İstanbul Tower 205 Metal Yapı Konut’un sonunu getirdi

BEĞENDİM

ABONE OL

News

Çevresi bir zamanlar astronomik değerleri bulan gökdelenlerle dolu. Milyar dolar kazanç hayal ederken battılar!

İstanbul’un değerli emlak piyasasını yakından takip edenler açısından Kasım ayı başında çıkan bir haber büyük önem taşıyordu. Habere göre, Yeşil Holding’in bir kuruluşu olan Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, halka açık şirketlerin duyurularını yaptığı kamuyu aydınlatma platformuna (KAP) yaptığı açıklamada, yüzde 25 hissedarı olduğu “Zincir Yapı” adlı şirketin projelerinden biri olan, İstanbul Büyükdere Caddesi üzerinde, Levent’te tam da plazalar bölgesinin göbeğinde yer alan “İstanbul Tower 205” adlı binanın Çin bankası ICBC’ye KDV dahil 594 milyon dolara satıldığı söyleniyordu.

Bu fiyat emlak piyasasını yakından izleyenleri heyecanlandırdı çünkü Türkiye’de emlak piyasasının krize girdiği, inşaat şirketlerinin birer birer battığı ve inşaatların yarım kaldığı bir dönemde ortaya ilk kez yeni bir fiyat çıkıyordu.

Satıcı 2 bin 527 dolara razı

Yeşil GYO’dan KAP’a yapılan açıklamada binanın 235 bin metrekare kapalı alana sahip olduğu söyleniyordu. Buna göre İstanbul’un en pahalı ofis bölgesinde yer alan bu bina, eğer 594 milyon dolarlık fiyat gerçekse, inanılması güç bir fiyata, metrekaresi KDV dahil 2.527 dolara satılmış demekti.

…ama birkaç yıl önce 15 bin dolardı

Daha birkaç yıl öncesine kadar metrekare fiyatlarının 15-20 bin dolardan açıldığı bir cadde Büyükdere Caddesi. Binanın bir yanında Levent Loft, diğer yanında Tekfen Tower var. Hemen yakınında Kanyon gibi bir başka ofis binası bulunuyor. Bu binalar çok ama çok daha yüksek fiyatlara satılmıştı zamanında. Bugün içinde oturan kiracılar da bu yüksek fiyatlara göre kira ödüyorlar. Neyse ki hemen ertesi gün Çin bankası ICBC haberi yalanladı, “Hayır, biz binayı almak için bir anlaşmaya varmadık” dedi.

O günden sonra da İstanbul Tower 205 ile ilgili yeni bir haber gelmedi. Ya ICBC ile pazarlık devam ediyor, Çin bankası fiyatı daha da düşürmeye çalışıyor ya da bu işin içinde başka bir iş var.

Arsanın tarihçesi

İstanbul Tower’ın inşa edildiği araziyi eski İstanbullular gayet iyi biliyorlar. Eskiden orada Fako İlaç fabrikası vardı ve bu fabrikanın sahibi Kaya Turgut, Fako İlaç’ı yabancı ilaç firmalarına satmış ama fabrika arazisini kendisinde tutmaya devam etmişti. Turgut, Levent’in göbeğindeki son derece değerli 23.5 dönümlük arazisini kat karşılığı bir müteahhitle anlaşarak vermek istiyordu. Hemen yanı sayılabilecek arsada yer alan Eczacıbaşı İlaç Fabrikası yıkılmış, yerine Kanyon AVM ve devasa bir ofis binası yapılmıştı mesela.

Levent’in bu eski fabrikalar bölgesindeki bütün fabrikalar tek tek kapanmış, o arsalara da devasa iş kuleleri dikilmiş veya alışveriş merkezleri yapılmıştı. Fako en sona kalmıştı. Doğa Koleji de müteahhitlerden uzun pazarlıklar ve arayışlar sonunda 2012 yılında Kaya Turgut, öteden beri “Yeşil Kundura” ile tanınan ama son 20 yıldaki inşaat patlamasında Topkapı’daki eski fabrika binasının yerine bir gökdelen dikerek inşaat işine giren Yeşil Holding ile adını kamuoyuna Doğa Kolejleri’ni satın almasıyla duyuran Metal Yapı adlı şirketin ortaklaşa kurduğu “Zincir İnşaat” ile anlaştı.

3.5 milyar dolarlık hayal kırıklığının hazin öyküsü

Anlaşmaya göre Kaya Turgut arazisi karşılığında yapılacak inşaatın yüzde 50’sini alacaktı. Yeşil Holding ve Metal Yapı’nın ortak şirketi Zincir Yapı bütün yatırımı üstlendiği halde ortaya çıkacak 235 bin metrekarelik binanın yarısına sahip olacaktı. Metrekare fiyatını 10 bin dolardan hesaplaşanız 2.35 milyar dolarlık, 15 bin dolardan hesaplaşanız 3.5 milyar dolara yakın eden bir değer söz konusuydu. Türkiye’de inşaat patlaması vardı ve fiyatlar daha da yukarı doğru gidiyordu. w

Hele prestijli, mimari olarak özellikli bir bina yaparsanız belki metrekaresine 20 bin dolarlık fiyatı bile yakalamak mümkündü. Baksanıza, aynı caddenin diğer ucunda yer alan Zorlu Center’da ofis fiyatları metrekaresi 12 bin Euro’dan, ev fiyatları ise 8 bin Euro’dan başlıyordu.

