Bağdat Caddesi, İstanbul’un en popüler bölgelerinden biri. Hem konut gelişimi hem de alışveriş caddesi kimliğiyle öne çıkıyor. Bu nedenle de gayrimenkul fiyatları ve kiralar bakımından İstanbul’un en değerli bölgesini oluşturuyor. Ancak son dönemde Bağdat Caddesi‘nde hem fiyatlarda hem de kiralarda düşüş yaşanıyor. Bunun da caddedeki hızlı kentsel dönüşüm sonucunda arzın talebin üzerine çıkmasından kaynaklandığı ifade ediliyor.
Eski binaların yıkıldığı bölgede yenilenen binalara dönüşümü hızlandırmak adına iki katı emsal verilmesi, arzın talebin üzerine çıkmasına yol açtı. Yükselen fiyatların etkisiyle maliklerin taleplerinin giderek artması, dönüşüm yapan müteahhitler arasındaki rekabeti körükledi. Arz fazlalığı yanında çok yükselen fiyatlar ve döviz kurlarında yaşanan artış da bölgede konut ve dükkan satışlarının yavaşlayıp gerilemesine, kiraların da düşmesine neden oldu.
TSKB Gayrimenkul Değerleme ve JLL’nin bölgedeki konut ve işyeri kiralarındaki ve satış fiyatlarındaki değişimi değerlemesi göre bölgedeki fiyat gevşemesini net bir biçimde gözler önüne seriyor.
Nereden nereye geldi?
TSKB Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, Bostancı-Suadiye hattında 2016’da 10-13 bin TL aralığında olan konut m2 satış fiyatları 2017’de 8-10 bin TL’ye, 2016 yılında 35-45 TL m2/ay olan konut kiraları da 2017’de 28-35 TL arasına geriledi. Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016 yılında 23-32 bin dolar/m2 iken 2017 yılında 20-28 bin dolar/m2’ye indi.
JLL verilerine göre de 2016’da 190 dolar/m2 olan işyeri kiraları 2017’de 125 dolar/m2’ye gerilemiş durumda. Suadiye-Caddebostan hattında 2016’da 14-18 bin TL aralığında olan konut m2 satış fiyatları 2017’de 11 -14 bin TL’ye, 2016’da 47-60 TL m2/ay konut kiraları 2017’de 37-47 TL arasına indi. Aynı hattaki işyeri fiyatları 2016’da 2734 bin dolar/m2 iken 2017’de 24-30 bin doIar/m2’ye geriledi. JLL verilerine göre, 2016’da 225 dolar/m2 olan işyeri kiraları da 2017’de 150 dolar/m2’ye düştü.
Caddebostan-Kızıltoprak hattında ise 2016’da 12-15 bin TL aralığında olan konut m2 satış fiyatları 2017’de 10-13 bin TL’ye, 2016 yılında 42-52 TL m2/ay lan konut kiraları da 2017 yılında 35-45 TL seviyesine geriledi.
Aynı hattaki işyeri satış fiyatları da 2016’da 20-28 bin dolar/m2 iken 2017 yılında 18-26 bin doIar/m2’ye düştü. JLL verilerine göre de 2016 yılında 120 dolar/m2 olan işyeri kiraları 2017 yılında 80 dolar/m2’ye inmiş bulunuyor.
Makbule Yönel Maya
Tskb Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü
“Gereğinden fazla vaat verildi”
“Kentsel dönüşüm işlerine başlarken sonucuna çok bakmamıştık. Arz-talep dengesi talep yönüne evrilmişti. Gereğinden fazla vaat verildi. Dönüşümle birlikte stok iki katına çıktı. Mal sahiplerinin büyük bir kısmı konutlarını satıp Bodrum’a yerleşti. Nakde olan ihtiyaç bölgedeki fiyatlarda etkili oluyor. 2018’de satışlar yavaşlar ama fiyatlar çok düşmez.”
Roni Saris
JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Drt.
“Boşluk oranları azalacak”
“Türkiye’ye son dönemde yeni giriş yapan marka olmamasından ötürü fiyatlar gevşedi. AVM’lerin kira rakamlarını düşürme konusundaki aksiyonunu caddeler yeni alıyor. Kiralar yüzde 40-45 oranında geriledi. Firmalar gevşemeyi fırsat bilip eski pozisyonlarına geri dönüyorlar. Bu yıl caddelerde boşluk oranları azalacak. 2018’in son çeyreğinde gerçek anlamda pozitif bir toparlanma olacak.”
Caddenin kendisi de dönüşüm mağduru
Bağdat Caddesi’ndeki kentsel dönüşümde aktif olarak rol alan AE Mimarlık’ın yönetim kurulu başkanı mimar Ahmet Erkurtoğlu, fiyatların gerilemesinin en büyük nedeninin dönüşümün Kadıköy’de yoğunlaşması olduğunu vurguluyor.
Anadolu’daki ve İstanbul Avrupa Yakasındaki müteahhitlerin Kadıköy’e hücum etmesinin bu ilçede bir inşaat yoğunluğu yarattığına işaret eden Erkurtoğlu, talebin üzerindeki arzın, ekonomik sıkıntıya düşen ‘satyapçı’ müteahhitlerin fiyatları düşürmelerinin fiyatları gerilettiğini söylüyor.
Fikirtepe gibi devlet buraya da el atsın
Önlem alınmazsa fiyatların daha da gerileyebileceğini belirten Ahmet Erkurtoğlu, ülkemizdeki ekonomik belirsizlikten dolayı yatırımcıların yatırım yapmak yerine sıcak parada kalmayı tercih etmelerinin de satışları yavaşlattığına dikkat çekiyor.
Bağdat Caddesi’nde yarım kalan projelerin tamamlanması ve vatandaşların mağdur olmaması için Fikirtepe’de olduğu gibi KİPTAŞ veya İller Bankası gibi bir kurumun devreye girebileceğine vurgu yapılıyor. Piyasanın canlanması ve yarım kalan inşaatların tamamlanabilmesi için belirli bir süre için tapu harcı ve KDV muafiyeti gibi uygulamaların da yapılabileceğine dikkat çekiliyor.
Fiyatlar yerini buldu mu?
Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, Bağdat Caddesi’nin bir rant merkezi olarak kabul edildiğine, sektörün içinden ve dışından birçok oyuncunun bölgede inşaat yapıp arz fazlası yarattığına vurgu yapıyor.
Tavukçuoğlu, konut satış fiyatlarının yüzde 30’a varan oranlarda düştüğünü, gerçek yerini bulan fiyatların sabitlendiğini söylüyor. Yarım kalan projelerin yüzde 10’luk bir dilimi oluşturduğunu belirten Tavukçuoğlu, bu sorunun bir kısmının bölgenin güçlü oyuncularıyla ortaklık yoluna gidilerek çözüldüğünü ifade ediyor.
Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı irfan Aydoğan, birbirine benzeyen projeler üretilmesinin ve ekonomik sıkıntıya giren müteahhitlerin fiyat indirimi yapmaları gibi faktörlerin gevşemeye neden olduğunu belirtiyor. Aydoğan, bu yıl ise fiyatlarda bir düşüş beklemediklerini vurguluyor.
Levent Gökmen Demirciler- Ekonomist
News
GENEL
ARSA - ARAZİ
GÜNDEM
GÜNDEM
KONUT PROJELERİ
GENEL