COVID-19’un patlak vermesi, küresel ve EMEA pazarlarında keskin bir ekonomik ve finansal piyasa şoku yarattı. İlk olarak Çin ve Asya ekonomisine olmak üzere Çin fabrikalarının ve üretiminin %50’sinin kapatılması net bir şekilde küresel tedarik zincirleri için 2020 boyunca büyük etkiler yarattı.
Genel görünüm
Çin’in bazı güzergahlarındaki nakliye faaliyeti %20-40 arasında azaldı. Böylece Çin ithalatının birinci çeyrekte önceki çeyreğe göre %12 civarında düşmesi beklenirken, dünya ticaretinin ikinci çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre %7 oranında azalması bekleniyor. Bu durum, 2020 yılı boyunca dünya büyümesini son on yıldaki en yavaş büyüme hızı olarak sadece %2 civarında bırakacak; büyüme 2019 yılında gerçekleşen %3,5 oranına göre oldukça düşecek. OPEC ve Rusya arasındaki son petrol fiyatı çatışması sadece paniği şiddetlendirdi. Ancak bu durum petrol fiyatlarının şimdi çok daha düşük olması sebebiyle Asya’daki üretimin iyileşmesine yardımcı olabilir.
Gayrimenkule etkisi belirsiz
COVID-19’un reel ekonomi ve gayrimenkul piyasasına tam etkisi belirsiz durumda. Ancak turizm, perakende ve eğlence sektörlerinin kısa vadede en fazla etkilenecek sektörler olacağı aşikar.
Hükümetler acil karantina önlemleri alırken, ulusal sınırların kapanmasıyla Dünya Seyahat ve Turizm Konseyi (WTTC) uluslararası seyahatin bu yıl %25 düşerek 50 milyon işi riske atabileceğini belirtti.
En iyi durum senaryosu olarak özellikle otel/ konaklama, fiziksel etkileşime dayalı perakende ve temel mallara veya Çin tedarik zincirine bağlı lojistik/ endüstriyel piyasalarında sınırlı olarak ikinci çeyrekte ve üçüncü çeyrekte olumsuz bir düşüşün ardından yıl boyunca nötr ekonomik büyüme görülmesi bekleniyor.
Mali paketler bekleniyor
En çok etkilenen ve faaliyetleri askıya alması gereken işletmeler, geleceklerini ve çalışanlarının gelirlerini korumaya yardımcı olmak için mali yardım paketleri konusunda hükümet açıklamalarını heyecanla bekliyorlar.
Orta vadeli senaryo olarak en fazla etkilenen firmalara bağlı ofis piyasalarında (Havayolları, kara/ deniz/ hava taşımacılık, otomotiv, tur/ etkinlik operatörleri, bankalar/ sigorta şirketleri/ yatırımcılar ve enerji şirketleri) hissedilen geniş etkiler sebebiyle 2021 yılının ilk çeyreğine kadar iyileşme görülmesi beklenmiyor. Bu sektörlerdeki çoğu uluslararası şirketin şimdiden 2020 yılı tüm yatırımlarını iptal ettiklerini haber alıyoruz. Sermaye piyasalarının da faaliyetinde bir kesinti görülecektir. Ancak, uzun vadeli düşünen ana oyuncular özellikle daha savunmasız perakende, endüstriyel & lojistik, ofis ve konut varlıkları çevresinde güvenli liman pazarlarında hamleler yapmaya devam ediyor.
‘Bekle ve gör’
En iyi veya en makul senaryoyu görmemize bağlı olarak fırsatçı yatırımcılar, fiyatlandırma ve sermayenin maliyeti netleşene kadar ‘bekle ve gör’ yaklaşımını benimseyeceklerdir. Uluslararası yatırımcılar için, 2. ve 3. çeyrek döviz kuru oynaklığı ve varlıkları fiziksel olarak ziyaret edememe/kontrol edememe, aktivitenin gerilemesine yol açacaktır.
Piyasaya Etkileri
• Yatırımcılar kısa vadede nakde ihtiyaç duyduklarından, gayrimenkule kaynak ayırma olasılıkları azalacaktır.
• Süreci oldukça ilerlemiş olan mevcut işlemlerin devam ettiği görülmekte. Ancak yeni işlemler ‘beklemeye alındı’.
