Geçtiğimiz iki yılda kentsel dönüşüm, yüksek kiralar ve güvenlik sorunu nedeniyle kan kaybeden İstanbul’un üç gözde caddesi İstiklal, Bağdat ve Nişantaşı tekrar ivme kazanmaya başladı. Bağdat Caddesi ve Nişantaşı kentsel yenileme çalışmalarının azalmasıyla toparlanmaya başlarken, İstiklal Caddesi’nin itici gücü ise güvenlik kaygısının azalması ve turistler oldu.
Diğer taraftan kiraların da sabit kalması veya bölgesel olarak hafif artışlar göstermesi perakendeciler için fırsat yarattı. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, genel anlamda döviz bazında kiraların kur artışı ile ters orantılı bir düşüş gösterdiğini de söylüyor. Son bir yıl içinde ise TL dönüşümüyle birlikte bu eğilimin devam ettiğini ifade ediyor.
Gönden, “Bu süreçte kiralar TL bazında sabit veya bölgesel olarak hafif artışlar gösterirken, öne çıkan alışveriş caddelerinde elde edilen birincil kiralar aylık metrekare başına 750 TL’ye varabiliyor” diyor.
Kiralama işlem sayısı 2017 yılına göre 2 kata yakın artış gösterdi. Son bir yıl içerisinde boş olan 59 mağazanın yüzde 50’sine yakını kiralanabildi. Geçen yıl mağaza açan Chanel ve Samsung gibi global markaların Bağdat Caddesi’nin kısa vadede toparlanma sürecine katkı sağlaması bekleniyor.
Aynı zamanda sosyalleşme mekanı olan caddeye özellikle yeme-içme sektörü ivme katacak gibi görünüyor. Lüks moda markalarının merkezi Nişantaşı’nda da kentsel yenileme çalışmalarının azalmış olması hem hafta içi hem de hafta sonu yaya trafiğini artırdı.
Hafta sonu yaya trafiği yüzde 2 oranında artarken hafta içi artış yüzde 27’ye ulaştı. Özellikle yeni açılan restoranlar ve ikincil caddelerdeki yeni nesil kahveciler iş çıkışında caddeye talebi artırmış görünüyor. Bu trendin önümüzdeki dönemde de devam etmesi bekleniyor.
Ziyaretçi sayısı artıyor
Cushman & Wakefield’ın araştırmasına göre, İstanbul’un en uzun caddesi olan Bağdat Caddesi’nde 2017’de hızla artan boş mağaza sayısı 2018’de gerilemeye başladı. Bu sayede ziyaretçi sayısı hafta içi yüzde 4 oranında, hafta sonu ise 2015’ten bu yana en yüksek seviyeye ulaşarak yüzde 42 oranında artış gösterdi.
Tuğra Gönden Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı
İstiklal’de Dönüşümün Yapısı
İstiklal Caddesi’nin geçen yıl birçok parametrede yaşadığı olumsuz tablo 2018’in ikinci yarısından itibaren değişmeye başladı. Güvenlik sıkıntısının ve kentsel yenileme çalışmalarının azalmasının yanı sıra nostaljik tramvayın tekrar açılması yaya trafiğinin artmasını sağladı.
Geçen yıl hem hafta içi hem de hafta sonunda yaya trafiğinde yüzde 6 oranında artış yakalandı. 2018’de özellikle giyim ve ayakkabı mağaza sayıları artarken bu yıl yeme-içme sektöründe de ciddi bir hareket bekleniyor.
İstiklal Caddesi’ndeki düzelmenin özellikle Atatürk Kültür Merkezi (AKM) projesi sonrasında hızlanması bekleniyor. Gönden, “İstiklal Caddesi’nde hala üst segment yeme-içme ve kültürel aktivitelerden ziyade ulusal giyim ve ayakkabı sektörüne ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümün devam ettiğini söylemek mümkün” diyor.
