10 soruda kentsel dönüşümün yol haritası

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Kahramanmaraş merkezli depremlerin yarattığı büyük yıkım, deprem performansı bilinmeyen binalardaki kiracıları da ev sahiplerini de ikilemde bıraktı.

Yapılacak test sonucu bina riskli çıkarsa kentsel dönüşüme girip yıkılacağı için kat malikleri de kiracılar da risk tespiti konusunda çekimser kalabiliyor.

Kiracılar mevcut arz sıkıntısından dolayı ev bulamamaktan, bulsa da çok daha yüksek kiralara maruz kalmaktan korkarken, ev sahiplerinin endişesi ise artık kira alamayacak olmaları ve evinin değerinin düşecek olması… Dahası, kentsel dönüşüme girdikten sonra evini kaybeden ev sahipleri de olabiliyor.

10 ili etkileyen büyük depremden sonra diğer illerde yapılan acil apartman toplantılarındaki tartışmalar da büyüdü. Mevcut bilgi kirliliği içinde yapılan bu toplantılarda nasıl bir yol alınacağı da çoğu zaman bilinmiyor.

Peki ne yapmalı, nasıl bir yol alınmalı?

Depreme dayanıklılık testine kimlerin başvuru yapabileceğinden, bina riskli çıkarsa sürecin nasıl ilerlediğini tüm detaylarıyla Türkiye Yapı Denetim Şirketleri Birliği Genel Başkanı Tayfun Gücenmez ve Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz ile konuştuk.

1- Kaç çeşit deprem dayanıklılık testi var ve kimler başvurabiliyor?

Yapılabilecek iki deprem dayanıklılık testi var. İlki, özel rapor.

‘Binamız güçlü mü değil mi görmek istiyoruz” diye merak edenlere yönelik olan özel rapor, bu raporu düzenlemeye elverişle tüm firmalardan alınabiliyor.

Ancak başvurabilmek için mutlaka tüm kat maliklerinin aralarında genel kurul yapıp, onay vermesi gerekli. Tek başına bir ev sahibinin başvuru yapıp, karot aldırabileceği bir yöntem değil.

Çıkan raporun sonucuna göre bina yıkılması ya da güçlendirilmesi gibi zorunluluklar da yok. Yani aslında resmiyette bir karşılığı olmayan bu rapor yalnızca binanın depreme karşı performansını ortaya koyup, fikir veriyor.

Raporun maliyetini de kat malikleri aidat şeklinde ödeyebiliyor.

Bu teste İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) ücretsiz hızlı bina taraması çalışmaları örnek olarak veriliyor.

Hızlı Tarama yöntemi ile 2000 yılı öncesi yapılan binalar ikinci kademe değerlendirme yöntemleri kullanılarak, mümkün olan en hızlı şekilde deprem risk durumu analiz ediliyor.

Saha yerinde toplanan bu veriler daha sonra akademisyenler ile birlikte hazırlanan bir uygulama ile analiz edilir ve deprem güvenlik oranı çıkarılıyor ve puana göre maliklere binanın mevcut durumuyla ilgili bilgilendirme veriliyor.

Çalışma kapsamında binaya karot testi işlemleri yapılarak herhangi bir numune alımı yapılmadığı, sadece rapor verildiği, tahliye işleminin yapılmadığı belirtilmişti.

2- Riskli yapı tespit raporu nedir?

Diğer bir rapor ise, riskli yapı tespit raporu.

Bu rapor ise özel raporun aksine, binada 100 daire de olsa bir kat malikinin tek başına yaptırabileceği bir test.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın internet sitesinde yer alan lisanslı firmalara başvurmak isteyen bir ev sahibi, diğer mal sahiplerinin onayına gerek duymadan başvuru yapabiliyor.

Bu raporun fiyatı ise geçen sene 12-13 bin TL’den başlarken, bu yıl itibarıyla 20 bin TL’den başlıyor. Binanın kat sayısına, zemin etüdü olup olmamasına bağlı olarak fiyat artıyor.

3- Diğer ev sahipleri rapor istemezse ne olur?

Peki binadaki tüm kat malikleri arasından sadece birinin başvurusuyla hazırlanan bir riskli yapı tespit raporu, diğer ev sahiplerini nasıl etkiler?

Av. Kiraz’a göre, başvuru yapması halinde tespit bedelinin tamamını başvuran kat maliki kendisi ödüyor.

Ancak başvurulması halinde diğer tüm kat malikleri de bu karara uymak zorunda.