• Gelecek altı ay içinde refinansman yapması gereken yatırımcılar bunda zorlanacak.
• Gelecekteki fiyatlandırmaya yönelik kaygı ve yeniden fiyatlandırma anlaşmalarına yönelik çabalar artmakta.
• Ana sermaye grupları ise gelecekteki satın alma fırsatları için heyecanlı.
• Önümüzdeki 30 gün içinde daha fazla aksama beklentisi var; alım-satım işlemleri daha uzun sürecektir.
• Avrupa bölgesinin ekonomik geri çekilmesinin 2020 yılının 3. çeyreğinde de devam edeceği öngörülüyor ve 2021 birinci çeyreğine kadar büyüme beklentisi yok.
• Hükümetlerin politikaları seyahat, sosyalleşme ve uzaktan çalışma konusunda değiştiğinde, 2021’de GSYİH’da büyük bir artış olması muhtemel.
Asya Piyasası’ndan Dersler
Avrupa’daki ve Türkiye’deki toparlanmanın zamanlaması belirsizliğini korurken, Avrupa eğrisinden yaklaşık 6-8 hafta ilerideki Asya-Pasifik ekiplerimizden tünelin sonundaki ışığı görüyor olduklarıyla ilgili olumlu haberler geliyor.
Piyasalar arasında dolaşım kısıtlamaları sona ermeye başladı ve bölge ‘kilitlenme’ aşamasından çıktıkça personel yavaş yavaş işe geri dönüyor. Çin’de IT, dijital teknoloji (çevrimiçi oyun ve eğlence) ve hızlı tüketim malları gibi bazı sektörlerin faaliyetlerinde bir toparlanma görülmeye başlandı. 2020 2. yarısında ‘V şeklindeki’ ekonomik toparlanma konusunda şu an Asya piyasasında temkinli bir iyimserlik var.
OTEL PİYASASI
Temel Gözlemler
Çin’de başlayan COVID-19 salgınının hızlı küresel yayılımı, hem yurtiçi hem de uluslararası seyahatlerin her geçen gün kısıtlanmasına sebep olarak, global çapta turizm ve otel pazarları üzerinde etkili olmaya başladı. Türkiye’de ve dünyada uluslararası pek çok uçuş durduruldu veya kısıtlandı. Bu durum da doluluk oranlarının belirgin bir şekilde düşmesine ve gelecekteki rezervasyonların iptal edilmesine yol açtı. Geçmiş tecrübeler bu durumun düzeleceğini bize söylese de bunun ne zaman olacağı büyük bir belirsizlik. COVID-19 daha önceki SARS ve MERS salgınları kadar öldürücü olmasa da çok daha fazla bulaşıcı. SARS salgını kontrol altına alındığında, salgından en çok etkilenen otel ve turizm piyasası, 6 ay içerisinde hızla toparlanarak eski doluluk rakamlarına ulaşmıştı.
Covid-19 salgınının turizm, konaklama ve otel endüstrisi üzerindeki mevcut ve potansiyel etkisine bakmadan önce, geçtiğimiz dönemde Türkiye genelinde artan doluluk oranları ve oda başına gelirlerin incelenmesinin doğru olacağını düşündük. STR tarafından sağlanan analize göre, 2019 yılında Rusya ile yaşanan uçak krizinin etkilerinden kurtularak rekor ziyaretçi ve doluluk oranlarına ulaşan turizm sektöründe, oda fiyatlarının (ADR) ve oda başı gelirin (RevPar) toparlanması devam ediyordu.
Türkiye otel piyasası, gelir ve talepteki mevsimsel dalgalanmalara alışkın. Ayrıca, geçmişteki SARS küresel salgını ve 2015 yılında Rusya ile yaşanan uçak krizi turizm sektörünün bu tür koşullara uyum sağlamasına yardımcı olmuştu.
