Bu konuyla ilgili merak edilen çok soru var. Biz de bu hafta kira gelirlerinin vergilendirilmesi konusunda merak edilen bu soruları yanıtlamaya çalıştık. Konut veya işyerinden kira alan kişiler için gelir vergisi beyan dönemi başladı. Beyannamenin en geç bu ayın 25’ine kadar verilmesi gerekiyor. Biz de bu hafta sıkça karşılaştığımız soruları dikkate alarak kira vergisi konusuna değinelim istedik.
İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kira tahsilat ve ödemelerinin, banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekiyor. Konut kiralarında ise bu zorunluluk her bir konut için 500 lira ve üzerindeki ödeme ve tahsilatlar için geçerli. Buna göre işyeri kirasının her halükarda, konut kirasının ise 500 lira ve fazla olması durumunda banka aracılığıyla tahsil edilmesi gerekiyor.
Konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verenler için 500 liralık sınır söz konusu değil. Bu şekilde kiraya verenlerin, kaç lira olursa olsun tüm kiraları banka veya PTT aracılığıyla tahsil etmeleri gerekiyor.
Tespit edildiğinde, hem kiracıya hem de mal sahibine ayrı ayrı ceza kesilir. Cezanın tutarı ise mükellefiyet türüne göre değişiyor. Kirayı tahsil eden gerçek kişi açısından bakarsak, ceza, 2018 yılında her bir tahsilat için 400 liradan (2019 yılında 490 liradan) az olmamak üzere tahsil edilen tutarın yüzde 5’i olarak hesaplanıyor.
Bu zorunluluğa uymadığınız durumda, aldığınız kiraya yakın bir ceza ödemek zorunda kalabilirsiniz, dikkat!
Kira gelirlerinin beyanında “tahsilat esası” geçerli olduğundan, bu ayın 25’ine kadar sadece, tahsil ettiğiniz yedi aylık kira bedeli (istisnayı aşıyorsa) için beyanname vermeniz gerekiyor. Kalan beş aylık kira bedelini ise ileride tahsil edebilirseniz, tahsil ettiğiniz yılın beyannamesine dahil edeceksiniz.
Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak kabul ediliyor. Buna göre peşin tahsil edilen kiranın 2018’in mayıs-aralık dönemine isabet eden kısmını bu mart ayında, 2019’un ocak-nisan dönemine ilişkin peşin aldığınız kira ile 2019 yılının geri kalanına ilişkin tahsil edeceğiniz kiraların toplamını ise gelecek yıl mart ayında beyan etmeniz gerekiyor.
Sadece konut kiraları için bir istisna uygulaması söz konusu. İstisna tutar her yıl yeniden belirleniyor. 2018 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu tutar yıllık 4 bin 400 lira. Buna göre, konut olarak kiraya verilen gayrimenkul(ler)den 2018 yılında 4 bin 400 liradan daha az kira alındıysa beyanname vermeye gerek yok. Yıllık kira bu tutarı aşıyorsa aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.
Maalesef, birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil. Bu durumda olan kişiler, kiraya verdikleri tüm konutlardan elde ettikleri kiraların toplamını beyan ederken, 4 bin 400 liralık istisnayı sadece bir kez, konut kiralarının toplam bedelinden düşebiliyorlar.
Aynı konuta, eşler de dahil olmak üzere birden fazla kişinin sahip olması durumunda, kira gelirinin beyanı sırasında her ortak ayrı ayrı 4 bin 400 liralık istisnadan yararlanabilir.
Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o takvim yılında elde edilen kira tutarından istisnanın tamamı (2018 yılı için 4 bin 400 lira) düşülebilir, istisna tutarını oranlamanıza gerek yok. Buna göre söz konusu konuttan 2018 yılında tahsil ettiğiniz 4 bin liralık kira, istisna tutarın altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermenize gerek yok.
Sadece konut kira gelirleri için geçerli olan ve 2018 yılında 4 bin 400 lira olarak uygulanan istisnadan aşağıda sayılan mükellefler yararlanamıyorlar:
a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,
b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edilip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,
c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 120 bin lirayı aşanlar.
Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler tevkifat (vergi kesintisi, stopaj) kapsamındadır. Bu vergiyi, kirayı öderken kiracılar kesiyorlar. Oran yüzde 20 olarak uygulanıyor. 2018 yılında elde edilen ve tevkifata tabi tutulmuş olan 34 bin liradan az işyeri kira gelirleri beyan edilmiyor. Ama gelir bu tutarı aşarsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor.
34 bin liralık beyan sınırı ile karşılaştırma yaparken, brüt işyeri kira gelirine, varsa istisna düştükten sonra kalan konut kiraları ile beyana tabi menkul sermaye iratlarının eklenmesi gerektiğini hatırlatmakta fayda var. Gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda, beyannamede hesaplanan gelir vergisinden, yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.