Yani eğer kendi dairelerinden karot alınması gerekiyorsa dairelerini açmak zorundalar. Açmadıkları takdirde suç işlemiş sayılıyorlar ve Cumhuriyet savcıları tarafından kovuşturmaya tabi tutuluyorlar. Yine açmazlarsa emniyet güçleri gelerek karotlar mutlaka alınıyor.

Eğer rapor sonucunda söz konusu bina riskli çıkarsa, iki seçenek var: Ya bina yıkılıp yeniden yapılıyor ya da güçlendiriliyor.

4- Kiracılar başvuru yapabiliyor mu?

Peki bu teste yalnızca kat malikleri mi başvuru yapabiliyor?

Tayfun Gücenmez’in aktardığına göre, riskli yapı tespit raporuna kiracılar doğrudan başvuruda bulunamıyorlar.

Ancak kanuna göre şikayet yoluyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın il müdürlüğüne binanın güvenli olmadığı itirazında bulunması, müdürlüğün de bu itirazı uygun görüp maliklere yazı yazıp, riskli yapı tespitini talep etmesi gerekiyor.

30 gün içinde bu talep karşılık görmezse bu tespiti yaptırılıyor ve bedeli de maliklere yansıtılıyor.

5- Bina riskli çıkarsa ne olur?

Peki riskli yapı tespit raporu alındıktan sonra ne oluyor?

Karot alınıp, beton filmi çekildikten ve laboratuvar ortamında gerekli incelemeler yapıldıktan sonra çıkan rapor binanın riskli olduğunu ortaya koyarsa, bu rapor belediyeye ibraz ediliyor. Belediye gerekli incelemeyi tamamlayıp tapuya gönderdikten sonra maliklerin hanesine riskli yapı şerhi konuluyor.

Riskli yapı kesinleştikten sonraki ikinci aşama ise tahliye süreci… Bu süreç de belediyeler tarafından yürütülüyor.

İlçe belediyesi tüm maliklere birincisi 60 günden az, ikincisi 30 günden fazla olmamak üzere iki süre veriyor. Bu süreler bittiğinde de elektrik, su ve doğalgazı kesiliyor.

Taşınmazdaki herkes tahliye edilip, binanın can güvenliğini sağlandıktan sonra da yıkım süreci başlıyor.

6- Çıkan rapor sonucuna itiraz edilebilir mi?

Pek çok kat malikinin korktuğu da bu: Binanın yıkılmasını istemiyorum, riskli çıkarsa ne yapabilirim?

Rapor sonucu bina riskli çıktıysa, tapuya ‘riskli yapı’ şerhi konuluyor ve tüm maliklere tebligat yapılıyor. Bu tebligattan sonra 15 gün içinde bu rapora itiraz etme hakkı var.

Bu itiraz İstanbul, Ankara ve İzmir’de ilçe belediyelerine, diğer illerde ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın il müdürlüklerine yapılıyor.

Yapılan itiraz, bakanlığın il müdürlüğü itiraz komisyonuna gidiyor ve oluşturulan komisyon riskli yapı tespit raporunu incelemeye başlıyor. Eğer riskli yapı tespit raporu usulsüz alınmışsa itirazı kabul ediliyor ve tapudaki ‘riskli yapı’ şerhi siliniyor.

Ancak Av. Kiraz’ın aktardığına göre, bu itirazların yüzde 99’u reddediliyor ve binanın yıkım süreci başlıyor.

7- Binanın yıkım süreci nasıl ilerliyor?

Riskli yapı tespit raporu yapıldı, bina riskli çıktı, itiraz da edildi ancak bina yine de yıkılacaksa süreç söyle ilerliyor:

Binanın yıkılacağı kesinleştikten sonra malikler binayı kendisi yıkmazsa belediye yıkıyor ve yıkım masrafını arsa payı oranında tapularına müşterek ipotek olarak işliyor.

Eğer binayı malikler yıkmak isterse de, arsa payının üçte ikisinin karar vermesi gerek. Yani kat karşılığı mı, bedel karşılığı mı ya da başka bir modelle mi yapılacağına karar veriliyor.

Peki karara katılmazsanız ne olur?

Karara katılmayanlara ihtarname gönderiliyor ve karara katılması isteniyor. Katılmazsa da 15 günlük süre içinde payları açık artırmayla satışa çıkıyor.