Piyasaya Etkileri
• Türkiye’de otele gelen tüm ziyaretlerin yaklaşık %40’nın yaz aylarında gerçekleştiği göz önüne alındığında, virüsün kontrol altına alınabilme zamanına göre sektörü farklı senaryolar bekliyor. Virüs Türkiye’de ve küresel olarak bu noktada kontrol altına alınabilirse, 2020’nin ikinci yarısında talep ve dolulukta bir toparlanma görmeyi bekliyoruz. Eğer salgın kontrol edilmezse, yaz ve sonbahar mevsimlerini de etkileyecektir. Bunun sonucunda ise oteller, işletmeciler ve mülk sahipleri için çok daha yavaş bir iyileşmeyle birlikte daha büyük bir ticari bilinmezlik ortaya çıkacaktır.
• Büyük gerilemelere ve şoklara en fazla maruz kalan bölgeler, uluslararası hava ve deniz yolculuğuna en fazla bağımlı olan yerler olacaktır. Ülke içinde özellikle iş ve kişisel seyahat kısıtlamalarının daha yumuşak olması durumunda, büyük bir kısmı yerli turizm ve karayolu ulaşımı tarafından beslenen turizm bölgeleri, aktivitedeki gerilemeye karşı daha dayanıklı olacaklardır.
• Çok fazla belirsizliğin olduğu bu dönemde iyileşme hakkında konuşmak için henüz çok erken olsa da, 2002 SARS salgını sırasında enfekte olmuş piyasanın toparlanması bir referans noktası olarak alınabilir. Çin, Hong Kong gibi o zamanın en enfekte şehirlerinde doluluk oranları, Şubat/ Mart 2003’te salgının başlangıcından itibaren önemli ölçüde düşmüştü. Ancak o yılın Eylül ayına kadar iyileşti. Bunun 2020 yılında Türkiye’de neye benzeyeceği ise şu an için belirsiz. Ancak doluluk ve oda başına gelirin önemli bir baskı altına girmesi nedeniyle bu döneme yüksek seviyede borçla yakalanan otellerde konsolidasyonların artması ve yapımı devam eden otel projelerinin ertelenme olasılığı var.
• Turizm gelirleri Türkiye GSYH’sinin yaklaşık %7’sini oluşturuyor. Turizm gelirlerindeki beklenen düşüşün 2020 yılında ekonomik büyüme üzerinde de olumsuz etkileri olacağını düşünüyoruz.
SANAYİ & LOJİSTİK SEKTÖRÜ
Temel Gözlemler
Avrupa piyasalarında COVID-19’un başlamasından önce zaten özellikle otomotiv ve buna bağlı sektörlerin başı çektiği endüstriyel piyasalarda üretimde bir daralma bekleniyordu. Esasen, COVID-19’un başlangıcından önce de Çin’e bağlı üretim ve tedarik zincirleri zaten kesintiye uğramış ve firmalar alternatif üretim ve tedarik pazarları aramaya başlamışlardı.
E-ticaret ve şehir lojistiği (son kilometre lojistiği) market ihtiyaçları ve tıbbi ihtiyaçlar artmaya devam ediyor. Amazon ve Hepsiburada gibi dev e-ticaret markaları market, gıda, ilaç ve ev ihtiyaçlarına odaklanmak için depolarında diğer türdeki mallara daha az yer ayırmaya başladı.
Genel olarak talep edilen mal arzının çok fazla bir sorun olmamakla birlikte yeterince hızlı yeniden stoklayamama durumu söz konusu. Sonuç olarak, sektördeki birçok firma durumla başa çıkmak için kısa vadeli sözleşmelerle (3-9 ay) ek alan aramaktadır.
Virüsün yayılmasının önüne geçmek için ülkelerin sınırlarını kapatması sonucu tedarik zincirlerinin yavaşlamasıyla kısa zamanlı soğuk hava depolarına olan ilgi arttı.
Aynı zamanda, en azından gelecekteki durum istikrar kazanana veya netleşene kadar kiralama faaliyetleri yavaşladı.
Piyasaya Etkileri
• Uzun zamandır zaten “Kiracı Piyasası” olan sektörde mevcut durumun güçlenerek devam edeceğini düşünüyoruz.
• COVID-19’un başlangıcından bu yana, sektörlerde aşağı ve yukarı yönlü bir ikiye ayrışma gördük. Üretim tesisi tarafında, gıda ve ilaç sektöründeki görünümün pozitif olması beklenirken, otomotivin başı çektiği diğer sektörlerde negatif bir görünüm bekleniyor.