Basit usulde vergilendirilen esnafa işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapılmaz. Tevkifata tabi olmayan bu tür gelirler için bin 800 liralık bir sınır söz konusu. Buna göre 2018 yılında tahsil edilen (tevkifata tabi olmayan) işyeri kira geliri bin 800 liradan azsa beyan edilmeyecek. Bu tutarı aşan kira gelirlerinin ise tamamının beyan edilmesi gerekiyor.
Giderler için yasada “götürü gider” ve “gerçek gider” olmak üzere iki farklı yöntem belirlenmiş durumda. Mükellefler her iki yönteme göre ödenmesi gereken vergi tutarını hesaplayarak, kendileri için daha avantajlı olan yöntemi seçebiliyorlar. Ancak götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönüşmediğini hatırlatmak isteriz.
Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi uygulanıyor. Çünkü basit olanı bu. Önceden götürü gider olarak kira bedelinin yüzde 25’lik kısmı düşülebiliyordu. Ama bu oran yüzde 15’e indirildi. 2018 yılı gelirlerini beyan ederken de bu yeni oranın (yüzde 15) kullanılması gerekiyor. İstisna uygulamasından (konut kira gelirlerinde 2018 yılı için 4 bin 400 lira) yararlanma hakkı olan mükelleflerin, yıllık kira tutarından önce istisnayı düşüp kalan tutar üzerinden yüzde 15 oranındaki götürü gider indirmeleri gerektiği unutulmamalı. İstisnadan yararlanamayan mükellefler ise direkt olarak aldıkları yıllık kiranın yüzde 15’ini düşüp kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödeyecekler.
Daha avantajlı olduğu söyleniyor. Doğru mu? Kira gelirinden, gelir vergisi yasasında sayılan (Md. 74) ve belgeye dayandırılması gereken giderlerin indirilebildiği bir yöntemdir. Kiraya verdikleri eve boya, badana, tamir, bakım gibi masraf yapan mükelleflerin yanında, özellikle krediyle alarak kiraya verdiği gayrimenkulü için taksit ödemeye devam eden kişiler ile evini kiraya verip kendi de kirada oturanlar için gerçek giderin genellikle götürü gidere oranla daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz.
Ancak konut kira gelirlerinin 4 bin 400 lirası üzerinden vergi hesaplanmadığı için, giderlerin de bu tutara isabet eden kısmının indirimine izin verilmiyor. Bu nedenle öncelikle istisna dışı hasılatın toplam hasılat içerisindeki oranı bulunmalı, bu oranla gider tutarı çarpılmak suretiyle beyannamede indirilebilecek gider tutarına ulaşılmalıdır.
Gerçek gider yöntemi seçilmişse düşülebilir. Ama sadece kiraya verilen konutlar için geçerli olduğu unutulmamalı. Buna göre sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, elde ettikleri kira gelirinden, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelini düşebiliyorlar. Ancak bu giderin kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.
Gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler, kredi ile aldıkları gayrimenkulü (konut veya işyeri) kiraya verdiklerinde, ödedikleri kredi faizlerini kira gelirinden düşebilirler. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Yani kira gelirinden indirilemeyen bir kısım varsa beyan edilen diğer gelirlerden düşülebiliyor ya da gelecek yıllara devredilebiliyor.
Bu avantaj sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için geçerli. Kiraya verilen bu konutun alış bedelinin yüzde 5’i, alındığı yıldan itibaren beş yıl süreyle o konuttan alınan kira gelirinden düşülebiliyor. Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değil.
Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla aşağıdaki giderlerde kira gelirinden düşülebiliyor:
Evet. Hatta ilk defa beyanname verecek olanlar dahi vergi dairesine hiç gitmeden bütün işlemlerini internet aracılığıyla yapabilirler. Bunun için Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesinde (www.gib.gov.tr) yer alan “Hazır Beyan Sistemi” kullanılıyor.
Eski yıllarda olduğu gibi, hesaba yatan kiralar ve varsa vergi kesinti tutarları sistemde yer alıyor. Ancak bazen bunlar eksik veya yanlış olabiliyor. Beyanname hazırlanırken mükelleflerin doğru tutarları girmesi gerekiyor. Beyanname son haline getirilip onaylandıktan sonra sistem tarafından tahakkuk fişi de üretiliyor.
2018 yılı kira gelirlerine ilişkin beyannamenin, herhangi bir uzatma olmazsa, 25 Mart 2019 Pazartesi mesai sonuna kadar verilmesi gerekiyor. Hazır beyan sistemini kullanacak olanlar ise 25 Mart gecesi 23.59’a kadar beyannamelerini verebilirler. Ama son günü beklemeye gerek yok, dilerseniz şu anda bile beyannamenizi verebilirsiniz.
Beyannamede gösterilen vergiler vergi dairesine ödenebileceği gibi hazır beyan sistemi üzerinden kredi kartıyla ya da bankaların internet şubelerinden de ödenebiliyor. Hem de iki taksitte… İlki 1 Nisan’a, İkincisi 31 Temmuz’a kadar.
M. Fatih Köprü-Ekonomist
22 soru ve cevapta kira vergisi nedir?