Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun gündeme gelmesi ve Osmangazi Köprüsü’nün açılmasıyla birlikte Gebze’den Yalova’ya, Bursa’dan İzmir’e kadar otoyol hattı ve çevresindeki arazilerde 3-4 kata varan oranlarda değer artışı görüldü. Hat üzerindeki yerleşim alanlarında gelişme beklenirken, imara açılmamış bölgelerin de imara açılmasıyla birlikte güzergah üzerindeki arazilerde orta vadede değerlenmenin süreceği öngörülüyor.
Ulaşım projeleri özellikle de otoyollar geçtikleri bölgelerdeki arazilere ve gayrimenkullere değer katıyor. İstanbul ile İzmir arasındaki mesafeyi 140 kilometre kısaltacak olan Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu da güzergahı üzerindeki tarla ve arazileri değerlendirdi. Otoyolun gündeme gelmesi ve Osmangazi Köprüsü’nün açılmasıyla birlikte öncelikli olarak Darıca-Gebze-Çayırova-Dilovası-Yalova hattı ve çevresi 3-4 katına varan oranlarda değer kazanırken, hat üzerindeki diğer bölgelerde de değerlenme görüldü.
Yerleşim alanlarında gelişme bekleniyor
Yapımı süren otoyolun 2019 sonunda açılmasıyla birlikte hat üzerindeki yerleşim alanlarında gelişme beklenirken, imara açılmamış bölgelerin de imara açılmasıyla birlikte güzergah üzerindeki arazilerde orta vadede değerlenmenin süreceği öngörülüyor.
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu güzergahı üzerindeki 96 bölgedeki arazilerin 2013, 2016 ve 2018 yılı değerlerinin incelendiği çalışma, TSKB Gayrimenkul Değerleme İstanbul Özel Projeler Departmam’ndan yönetici yardımcısı Doğuşcan Iğdır, kıdemli değerleme uzmanı Kenan Emik ve değerleme uzmanı Celal Oğuzhan Kanbur tarafından gerçekleştirildi.
Nereler değerlendi?
Otoyol güzergahı üzerindeki hemen hemen tüm noktalarda değer artışı görülürken, kimi noktalarda bu artışlar oldukça yüksek gerçekleşti. Örneğin Gebze’de 2013 yılında tarlaların m2 satış fiyatı 150-200 TL iken 2018’de 350-400 TL’ye, Karamürsel’de 2013 yılında tarlaların m2 satış fiyatı 40-50 TL iken 2018’de 100-180 TL’ye ulaştı.
Değerlenmenin en yüksek olduğu Yalova Çavuşçiftliği’nde 2013 yılında tarlaların m2 satış fiyatı 35-50 TL iken 2018’de 200-300 TL’ye, Havuzdere’de 2013’te 35-50 TL iken 2018’de 250-250 TL’ye, Kılıç’ta 2013’te 65-100 TL iken 2018’de 250-300 TL’ye, Kocadere’de 2013 yılında 65-90 TL iken 2018 yılında 250-350 TL’ye kadar yükseldi.
İstanbul-İzmir arası 4 saate inecek
Otoyol projesi tamamlandığında İstanbul-İzmir arası 140 km kısalacak ve 8-10 saat süren ulaşım süresi de 3,5-4 saate inecek. İstanbul-Bursa ulaşımı ise 2,5-3 saatten 1 saate gerileyecek. Körfezin etrafından otomobille dolanmak 1 saat 20 dakika, feribotla karşıya geçmek ise 45 dakika sürüyor. Osmangazi Köprüsü ile bu süre 6 dakikaya iniyor.
Edirne Otoyolu’nun Gebze-Bursa bölümünün inşaatı tamamlanırken Bursa-İzmir bölümünde ise inşaat çalışmaları devam ediyor. Proje kapsamında, İzmit Körfezi’ni karadan bağlayan ilk proje olan ve İstanbul ile Bursa, İzmir, Balıkesir gibi merkezler arasındaki mesafenin yaklaşık 80 km kısalmasını sağlayan Osmangazi Köprüsü ise 2016 yılında faaliyete geçmişti.
Gelişmiş bölgeleri bağlıyor
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yönetici Yardımcısı Doğuşcan İğdır, yaklaşık 433 km uzunluğundaki Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun Türkiye’nin sanayisi ve nüfus yoğunluğu gelişmiş bölgelerini birbirine bağladığına dikkat çekiyor. İğdır, Gebze-İzmir arasını 3,5-4 saate indirmesi beklenen projenin önemli kamu yatırımlarından biri olduğunu söylüyor.
Doğuşcan Iğdır, otoyol güzergahının gündeme gelmesi ve Osmangazi Köprüsü’nün geçiş noktalarının belirlenmesiyle birlikte projenin gayrimenkul değerleri üzerindeki etkisinin öncelikli olarak Darıca-Gebze-Çayırova-Dilovası hattı ve çevresinde görüldüğünü ifade ediyor. Iğdır, “İmar planlarının bölgedeki nüfus artışını destekler nitelik kazanmasıyla bölgedeki değer artışları ivme kazandı. Otoyol projesi dışında, bölgedeki gelişim, iş merkezlerinin bu bölgelerde yer almaya başlaması, imar planı revizyonları ve bölgede teknoloji alanlarının planlanması gibi etkenler de arsaların son altı yılda 3-4 kat değerlenmesini sağladı” diyor.
Bursa ve İzmir’i de parlattı
Otoyol güzergahında değer artışı görülen Bursa Nilüfer’de tarlaların m2 satış fiyatı 2013 yılında 35-40 TL iken 2018’de 140-200 TL’ye, Nilüfer-Büyükbalık’ta 2013 yılında 40-50 TL iken 2018’de 140-175 TL’ye, Nilüfer-Konaklı’da 2013 yılında 35-40 TL iken 2018’de 120-150 TL’ye ulaştı. İzmir Çamdibi ve Altındağ’da arsaların m2 satış fiyatı 2013 yılında 600-850 TL iken 2018 yılında bin 500-2 bin TL’ye, Sütçüler’de 2013 yılında 55-60 TL iken 2018 yılında 500-600 TL’ye, Kemalpaşa’da 2013 yılında 55-60 TL iken 2018 yılında 400-500 TL’ye yükseldi.
Henüz inşaatı tamamlanmamış olsa da projenin Bursa-İzmir arasındaki bölümünde de değer artışları yaşanmış durumda. Projenin ilerlemesiyle birlikte özellikle Yeni Bornova olarak adlandırılan Çamdibi-Altındağ bölgelerinde değerlenmenin daha da artabileceği öngörülüyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Değerleme Uzmanı Kenan Emik, Kemalpaşa OSB’nin kuzeyinden devam eden otoyol ile birlikte başta Kemalpaşa OSB olmak üzere, Sütçüler ve Kemalpaşa ilçe merkezinin orta vadede etkilenecek bölgeler arasında gösterildiğini vurguluyor. Balıkesir de Çanakkale Köprüsü’nün ve bağlantı yollarının da desteğiyle sanayi kenti olma yolunda ilerlemeye başlamış durumda.
Değerlenme sürecek mi?
Otoyol projesinin gelecek dönemde çevresini değerlendirmeye devam etmesi bekleniyor. Bu kapsamda Manisa ayağının Şehzadeler, Soma, Kırkağaç ve Turgutlu ilçeleri yakınlarından geçmesinin bu bölgelerdeki arsa ve araziler için potansiyel yaratabileceği düşünülüyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Oğuzhan Kanbur, otoyol projesinin gündeme gelmesinden itibaren doğrudan ya da dolaylı olarak etkilenen bölgelerde değer artışları yaşandığına dikkat çekiyor.
Kanbur, inşaatın ilerlemesi ve projenin tamamının faaliyete geçmesi akabinde gelişme potansiyelinin devam edeceğinin öngörüldüğünü söylüyor. Oğuzhan Kanbur, “Ancak yaşanan bu değer artışlarında otoyol projesi dışında bölgelerdeki diğer gelişmelerin, plan revizyonlarının, diğer mega projelerin de etkisi olduğunu da göz ardı etmememiz gerek” diye konuşuyor.
2019’da tamamlanacak
İhalesi 9 Nisan 2009’da yapılan Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun (Osmangazi Köprüsü ve bağlantı yolları dahil) yapımı, Yap-İşlet-Devret (YİD) modeliyle Nurol-Özaltın-Makyol-Astaldi-Yüksel-Göçay Ortak Girişimi tarafından kurulan Otoyol tarafından yürütülüyor. Projenin 2019 yılında tamamlanması öngörülüyor.
Proje kapsamında yer alan Osman Gazi Köprüsü’nün inşaatı Fatih Sultan Mehmet ve Haliç köprülerini de inşa eden, Japon IHI firması tarafından gerçekleştirildi. Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun tamamlanmasıyla Edirne-Kınalı-İstanbul-Ankara Otoyolu ile İzmir-Aydın Otoyolu ile birleştirilecek. Böylece Marmara Bölgesi ile Ege Bölgesi otoyol ağıyla bağlanıp bir ring hattı oluşturulacak. Proje sayesinde, Anadolu’ya açılan Gebze-İzmit Aksının trafik yükünün yüzde 30 azalması bekleniyor.
Bursa’da neler oldu?
Yapımına 2010 yılında başlanan ve toplamda 433 km olarak projelendirilen Gebze-İzmir Otoyolu’nun Bursa sınırlarında kalan yaklaşık 110 km’lik kısmı Osmangazi Köprüsü’nün tamamlanmasından sonra kullanıma açıldı. Bu bölüm Bursa il merkezinin kuzey bölgesine kadar bağlantıyı sağlarken, Orhangazi, Gemlik, Çağlayan, Nilüfer-Mudanya, Görükle bölgelerinde çıkışlar bulunuyor. İkinci faz olarak yapımı devam eden 40 km’lik bölümde ise Karacabey çıkışı inşa edilecek.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, otoyol projesinin ikinci fazının olduğu Karacabey-Nilüfer arasında yer alan bölgede değer artışlarının devam ettiğine dikkat çekiyor.
Yazıcı, otoyol güzergahındaki bölgelerde arsa ve arazi fiyatlarının optimum seviyeye ulaştığını ve artık piyasa normallerinde artışlar gözlemlenmeye başladığını vurguluyor.
Nereler yapılacak?
Sanayi kenti Bursa’da gerçekleşen değer artışları, kentte yapılan yatırımların yanı sıra, otoyol projesinin çevre yolu olarak kullanılması ve şehirlerarası ulaşımın hızlanması sayesinde gerçekleşti. Otoyol projesinin kent merkezindeki değer artışlarına etkisinin halihazırda azaldığı tahmin ediliyor.
Otoyolun yaklaşık 109 km’lik kısmı Balıkesir sınırlarında kalıyor. Balıkesir sınırlarında kalan ve ikinci faz olarak yapımı devam eden 29 km’lik Balıkesir kuzey kavşağı ile batı kavşağı arasının bu yılın sonuna doğru açılması, kalan kısmının ise 2019 yılında hizmete açılması bekleniyor. Manisa’da Turgutlu, Saruhanlı, Akhisar, Kırkağaç ve Soma ilçelerinde otoyolun beş adet çıkışı planlanıyor. Kavşak noktalarının olduğu bölgelerde özellikle bağlantı yolları yakınında yapılaşma ihtimali nedeniyle araziler 2-3 kat değer kazanmış durumda.
İzmir’de beklentiler büyük
Lens Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Mert Kutlu, otoyolun bir parçası olan Osmangazi Köprüsü’nün açılmasıyla birlikte İstanbul-Bursa arasının yakınlaştığına ve böylece iki sanayi kenti arasındaki araç trafiğinin de hızlandığına dikkat çekiyor. Kutlu, bu gelişmenin Kurtköy, Tuzla ve Gebze ile köprünün diğer tarafındaki Yalova ve Bursa hattının değerlenmesini sağladığını vurguluyor. Otoyol tamamlandığında yoğun göç almaya başlayan İzmir’in popülaritesinin artmasıyla kentteki konut satışlarının yükselmesi bekleniyor.
