalı konutların kendini geri ödeme süresi 19-20 yıla hatta bazı projelerde daha uzun sürelere çıkmış durumda. Konutun geri dönüş süresinde en kârlı ilçeleri Esenyurt, Beylikdüzü, Avcılar, Sultanbeyli ve Sultangazi olarak sıralayabiliriz.”
Erhan Boysanoğlu / MESA YKB
“Konut bulmak zorlaşacak”
“Önümüzdeki üç yılda amortisman süreleri kısalmaya başlar. Çünkü şu anda kimse yeni konut yapmıyor. Konut yatırımlarının cazibesine kapılıp bu alana konut üreticisi olarak girenler de piyasadan çıktı. Zaten konut geliştiriciler için de konut geliştirme süresi 3-4 yılı buluyor. Bu süreçte arz azalacak ve oluşan talebi karşılamaya yetecek sayıda konut bulunmayacak. Ayrıca sıkıntılı dönemlerden sonra 3-4 yıl içinde konutların değerleri artar. Konut böyle dönemlerde hep iyi bir yatırım aracıdır.”
Süleyman Çetinsaya/Artaş İnşaat YKB
“Maliyetler fiyata yansıyacak”
“Şu anda eski stoklarımızı bitirdik. Yeni projelerimiz için maliyetlerdeki artışı da ele alarak fiyatlarımızı ona göre belirliyoruz. Önümüzdeki dönemde fiyatlar şimdikinden yüksek olacak. Gayrimenkulde bugün almayan yarın pişman oluyor. İstanbul’un en önemli konusu kentsel dönüşüm ve bunun hızlandırılması gerek. İnsanlarımızın eski evlerine duygusal bağları var, bundan kurtulmaları lazım. Burada can söz konusu. Bu nedenle sağlam konutlara biran evvel geçilmeli.”
Mehmet Okay / ANT Yapı YKB
“Konut fiyatları artacak”
“Piyasadaki daralma nedeniyle arz edilen konut sayısının önümüzdeki dönemde azalması gündemde. Konut stoklarının erimesiyle birlikte kiralar da yükselecektir. Bu süreçte gayrimenkuller de değerlenir. Bu da yatırımcı için kazanç demek. Ayrıca konut maliyetlerinde son yıllarda yaşanan artış nedeniyle önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının da yüzde 50’lere varan oranda artacağını düşünüyorum.”
Ahmet Erkurtoğlu / AE Mimarlık YKB
“Konut fiyatlarında hareketlenme var”
“Geçtiğimiz eylül ayında İstanbul’da yaşanan depreme kadar maliyetin altında satılan ve dibe vuran gayrimenkul fiyatları deprem korkusundan yeni binalara talebin artmasıyla yükselişe geçti. Konut fiyatlarında yeni bir hareketlenme görülüyor. Konut kredisi faizi ile mevduat faizlerinin düşmesi ve halihazırda satışa arz edilen çok sayıda bitmiş konut bulunmasından dolayı konut fiyatları artmaya devam ediyor. Birikimi olanlar ne kadar önce konut sahibi olurlarsa o kadar kârlı çıkacaktır.”
“Fiyatlar yüzde 8 artacak”
Görkem Öğüt-Endeksa Ceo’su
“İstanbul’da konut fiyatlarının son üç yılda yüzde 6 düştüğünü gözlemliyoruz. Endeksa verilerine göre, İstanbul’un pek çok ilçesinde konut fiyatları artış gösterirken, Ataşehir, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Eyüpsultan ve Sultanbeyli’de düşüş görüldü Önümüzdeki altı aylık dönemde ise İstanbul genelinde konut fiyatlarının yüzde 4 artış göstermesi bekleniyor.
İstanbul genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 3 bin 579/ TL olurken, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 22 yıl. İstanbul’un bazı bölgelerinde konut yatırımının geri I i dönüş süresinin 55 yıla kadar çıktığını görüyoruz. Örneğin Tarabya’da konut yatırımının geri dönüş süresi 55 yıl iken Kandilli’de 45 yıl, Fenerbahçe’de 41 yıl olmuş durumda. Bahsi geçen bu bölgelerde konut /satış fiyatlarının yüksekliğine rağmen kira bedellerinin düşük olduğu görülüyor. Bu bölgelere ilgi gösterenlerin çoğunlukla satın almayı tercih ettikleri de gözlemleniyor. Önümüzdeki altı aylık dönemde Türkiye genelinde konut fiyatlarında yüzde 8 artış bekleniyor. İstanbul, İzmir, Ankara, Bursa ve Antalya kentleri arasında en yüksek artışın Antalya’da gerçekleşmesi öngörülüyor.
Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist
News
GENEL
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GENEL
FOTO GALERİ
ARSA - ARAZİ
GÜNDEM