Kriz fırsata çevrildi
Olumlu gelişmeleri gözleyen perakende markaları da tekrar rotayı caddelere çevirmeye başladı. Gözlük pazarının önemli oyuncularından Ray-Ban, kısa bir süre önce İstiklal Caddesi’nde mağaza açtı. Luxottica Avrupa, Ortadoğu ve Afrika Başkanı Filippo Resini, “İstanbul’un ilk Ray-Ban mağazasını, ülkenin en iyi perakende satış bölgelerinden biri olan İstiklal Caddesi’nde açtık. Bu Ray-Ban’in perakende satış alanındaki sürekli genişlemesinin önemli bir dönüm noktası olacak” diyor.
Benetton da en büyük mağazasını Bağdat Caddesi’nde yeniden açtı. Mağazanın yeniden açılmasıyla, Benetton’un Türkiye’deki kalıcı güvenilirliğinin kanıtlanması, ticari ivmesini arttırması ve marka değerlerinin paylaşılacağı bir ana iletişim merkezi olması hedefleniyor. Global markaların yanı sıra yerli markalar da caddelerdeki fırsatları araştırmaya başladı.
Bisse Genel Müdürü Hakan Gökçe, AVM’lerdeki yüksek kiralar ve genel giderler nedeniyle cadde mağazalarının daha avantajlı hale geldiğini söylüyor. 33 mağazasından altısı caddede bulunan şirket, hem İstanbul’da hem de Anadolu şehirlerinde cadde mağazası açmak için lokasyon araştırmalarını sürdürüyor.
Kiralar düşüyor
Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel de caddelerde kiraların makul seviyelere çekilmeye başladığına dikkat çekiyor. Kira sözleşmelerinde TL’ye dönülmesinin de etkisiyle perakendecilerin önünü görebilecek bir noktaya geldiğini de söylüyor.
Öncel, “Caddelerde dükkan sahipleri piyasanın belirlediği fiyatları kabul etmek zorunda kaldı. TL’ye dönüşle fiyatlar perakendeci için hesaplanabilir noktaya geldi. Özellikle Beyoğlu gibi turist çeken caddeler öne çıkacak” diyor.
Öncel’e göre önümüzdeki dönemde sadece İstanbul değil Bodrum ve Antalya gibi turistlerin olduğu lokasyonlar da perakendeciler için avantajlı olacak. Ağırlıklı AVM’lerde büyüyen bir marka olan Penti’nin 31 cadde mağazası bulunuyor. Şirket Türkiye’deki en yoğun trafikli caddelerin tamamında yer alıyor. Bazı lokasyonlarda ise aynı cadde üzerinde birden fazla mağaza ile tüketicileriyle buluşuyor.
Penti Yönetim Kurulu Başkanı Sami Kariyo, kentsel dönüşüm süreciyle kan kaybeden caddelerin tekrar hareketlenmeye başladığını söylüyor. Kariyo, “Penti olarak mevcutta yer aldığımız cadde mağazalarımızın performansı dünden bugüne istikrarlı bir gelişim grafiği sergiliyor. Elbette eski popülerliğini kazanıyor olmalarının da etkisini gözlemliyoruz” diyor.
Caddenin analizi
• Hafta içi yaya trafiği İstiklal Caddesi’nde yüzde 6, Bağdat Caddesi’nde yüzde 4, Nişantaşı’nda ise yüzde 27 arttı.
• Hafta sonu yaya trafiğine bakıldığında ise İstiklal Caddesi ve Nişantaşı’nda sırasıyla yüzde 6 ve yüzde 2 oranlarında artış meydana gelirken, Bağdat Caddesi yüzde 42’lik artış yakaladı.
• Üç ana cadde toplamında 2015 yılında toplam 112, 2016 yılında 105, 2017 yılında 109 kiralama işlemi ve 2018 yılında ise 139 kiralama işlemi gerçekleşti.
• 2017 yılında 132 mağazada faaliyet gösteren uluslararası marka sayısı, 2018 yılı itibariyle yüzde 24 artışla 164.6 yükseldi.
Ayşegül Sakarya Pehlivan – Ekonomist
News
GÜNDEM
KONUT PROJELERİ
GENEL
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GENEL
FOTO GALERİ