Tekfen Holding’i batmaktan kurtarmıştı

Fako arazisinin hemen bitişiğindeki araziye yapılan Tekfen Tower adlı iş merkezi Tekfen Holding’i batmaktan kurtarmış, yeniden feraha çıkarmıştı. Sadece İstanbul’da değil Türkiye’nin dört bir yanında inşaatlar yükseliyordu, inşaat rantları herkesin iştahını kabartıyordu.

Kaya Turgut evet biraz geç kalmıştı ama belki de turnayı gözünden vuracaktı. Çünkü anlaştığı inşaat şirketi Zincir İnşaat, bu araziye yapılacak binayı olabilecek en prestijli bina yapmakta kararlıydı.

Sadece mimari projesi 62 milyon dolar

Bu amaçla, New York’ta 11 Eylül saldırılarıyla yıkılan Twin Towers’ın yerine yapılan One World Trade Center ve Dubai’deki meşhur Burj el Halifa binalarının mimarı olan ünlü şirket “Skidmore, Owings & Merrill LLP” (SOM) ile anlaşılmıştı. Yeni binanın sadece mimarlık projesi 62 milyon dolardı. Her şey çok güzel olacak gibi duruyordu.

Ancak daha ilk günden Zincir İnşaat’ın iki ortağı, Yeşil Holding’in sahibi Engin Yeşil ile Metal Yapı’nın sahibi Ömer Saçaklıoğlu arasında projenin finansmanı konusunda anlaşmazlıklar başladı. O zamanlar gazetelere yansıdığına göre bina inşaatı toplamda 450 milyon dolara mal olacak ve iki ortak bu maliyetin yüzde 25’ini öz sermayelerinden karşılayacak, kalan yüzde 75 için de kredi kullanacaktı.

Ama Kaya Turgut’la el sıkışılmasının üzerinden iki yıl geçtiği halde hala eski Fako Fabrikasının yıkımı ve molozlarının taşınması işi bile tamamlanmamıştı. İnşaat gecikiyordu. Ve iki ortak ile arazi sahibi Kaya Turgut gecikmenin bedelini çok ağır ödeyeceklerdi.

Yedi yıl gecikme pahalıya patlıyor

2012 yılında anlaşması imzalanan bina, ancak 2019’da tamamlanabildi. Levent’teki 23.5 dönümlük göz kamaştırıcı arsaya bina yapmak için el sıkışılan Türkiye ile bina bittiğinde ortaya çıkmış olan Türkiye birbirine hiç benzemiyordu. 2012’de inşaat yapmayanı dövüyorlardı. İnşaat rantından faydalanmak için tek kişilik müteahhit şirketler ortaya çıkmaya başlamış, kimi kentsel dönüşümden kimi de daha büyük projelerden pay kapmaya başlamıştı. Emlak fiyatları hiç durmaksızın yükseliyordu.

İnşaatçıların bankalara boru 40 milyar dolar

Düşünün, İstanbul’un bir ucundaki Kartal’da apartman daireleri 2.5 milyon dolara satılıyordu. Ama yıl 2018 olduğunda bu emlak çılgınlığı bıçakla kesilmiş gibi durdu. Çünkü Amerikan dolarının fiyatı yüzde 35 artınca herkes kendini bir o kadar fakir hissetmeye başladı. Hiçbir şey dolarla el değiştirmiyordu artık ve özellikle inşaat şirketleri bankalara olan dolar borçlarını ödeyemez hale gelmişti. (Bir hesaba göre Türkiye’deki inşaat şirketlerinin halen bankalara olan borcu 40 milyar dolar seviyesinde.)

Bir yılda yarım milyon işsiz

İnşaat sektöründeki çöküş çok hızlı oldu. TÜİK istatistiklerine göre son bir yılda 460 bin kişi inşaatlardaki işlerini kaybetti. İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin dört bir yanında inşaatlar yarım kaldı. Örneğin İstanbul’un Fikirtepe semtinde on binlerce gecekondu “kentsel dönüşüm”e girmişti ama burada apartmanları yapacak müteahhitler battığı veya iş yapamaz hale geldiği için inşaatlar da yarım kalmıştı.

İnşaat sektörünün krizi iki türlü işliyordu: Bir yandan müteahhitler yabancı para cinsinden banka borçlarını ödeyemiyordu, çünkü borçları bir anda TL cinsinden yüzde 35 oranında artmıştı. Bir yandan da vatandaş ev almaz, ofis almaz olmuş, sektörde satışlar durmuştu.

Türkiye’de müteahhitlik sektörü öyle sermaye yoğun bir sektör değil. Az miktarda öz kaynak ve bol miktarda banka kredisiyle çalışan, evleri mümkünse daha yapmadan satmaya çalışan ve nakit çevirerek ayakta duran bir sektör. Baktığınızda bu model kamuya milyarlarca dolarlık altyapı işi yapanlar için de geçerli; üç katlı bir apartmanı yıkıp yeniden yapıp karşılığında tek bir daire kar edecek olan küçük müteahhit için de.

Ve görüyorsunuz, sadece mimari projesi 62 milyon dolar olan, Büyükdere gibi bir caddede yer alan 235 bin metrekarelik inşaatı yapacak şirketler de aynı yöntemi kullanıyor: Yüzde 25 öz kaynak, yüzde 75 kredi…

Bir nevi saadet zinciri

Bunun sebebi de belli: İnşaatın patladığı dönemde neredeyse herkes binasını yabancı para cinsinden fiyatlıyor ve öyle satıyordu. Kredisini de ucuz olduğu için yabancı para cinsinden kullanıyordu. