İnşaat şirketleri Seyrantepe Cendere Vadisi ve Kağıthane aksında proje geliştirme yarışı içinde… Bölge artık markalı konut ve ofis projelerinin yeni üssü…
1950’li yıllardan sonra sanayi merkezi haline gelen Kağıthane uzun bir süre önce sanayi tesislerinden kurtuldu. Semtte bugün çok sayıda ofis ve nitelikli konut projesi hayata geçmiş durumda; sektörde öncü gayrimenkul şirketleri bölgede yatırımlarını sürdürüyor. Büyük firmaların nitelikli projeleri, yabancı yatırımcının da ilgisini bu bölgede toplamaya başladı.
Kağıthane, yaklaşık 15 yıl öncesine kadar fabrika ve sanayinin yaygın olduğu bir ilçe olarak düşünülürdü. Ancak, günümüzde yeni projelerin ve dönüşümün gözle görüldüğü, eski yapıların yenilendiği ve sıkışık yapılaşma yerine yeşil alanların olduğu bir bölge olarak göze çarpıyor. Maslak’a yakınlığıyla bilinen Kağıthane bölgesinde ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile birlikte bölge orta ve üst sınıf tarafından rağbet görmeye başladı.
2018 yılında açılması planlanan Mahmutbey-Mecidiyeköy metro hattının bölgeye olan ulaşımı daha da rahatlatması bekleniyor. Bu proje sayesinde Kağıthane-Üsküdar arası mesafe 26 dakikaya inerken, Ümraniye 39.5 dakikaya, Beşiktaş 10 dakikaya, Mecidiyeköy ise 4.5 dakikaya inecek.
En önemli avantajı konumu
Kağıthane’nin en önemli avantajlarının başında konumu geliyor. İlçe, Mecidiyeköy, Şişli, Beşiktaş ve Karaköy bölgelerinin ulaşım hatlarına yakın olmanın ötesinde Levent-Büyükdere-Maslak hattına da yakın bir noktada yer alıyor. Yeni metro hattının devreye girmesiyle bu merkezlere ulaşım çok daha kolaylaşacak. Kağıthane’de en önemli değişim Cendere Vadisi bölgesinde yaşanıyor.
Burası bir kısmı Sarıyer bir kısmı Kağıthane ilçesine bağlı olan bir bölge. Bir dönem Türkiye’nin önemli sanayi tesislerini bünyesinde barındıran Cendere Vadisi’nde şu sıralarda hummalı bir çalışma yürütülüyor. Burada bulunan ve uzun yıllar çevre kirliliğine neden olan fabrikalar, bacasız işletmelere dönüştürülüyor.
Yeşil Koridor Projesi
Uzunluğu yaklaşık 8 km olan ve Sarıyer-Kağıthane-Eyüp ilçelerinin içinden geçen Cendere Deresi’nin temizlenip biyolojik çeşitliliğinin ve akarsu kalitesinin artırılması, yaya erişiminin sağlanması, tarihi kültürünün yaşatılması, ekolojik döngüye katkı sağlanması, sürdürülebilir bir çevre oluşturulması için çalışmaların başlatılması planlanıyor.
İki etaptan oluşan projenin ilk ayağında, Osmanlı döneminde mesire alanı olarak kullanılan Sadabad bölgesinin canlandırılması, tarihi değerinin tekrar kazandırılması ayrıca Osmanlı ve Roma tarihine çağrışım yapması açısından su kemerlerinin, araç geçiş köprülerinin yapılması ve yürüyüş yolları gibi donatı alanlarının yapılması planlanıyor.
Eyüp ve Sarıyer’deki ormanları yeşil bir koridor ile Haliç’e ulaştırmayı hedefleyen proje için Güney Koreli mimarlar ile çalışan İstanbul Büyükşehir Belediyesi, insanların ‘gidin görün’ şeklinde hitap edeceği bir bölge oluşturmayı hedefliyor. Böylelikle Cendere, içinden suların aktığı çeşitli bitkiler ile zenginleştirilmiş bir ekolojik alana sahip olacak.
Silikon Vadisi olacak
İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) “özel Proje Alanı” ilan ettiği Vadi Projesi, İBB Meclisi kararıyla 14 Ocak 2011 tarihinde onaylandı. Bu kararla, 350 hektarlık alanda Cendere Vadisi, “Silikon Vadisi” olacak şekilde planlandı. Bu çerçevede, bölgede bulunan fabrikaların 2020 yılına kadar kaldırılıp yerine eğitim, bilişim ve ar-ge tesisleri ile 70 bin kişinin yaşayacağı konutların inşa edilmesi hedeflendi.