• Diğer taraftan gıda, çok kanallı (omni-channel) ve ilaçla ilgili ürün alanlarına şirketlerin talebi ve ihtiyacı arttı. Bu sebeple e-ticaret büyümesi ve şehir lojistiği (son kilometre lojistiği) ihtiyacının depolama tesislerine olan talebi arttırması bekleniyor.
• Uzun vadede, tedarik zincirlerinde Çin’den uzaklaşan bir değişim görmeyi bekliyoruz. Piyasa araştırmalarımıza göre, üretim ve tedarik zincirlerinin piyasa talebine/ tüketicilere (near-shoring) yakınlaşarak ve yerinde üretime geçerek (on-shoring) bir değişim geçirmesi bekleniyor. Birçok eczacılık ürünü üretimi Avrupa’da yapılmıyor. Bu nedenle bu sektör, yakın mesafede üretim (near-shoring) için öncelikli sektörlerden biri. Bu noktada, Avrupa’daki diğer Endüstriyel/Lojistik piyasalara kıyasla maliyet avantajı sağlayan Türkiye’nin ön plana çıkacağını düşünüyoruz.
PERAKENDE
Temel Gözlemler
2018 yılı sonlarındaki döviz dalgalanmasından sonra toparlanmaya çalışan perakende piyasasında, 2020’nin başında Türkiye’deki birçok şehir için perakende kiralamalar zaten zayıf görünmekteydi.
Çok hızlı bir şekilde ilerleyen bu tatsız durumun ölçümünü yapmak oldukça zor. İhtiyaçlara dayalı harcamalar ile desteklenen perakende alanları (eczane, market gibi) kısa vadeli nakit artışından yararlanıyor. Büyük ekran WIFI yönlendiricilerin ve home-ofis malzemelerinin satışı da devam ediyor. Bu durum devam eden krize karşı savunma pozisyonu sağlayan gıda sektörü ve büyük mağaza odaklı (Big Box) perakende alanlarını olumlu etkiliyor. Market ve eczane ürünlerinin muhafaza süresi uzun olduğu halde, bu ürünlere yönelik talep salgın dolayısıyla bir hayli arttığı için tedarik miktarları da artmaya devam ediyor. Market ve eczane ürünlerinin üretim seviyelerinde henüz bir düşüş gözlemlenmedi. Artan talep, tedarik hızlarının artırılmasıyla karşılanmaya devam ediyor.
Bu geçici dönemde sanal oyun setleri, online oyunlar, online market ve yemek servisi gibi hem e-ürün, hem de e-hizmet sağlayan çok kanallı (Omni-Channel) tedarik zincirine sahip olan perakendeciler muhtemelen çok iyi performans gösterecektir.
İçinde bulunduğumuz durumun ciddiyeti doğrultusunda farklı sektörlerde perakende hizmeti veren işletmelerin aksayan operasyonları için “mücbir sebep” yanıtını verdiklerini gözlemliyoruz. Alışveriş merkezlerine ziyaretlerin neredeyse tamamen durmasına ek olarak, bazı alışveriş merkezlerinin tamamen; bazılarının da içlerindeki belli perakende işletmelerinin faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması da alışveriş merkezi sahiplerinin maddi olarak olumsuz etkilenmesine sebep olacaktır.
Perakende sektöründeki işletmeler halihazırda kira ödemelerini ertelemeye başladı. Hükümetlerin perakende sektöründeki işletmelerin faaliyetlerini geçici olarak durdurması dolayısıyla, kiracılar ve mülk sahipleri için finansal destekte bulunup bulunmayacağı merak ediliyor. Bu tartışmanın odağında faaliyetlerini zorunlu olarak durdurmak zorunda kalan işletmelerin bu süreçte kira ödemek istememesi var.
Piyasaya Etkileri
• Başta turizme bağımlı olan caddeler olmak üzere alışveriş caddeleri; yeme içme, eğlence (sinemalar, bowling salonları) ve etkinlik alanı ile desteklenen kapalı alışveriş merkezleri nakit akışlarında düşüş bekleniyor. Ancak, kısıtlanan büyük sosyal ve ticari etkinliklerin salgının kendisi ve sosyal etkileri ortadan kalktığında, artan bir hızla toparlanması bekleniyor. Salgın sonrası sosyal etkinliklerde planlama yoğunlukları olabilir.
