Fikirtepe’nin hızlanması için Kiptaş ve İller Bankası yetti

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Fikirtepe, kentsel dönüşümün İstanbul’daki pilot bölgelerinden biri. Ancak kimi adalarda yaşanan sorunlar nedeniyle bazı müteahhitlerin iflas etmesi Fikirtepe’de dönüşümü çözümsüz bir hale getirmişti. Hükümet, altı aydır çözüm bulunamayan adalardaki dönüşümü hızlandırmak için sonunda Kiptaş ile İller Bankası‘nı seferber etti. Fikirtepe’de şu anda üretim ve planlama aşamasında 28 proje var.

Fikirtepe, Türkiye’nin sanayileşme sürecinde kırdan kente göç eden nüfusun yaşamaya başladığı yerleşim bölgelerinden biri olarak gelişti. Zaman içinde nüfusu artan bölge çarpık kentleşmesi ve gecekondulaşmayla dikkat çekti. 2011 yılı sonunda bölgede dönüşüm için düğmeye basılırken, 57 adada 35 bin konut, 2 bin 500 ticari alan yapılıp 18 milyar dolarlık proje üretilmesi hedeflendi. Şimdiye kadar 28 adada maliklerle anlaşma sağlandı.

Teknik Yapı‘dan Babacan Holding’e, Baysaş İnşaat’tan Şua İnşaat’a pek çok şirket proje geliştirdi. Teknik Yapı’nın Concorde İstanbul projesinin 612 konuttan oluşan ilk etabı, Sefa-Koyuncu İnşaat’ın Evin Park Rezidans Safir projesi ve Baysaş İnşaat’ın İstanbul 216 projesinin ilk etabı geçtiğimiz yılın aralık ayında teslim edilmişti. Bugün gelinen noktada Fikirtepe’de inşaat şirketlerinin planlama ve üretim aşamasında 28 projesi var.

Havlu atanlar oldu

Ancak bölgedeki kimi projelerde bazı sorunlar çıktı. Maliklerle anlaşıp düğmeye basan inşaat şirketleri, maliklerin taşınmasından kiralara kadar bütün masrafları karşılıyor. Süreçlerin uzaması ise şirketlerin mali yükümlülüklerini artırıp zorluyor. Bölgede sürecin uzaması nedeniyle zor durumda kalan Anka Yapı iflas etti. 15 Temmuz darbe girişimi sonrası Alman ortağı Stern Immobilien AG‘nin yatırımdan vazgeçmesi üzerine Vartaş da zor duruma düştü.

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki bölge ile yakından ilgileniyor. Bakan en son Fikirtepe’de sorunların çözümü için devletin tüm imkanlarını seferber edeceklerini deklare etmişti.

Devlet el attı

Kentsel dönüşümün simge alanlarından biri olan Fikirtepe’de zora giren dönüşümü hızlandırmak için geçtiğimiz aylarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı devreye girdi. Başbakan Binali Yıldırım, Enerji ve Tabi Kaynaklar Bakanı Berat Albayrak, Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki’nin de katılımıyla sorunlu 13 adadaki 9 bin 200 konut ile 1000 ticari birimin temelleri şubat ayında atıldı.

Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, bölgedeki sorunlu adalardaki projelerin İller Bankası ve Kiptaş kanalıyla tek tek tamamlanıp vatandaşların mağduriyetlerinin çözüleceğini açıklamıştı.

Boğaz’a yakın merkezi konumuyla öne çıkan bölgede 2011 yılı sonunda onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ile kentsel dönüşümün yolu açıldı. Kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilmemesine rağmen yeni imar planı ile bölgede kentsel dönüşüm teşvik edildi. 2014 yılında onaylanan plana göre lejantları konut, ticaret ve ticaret+konut olarak belirlenen alanlarda, parsel büyüklüğüne göre 1,80 emsalden 4,00 emsale kadar yapılaşma hakkı verildi. Yüksek emsaller nedeniyle planların iptal edilmesi ise dönüşüm sürecini duraksatmıştı.

Süreç nasıl işledi?

31 Mayıs 2013 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan ‘Kadıköy ilçesi Sınırları içerisinde Bulunan Bazı Alanların Riskli Alan Olarak Belirlenmesi Hakkında Karar’ ile birlikte özellikle Fikirtepe için yeni bir sayfa açıldı. Bölgedeki bu dönüşüm süreci 6306 Sayılı Yasa kapsamında değil, belediye tarafından verilen imar hakkı artışıyla teşvik edilen bir dönüşüm süreci olarak yönetilmeye çalışıldı.

Fikirtepe kentsel dönüşüm alanı 2 Ağustos 2013’te onaylandı. Onaylanan plana göre lejandları konut, ticaret ve ticaret+konut olarak belirlenen alanlarda, parsel büyüklüğü neticesinde 1,80 emsalden 4,00 emsale kadar yapılaşma hakkı verildi. Bölgedeki dönüşüm süreci, planların iptal edilip yeniden onaylanması döneminde duraklarken sonraki dönemde yeni ruhsat alan projelerin bulunması Fikirtepe’ye olan talebi artırdı.

35 bin konut üretilecek

TSKB Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Değerleme Uzmanı Kubilay Atalar, Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Proje Alanı’nın Merdivenköy, Eğitim ve Dumlupınar mahallelerindeki 134 hektarlık bir alanı kapsadığına dikkat çekiyor.

Atalar, “Yeni projelerin geçtiğimiz yılın aralık ayında teslim edilmeye başlandığı bölgede dönüşümle önümüzdeki üç yılda yaklaşık 18 bin 500 konutun teslim edilmesi planlanıyor. Kentsel dönüşüm kapsamında toplam 35 bin konut inşa edilmesi öngörülüyor ‘ diyor.

Büyük arsalar mevcut

Fikirtepe’de ciddi büyüklükte ve nitelikte arsa stokunun bulunduğuna dikkat çeken Kubilay Atalar, 2013’ten bu yana arsa birim satış değerlerinin 3 bin-5 bin TL/m2 aralığından günümüzde 8 bin-12 bin TL/m2 seviyelerine ulaştığını söylüyor. Atalar, 2013’te 5 bin -7 bin TL/m2 aralığında olan konut satış fiyatlarının da 7 bin 500-11 bin TL/metrekarelere yükseldiğini vurguluyor.

Kubilay Atalar, yeni projelerde istenen birim satış bedelleri nispeten yüksek olsa da gerçekleşen satış değerlerinin piyasalardaki durgunluk ve projelerin uzun süreçlere yayılması gibi nedenlerle 6 bin 500-9 bin TL/m2 aralığında sabitlendiğine de işaret ediyor.

Vartaş’ın adasını 4 yıl tıkayan Alaattin Demirel’in ismi “Fikirtepe İnatçısı”na çıkarken bu fgotoğrafta sembol olmuştu. 15 Temmuz’dan sonra proje ortaklarından Alman Stern Immobilien AG de bu inat karşısında pes demişti.

Prestijli bir bölge olacak

Bölgedeki projelerde büyüklükleri 47 ile 345 m2 arasında değişen 1+1’den 5+2’ye kadar farklı daire tiplerinin bulunduğu ancak arsa sahipleriyle paylaşım açısından 1+1 ve 2+ 1daire tiplerinin yoğunlukta olduğu görülüyor.

Fikirtepe’de yer alan yatırımlarda, metro ve metrobüs ulaşım olanakları ve deniz manzarası pazarlama stratejisi kapsamında kullanılırken, değişim ve yenilenmeyi ön plana çıkararak üst gelir grubuna hitap eden satış politikaları benimsendi.

Teknik Yapı 4 bin konut üretti

Bölgenin prestijli bir bölge olması amaçlandı. Kadıköy’e bağlı Fikirtepe’de dört yılı aşkın süredir devam eden kentsel dönüşüm çalışmalarında sorun yaşamadan ilerleyen şirketler de bulunuyor. Örneğin Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, Fikirtepe’de 4 bine yakın konut ürettiklerini, özel sektör olarak sorunlu adalardaki projeleri bitirmeye talip olduklarını belirtiyor.

Durbakayım, Fikirtepe’de Concorde İstanbul ve Uplife Kadıköy projelerini geliştirdiklerini söylüyor. Bu yılın ortasına kadar Fikirtepe’de tüm alanlarda inşaatların başlayacağına dikkat çeken Durbakayım, “Fikirtepe’de beş yapı adasında çalışıyoruz. Fikirtepe biraz yamalı bohça gibi başladı ama sonu iyi oluyor. Bölge adeta deneme tahtası oldu. Bu bölgede alınan derslerle dönüşümün yol haritası çizilecek” diye konuşuyor.

Çantacılar Fikirtepe’yi tıkadı

Sektör yetkilileri, Fikirtepe’de ‘Çantacı’ diye tabir edilen firmaların birkaç malikle anlaşıp sözleşmeler yaparak sürecin 2-3 yıl uzamasına neden olduklarını söylüyor. Ancak içinde bulunduğumuz süreçte bu firmaların ayıklandığına dikkat çekiliyor.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın bölgede aktif rol almasının bölgenin önünü açtığına dikkat çeken Başarır İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Alptekin Başarır, “Bakanlık bölgeye el atana kadar sıkıntılı bir süreç yaşanıyordu ama şu anda inşaat sürecinde bir problem yok. Bundan sonraki süreç satışı hızlandırmakla ilgi olacaktır” diyor.

Projelerin üç yıl içinde tamamlanıp bölgenin yaşama açılmasının planlandığını belirten Başarır, bölgede 330 malikin 250’si ile anlaştıklarını söylüyor. Başarır, geliştirecekleri 850 konutun avan projesinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nda olduğunu ifade ediyor. Projeye yıl sonunda başlayabilmeleri halinde ise 24 ay içinde tamamlamayı planladıklarını belirtiyor.

Levent Gökmen/Ekonomist