Mert Kutlu, otoyolun etkisiyle orta vadede İzmir’in çeperlerindeki nüfusun ve bununla bağlantılı olarak yeni konut projelerinin artmasının da öngörüler arasında yer aldığını söylüyor.
UZMANLARI NE DİYOR?
Erhan Boysanoğlu MESA YKB
“Çekirdek yerleşimler gelişecektir”
‘Ulaşım hem dünyada hem de Türkiye’de önemli bir konu. Özellikle otoyollar geçtikleri bölgeleri geliştiriyor. Ancak otoyol var diye yeni yerleşim yerleri oluşmuyor, o bölgelerdeki çekirdek yerleşimler büyüyor. Gebze-İzmir Otoyolu için de aynı şey söz konusu. Otoyolun etrafındaki arazilerde değerlenme olabilir ama önümüzdeki dönemlerde var olan yerleşim yerlerinin çevresi gelişip değerlenecektir.’
Makbule Yönel Maya TSKB GY Değerleme Gen Md
“Alt bölgeler de cazip hale gelecek”
‘Ülkenin sınai olarak en gelişmiş bölgeleri ile en yüksek nüfus yoğunluğuna sahip bölgelerini birbirine bağlayan bir projeden bahsediyoruz. Etki alanı oldukça geniş olan bu projeyle birlikte güzergah üzerinde çok ciddi zaman tasarrufu sağlanacak. Bunun sanayi, lojistik ve turizm açısından etkilerini zaman içinde göreceğiz Ulaşımın kolaylaşması ve alternatiflerinin artmasıyla birlikte, güzergah üzerinde çok tercih edilen ve bilinen bölgelerin dışında farklı segmentler için farklı alt bölgelerin de cazip hale gelmesi bekleniyor.’
Cansel Turgut Yazıcı Eva GY Değerleme Gen Md
“Değer artışları sürüyor”
“Yapımına 2010 yılında başlanan Gebze-İzmir Otoyolu, çevresindeki arazileri değerlendiriyor. Otoyolun yaklaşık 150 km’lik kısmı Bursa sınırlarında kalıyor. Bursa sınırında kalan yaklaşık 110 km’lik kısmı Osmangazi Köprüsü’nün tamamlanmasıyla kullanıma açıldı.
Orhangazi, Mustafakemalpaşa, Nilüfer ilçelerinde yer alan farım alanlarının m2 birim fiyatlarında artışlar görülürken projenin ikinci fazının olduğu Karacabey Nilüfer arasında yer alan bölgedeki artışlar devam ediyor.”
Murat Atay Garanti Mortgage Gen Md
“Nüfus artışı yaşanacak”
‘Gebze-İzmir Otoyolu’nun geçtiği bölgelere baktığımızda hepsinde nominal bir artış gözlemliyoruz Bunların arasında Körfez, İzmir ve Yalova daha ön plana çıkıyor. Bu güzergah üzerindeki trafik düzeyi arttıkça bu etki alanının daha da genişleyip yayılacağını düşünüyoruz önümüzdeki dönemde bu hat üzerindeki alanlarda da mutlaka bir değer artışı olacak, ilgili bölgelere yapılacak yatırımlarla nüfus artışı yaşanacak. Nüfus arttıkça da, o bölgedeki konut, işyeri, arsa değerlerindeki artışı da beraberinde getirecektir.’
Görkem Öğüt Endeksa Ceo’su
“En yüksek artış İzmir ve Gebze’de”
“Yaptığımız analizlerde ulaşım projelerinin gayrimenkul fiyatlarını önemli ölçüde etkilediğini görüyoruz Gebze-İzmir Otoyolu projesi de güzergahında bulunan konut ve arsa fiyatlarını önemli ölçüde etkiledi. Proje güzergahındaki bölgelerin son üç yıldaki gayrimenkul değer artışı incelendiğinde konut fiyatlarında en yüksek artış İzmir’de, arsa ve arazi fiyatlarında en yüksek artış Gebze’de oldu, önümüzdeki dönemde de bu bölgelerde gayrimenkul fiyatlarında artışın devam edeceğini öngörüyoruz’
Levent Gökmen Demirciler-Ekonomist
News