• Market ürünleri, eczane ürünleri ve teknolojik ürünler çerçevesinde yoğunlaşan talebin, normalleşme sonrası diğer ürünlere dağılımı ilk etapta tedarik zincirlerini olumsuz etkileyebilir. Bu durum perakende sektörü için yeni sorunlar olabileceği gibi mevcut operasyonel sorunları da daha fazla etkileyebilir.
• Alışveriş caddeleri ve alışveriş merkezleri, isteğe bağlı tüketici harcamalarında en fazla gerilemeye maruz kalan ticari bölgelerdir. Hükümetin, bazı sektör vergilerinde ödeme kolaylığına yönelik tedbirleri, bu işletmeleri kısa vadede destekleyecektir.
• Mağaza karmalarını perakendecilik ve yiyecek ve içecek deneyimine doğru değiştiren alışveriş merkezleri hükümetin sosyal mesafe politikalarının olumsuz etkilerini hissedecektir. Market ve sosyal olanaklara ağırlık veren alışveriş merkezleri daha esnek ve dayanıklı bir yapıya sahip olduğunu gösterecektir.
• Marketlerin ve özellikle online servis sunan büyük mağaza odaklı (Big Box) perakende alanlarının, daha dayanıklı ve sağlam bir yapıya sahip olduğu bu süreçte ortaya çıkacaktır.
• Bu dönem, piyasanın ve daha yaşlı kuşakların da e-ticarete adaptasyonunu hızlandırmıştır. Son yıllarda gelişen e-ticaret, online perakendecilik bu dönemde kazandığı ivmeyi devam ettirecektir.
• Covid-19’un piyasaya yaşattığı ciddi şok, yıl başında perakende varlık türlerinde kira artışı gerçekleşen bölgeler de dahil olmak üzere, kiralama işlemlerini aşağı yönlü büyük baskı altına alacak.
• Bu dönem sonunda işsizlik oranın artması bekleniyor. Artan işsizliğin harcanabilir hanehalkı gelirlerinde düşüşe yol açması ve bunun da perakende cirolarını olumsuz etkilemesi bekleniyor.
• Halihazırda arz fazlasıyla birlikte yapısal zayıflıkları bulunan alışveriş merkezi ve caddelerinin kira oranlarının olumsuz etkilenmesi bekleniyor.
• Perakende harcamalarındaki ‘mevsimsellik’ karantina önlemlerinden etkilenmesi muhtemel sürenin 2. çeyrek olacağını gösteriyor. Perakende sektörü için bu zamanın perakende sektöründeki ikinci yarı ve özellikle 4’üncü çeyrek dönemindeki yoğun sezona denk gelmemesi olumlu bir gelişmedir. COVID-19 ve ekonomik/piyasa etkisi kontrol altına alındığında, harcama 2020’nin sonunda güçlü bir şekilde toparlanabilir.
OFİS SEKTÖRÜ TEMEL GÖZLEMLER
Temel Gözlemler
Covid-19 öncesi dönemde de Türkiye ofis piyasası “Kiracı Piyasası” dönemindeydi. Mal sahipleri, piyasadaki ofis arzı fazlası sebebiyle doluluğu sağlamak ve kiracı ilişkilerini korumak için kira erteleme veya kirasız dönemleri kabul etmek zorunda kalmıştı. Yeni kiralama anlaşmaları müzakere eden mal sahiplerinin daha esnek kiralama modelleri sunmaya devam etmeleri ve doluluk sağlamak için daha kısa vadeli taahhütlere izin vermeleri gereken dönem devam ediyor.
Halen aktif olarak imzalama yapan şirketler olsa da bu şirketler uzun vadeli yükümlülükler üstlenmekten kaçınıyorlar. Ekonomik sonuçlar netleşene kadar kira süresinin başlamamasına ek olarak kiralama süresinin kısa tutulması gibi yaklaşımlar görülmektedir.