Av. Kiraz, ‘muhalif maliklerin’ 15 gün içinde sözleşmeye imza atmazlarsa bir daha sözleşme imzalamaya haklarının olmadığı konusunda şu uyarıda bulundu:

“Son dönemde ’15 gün içinde imzalamaz, dava açar durdururuz’ şeklinde itirazlar, savunmalar yapılıyor. Bu savunmaların çoğunda ise malikler evlerini kaybediyor. Eğer bu sözleşmeye itiraz ediyorsanız 15 günlük süreniz var, imzalayın, daha sonra ihtarname ile itirazınızı bildirin ve açacağınız davayı sözleşmeyi imzaladıktan sonra açın.”

8- Binayı güçlendirme süreci nasıl ilerliyor?

Peki, bina riskli çıkarsa illa yıkılması mı gerek? Hayır, ikinci bir seçenek ise güçlendirme.

Güçlendirme için öncelikle riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve kat maliklerinin toplantı yapıp güçlendirme kararını alması gerekiyor. 20 daireli bir apartmanda en az 16 bağımsız bölümün güçlendirme yönünde karar vermesi gerekli.

Üçüncü yapılması gereken ise, binanın güçlendirmeye uygun olup olmadığına yönelik teknik raporun alınması.

Eğer bina güçlendirmeye uygunsa güçlendirme projesi hazırlanıyor ve son olarak da belediyeye başvurarak süreç başlatılıyor.

Güçlendirmeye katılmayan malikler hakkında, ödemedikleri rakam üzerinden aidata yönelik hükümler işliyor ve kat maliki aylık yüzde 5 yıllık, yüzde 60 faizle borçlanıyor.

9- Yıkım ve güçlendirmede kredi desteği var mı, ne kadar?

Peki binanın yıkım ya da güçlendirme maliyeti nasıl olacak?

Taşınmazı yıkıp yeniden yapmak isteyen kat malikleri, müteahhide vermek istemeyip kendileri yaptırmak isterlerse, devletin kredi faiz desteğinden yararlanıyor.

Bu kredilerde üst limit ekim ayında yüzde 50 oranında arttırıldı. Konut yapım ve edinme kredileri ile işyeri yapım kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi.

Konut yapım ve edinme kredilerinde faiz desteği yıllık 400 baz puandan 600 baz puana, işyeri yapım ve edinme kredileri ise 300 baz puandan 450 baz puana yükseltildi. Yani aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredisi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılanmış olacak.

Verilen güçlendirme kredisi ise 240 bin TL. Bu kredide yasal faiz yüzde 6 ile sübvanse edildi. Yani piyasa faizi yüzde 24 ise devlet 6 puanını ödüyor, vatandaş yüzde 18 faizle borcunuzu ödüyor.

10- Kentsel dönüşümde kira yardımı ne kadar?

İllere göre değişmekle birlikte kira yardımı 1.000 lira ile 1.500 lira arasında değişiyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor. Kiracılar ise defaten 2 bin lira ile 3 bin lira arasında destek alabiliyor.

‘Geçici konut alanları imara açıldı, gidecek yer yok’

En önemli sorunlardan biri de, binanın riskli çıkıp yıkılması durumunda hem ev sahibinin hem kiracının yeni bir eve taşınacak olmaları ancak kiralık konut arzının yetersiz olmasından dolayı ne yapacaklarını bilememeleri…

Normalde kentsel dönüşüm yasası çıktığı anda İstanbul’da ve diğer illerde rezerv yapı alanları ilan edilmişti.

Buradaki temel mantığın, bu alanlara geçici konutların yapılması ve transfer merkezi olması olduğunu anlatan Avukat Ali Güvenç Kiraz, bu alanların imara açıldığını şu sözlerle anlattı:

“Örneğin Fikirtepe yapılırken, orada yaşayan insanların geçici konutlara yerleştirildikten sonra geri dönmeleri mantığıyla rezerv yapı alanlarından bahsediliyordu. Fakat ne oldu? Fikirtepe’deki insanlar Pendik’e gittiler ve dönmediler. Rezerv yapı alanı mantığı çalışmadı. Çünkü bu alanlar imar rantı dediğimiz şekilde yapılaşmaya açıldığı için bu mantık çalışmadı.

Dolayısıyla İstanbul’da riskli alan ilanı yapıldığında, maliklerin de kiracıların da gidebilecekleri geçici barınma merkezleri yok. Kişiler kendi başlarının çaresine bakıyorlar.

Bu çerçevede doğru olan model, transfer merkezi çerçevesinde İstanbul’da 7-8, İzmir’de 3, Adana’da 2 rezerv alanı yapılarak geçici konut merkezlerinin yapılması. Ülke genelinde kentsel dönüşüm tamamen bittikten sonra da bu konutlar sosyal konut olarak devam edebilir.”

Gamze Bal-Sözcü