Kamunun ve özel sektörün yoğun ilgi gösterdiği Cendere Vadisi projesi ile bölgede markalı konut projelerinin yanı sıra iş merkezleri, AVM’ler, otel-motel, ofisbüro, çarşı, çok katlı mağazalar, restoranlar, sanat galerileri, el sanatları çarşısı, açık ve kapalı sinema salonları, tiyatro, konferans salonları ve film stüdyoları gibi kültürel tesisler, teknolojik tesisler, konaklama tesisleri, eğitim tesisleri ve eğlence merkezleri oluşturulması planlanıyor.
Ticaret merkezinde yönetim binaları, banka ve finans kurumlan gibi ticari fonksiyonlar faaliyet gösterebilecek. Fabrika alanlarının boşaltılıp yapılması düşünülen bilişim ve teknoloji geliştiren merkezler ile Cendere Vadisi’nin İstanbul’un sosyal ve ekonomik hayatının önemli merkezlerinden biri haline geleceği düşünülmekte.
Yapılan yatırımlar ve tamamlanan projeler ile 3 bin kişiye istihdam sağlaması beklenen bölgeye, Levent-Maslak hattında çalışan şirketlerin ve buna bağlı olarak nüfusun bir kısmının kayması bekleniyor. Bölgenin B, B+ ve A sınıf gelir seviyesine hitap edeceği öngörülüyor.
Fiyatlar hızla artıyor
Son beş yıl içerisinde bölgede kentsel dönüşüm startının verilmesi ile fabrikaların yerine kaliteli projeler ortaya çıkmaya başladı. Günümüzde Ayazağa ve Seyrantepe semtlerini de içeren Cendere Vadisi, İstanbul’un en yeni yaşam alanı haline geldi.
Bölgede etaplar halinde inşa edilen projelerde teslimler halen devam ediyor. Bu projeler genellikle karma proje şeklinde tasarlanmakta olup konut-rezidans, ofis, otel, ticari ünite fonksiyonları içeriyor. Üç yıl öncesine kadar 2 bin 500 TL metrekare fiyatlarının görüldüğü bölgede, günümüzde markalı konutların metrekare satış fiyatı 6 bin 500 ile 12 bin 500 TL arası seviyelere ulaştı.
Bölgedeki ofislerin metrekare fiyatı ise 3 bin 500 ile 4 bin 500 dolar aralığında değişiyor. Bölgedeki arsa değerleri ise günümüzde arsanın bulunduğu lokasyon ve büyüklüğüne göre metrekare bazında 6 bin ile 9 bin TL arasında değişiyor.
30 proje daha geliyor
Seyrantepe-Cendere Vadisi ve Kağıthane aksında yer alan fabrika dönüşümü, Artaş Grubu ve Invest İnşaat ortaklığında Evyap’ın Maslak Ayazağa’daki arazisi üzerinde geliştirilen Vadi İstanbul projesiyle başladı. İlk iki etabında yaşamın başladığı projede üçüncü etabın inşaatı ve satışları sürüyor. Nurol Gayrimenkul’ün Seyrantepe Stadı’nın arkasında konumlanan Nurol Life projesi, Tahincioğlu Gayrimenkul’ün Nidapark Seyrantepe konut projesi, Eroğlu Gayrimenkul’ün AVM, otel, rezidans ve ofis gibi karma kullanımlar içeren Skyland’ı ile Seba İnşaat’ın Seba Office Boulevard, Seba Flats ve Gül Proje’nin Avangart’ı da bölgede devam eden projeler arasında yer alıyor. Bölgede halen 30 konut ve karma proje de planlama ve üretim aşamasında bulunuyor.
Kağıthane’nin SWOT analizi
Güçlü Yönler
Avrupa Yakası’nın en önemli merkezi iş alanı olan Büyükdere Caddesi’ne, çevre yoluna ve tünellere yakın konumlu olması Cendere Vadisi’nde, büyük yüzölçümlü ve dönüşüm sürecine girebilecek nitelikteki arsa arzının bulunması. Bölgede markalı projelerin geliştirilmiş ve geliştirilmekte olması tüneller ve metro inşaatı ile birlikte ulaşımının oldukça kolaylaşmış olması
Zayıf Yönler
Kağıthane ilçesi genelinde yayılmış niteliksiz/kaçak konut stoku
Fırsatlar
Dere ıslah çalışmaları ve yeşil alan planlamaları ile birlikte talebin artabilir olması
Markalı konut projeleri ile birlikte bölgenin yavaş yavaş orta-üst gelir grubuna hitap eder hale gelmesi ve bu durumun yaratabileceği ticari potansiyel artışı
Tehditler
Cendere Vadisi boyunca kaldırılmayan endüstriyel tesislerin bölgeyi kirletme ihtimalinin bulunması. Bölgedeki sosyokültürel ve sosyoekonomik uyumun sağlanmaması durumunda, bölgenin değerinde düşüş yaşanma ihtimali.
Hakan ERİLKUN
TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü
“Kağıthane’de arsa stoku sona erdi”
Kağıthane’de en büyük metrekareler sanayi kuruluşlarına aitti. Sanayi ve üretim tesislerinin şehrin sınır bölgelerine kaymaya başlamasıyla beraber şirketler bu bölgedeki arazilerini, ürettiklerinden kat be kat fazlasını toprağa yapılan yatırımla kazanmak amacıyla kat karşılığı inşaat firmalarına verdiler. İşte bu nedenle bölgede A+ nitelikli firmalar fabrikaların yerine lüks konutlar inşa etmeye başladı.
Kağıthane’nin konut kesimi küçük parsellerden oluşuyordu. Hızlı lüks konut üretiminin başlaması ve kentsel dönüşüm rüzgarıyla beraber semtteki küçük ve orta ölçekli firmalar küçük parsel sahipleri ile görüşüp parselleri birleştirme yoluyla yeni inşaatlar yapmaya başladı. Mecidiyeköy Okmeydanı gibi merkezlere yakınlığı Kağıthane’yi çok kıymetli bir nokta haline getiriyor. İşte, bu nedenlerle bugün Kağıthane’de arsa stoku tamamen sona ermiş durumda.
Ticari projelerde en ok dikkat çeken husus ofislerin büyük çoğunluğunun satılık değil kiralık olması. Çünkü ticari proje sahipleri bölgenin asıl değerinin inşası devam eden projelerin tamamlanmasıyla oluşacağını bildikleri için teslime kadar ticari projeleri kiralamayı, proje tesliminden sonra ise satışa çıkarmayı hedefliyor.
Şeyma ŞEHİRLİ
Eva Gayrimenkul Değerleme Dan. Lisanslı Değerleme Uzmanı
“Son beş yılda fiyatlar yüzde 87 arttı”
Hazırladığımız “2016 İstanbul Markalı Konut Sektör Raporu”na göre bu bölgede yer alan markalı konutların fiyatları 2013’te yüzde 32, 2014’te yüzde 11, 2015’te yüzde 24 ve 2016’te yüzde 3 fiyatı arttı. Son beş yılda bileşik olarak bakıldığında konut fiyatlarının yüzde 87 arttığı görülüyor.
Bileşik değer yıllık ortalama artış oranı ise yüzde 17. Kağıthane, Yine bu rapora göre bileşik değer yıllık ortalama artış oranları olarak İstanbul’da 34 bölge toplamı içinde 17’nci sırada.
Bölgede markalı konut piyasası aktif olarak 2004 yılında başlamış olup 13 yıldır yaklaşık 29 farklı firma rekabet ediyor. Bölgede markalı konut piyasası 2004 yılında başlamış olsa da esasen 1997 yılında yapımı tamamlanan Başak Konutları bölgenin ilk toplu konut projesi. Bölge kısıtlı arsa arzına alternatif bir bölge olması ve MİA’ya yakınlığı ile markalı konut piyasasında son yıllarda hızlı bir gelişme kaydetti.
Bölgede 2+1, 1+1 ve 3+1 daire tipinin ağırlıklı olduğu, ardından 4+1 daire tiplerinin üretildiği tespit edilmiş durumda. Bölgedeki tip dağılımına bakıldığında yüzde 30.2 oranında 2+1, yüzde 29.2 oranında 1+1, yüzde 25.0 oranında 3+1, yüzde 6.7 oranında 4+1 ve yüzde 4.8 oranında 1+0 tipinde daire bulunuyor. Geri kalan oran ise diğer daire tipolojilerini yansıtıyor.
Okhan Şentürk-Para
News