Piyasaya Etkileri
• GYO, Sigorta, Emeklilik Fonları gibi kurumsal mal sahipleri, özellikle finansal piyasalardaki aşırı oynaklık göz önüne alındığında, değerleri korumak için mevcut kiracıları korumaya çalışıyorlar. Durum ilerledikçe daha yenilikçi kiralama ve kiralama teşvikleri görmeyi umuyoruz.
• Önümüzdeki dönemde giderek daha fazla sayıda kullanıcının kira teşvikleri, kirasız dönemler ve erken sözleşme bozulmaları konusunda görüşmeye başlamasını bekliyoruz.
• Bu gelişmeler doğrultusunda işletmelerin ilk etapta tasarruf yapma eğilimlerinin gelecekte artma ihtimali yüksektir.
• Kısa dönem kiralama isteğinin artması, kiralama sözleşmelerinde değişimlere yol açacaktır.
• Mülk sahipleri tarafından mevcut kiracıları elde tutacak politikalar benimsenecektir.
• Masa tabanlı çalışmadan uzaktan çalışmaya geçiş birçok işletmeyi orta ve uzun vadeli iş ve işletme stratejilerini yeniden değerlendirmeye teşvik etti. İşletmeler uzaktan ofiste ve alışılmış düzenlerinde olduğu kadar iyi performans gösterebiliyorsa, gereken aktif alanın hacmi ve türü de değişecektir. Dolayısıyla işletme genel giderleri ve marjları da aynı oranda değişecektir. Performanslar olumlu etkilenirse, ofis içerisindeki esnek alanlar daha kolay benimsenecek ve kira sözleşmeleri de bu odakta etkilenecektir.
• Uzaktan çalışma, performans üzerinde alışılmış duruma benzer ve olumlu etkilere sebep oldukça, orta ve uzun vadede mevcut kiralanan alanlar küçülecektir. Bu durum doluluk oranlarını düşürecek bir etkiye sebep olabilir. 2019 yılı başlarından itibaren Türkiye’de oluşan yeni ofis ihtiyacı projelerinde; kullanıcıların her 10 kişiye 8 veya 9 çalışma masası sağladığı Esnek Çalışma (Agile Working) sistemini zaten görmekteydik. Bu çalışma sisteminin, yerel şirket yönetimlerinin alışılagelmiş mevcut ofis kültürünün üzerindeki değişim baskısıyla, genele yayılmasını hızla bekliyoruz.
• Bu kriz dönemi sonunda esnek ofis, ortak çalışma alanı (Flexible office, Co-working area) talebinde artış bekleyebiliriz. Ancak, bu dönem sonunda sağlık ve güvenlik önceliklerine istinaden esnek çalışma alanlarının ortak ve birlikte çalışma bölümlerinde sosyal mesafe ve izolasyon kaynaklı değişimler olması muhtemel görünüyor.
KONUT
Bu süreçte; artması beklenen işsizlik oranı ile birlikte, özellikle yeni konut kiralamalarında önemli bir düşüş beklenmektedir. Kısa vadede kira piyasası etkileyecek bir devlet yardımı beklemiyoruz. Sürecin uzaması halinde perakende sektörü için beklenilen kira ödeyememe durumunun konutlarda da ortaya çıkabileceğini öngörmekteyiz. Bunun sonucunda kira ötelemeye ek olarak, konut kredisi öteleme gibi konular da gündeme gelebilir.
Salgın döneminde tüketici güven endeksinin ve konut yönelik talebin sert bir şekilde düştüğünü gözlemliyoruz. Salgının kontrol altına alınmasından sonraki dönemde de tüketici güven endeksi ve konut talebinin toparlanmasının zaman alacağını düşünüyoruz. Azalan talep ve kira fiyatlarının konut fiyatları üzerinde negatif etki yaratması beklenirken; düşen konut kredisi faiz oranlarının da konut talebi üzerindeki olumlu etkisinin kısa vadede sınırlı olmasını bekliyoruz.
AirBnB gibi kısa dönem kiralama amacıyla edinilen konutlarda ve servis sağlayıcılı apartmanlarda (serviced apartments) sıkıntılı süreçler beklemekteyiz.
Colliers International
News
GENEL
KAMPANYALI KONUT PROJELERİ
GÜNDEM
GENEL
ARSA - ARAZİ
GENEL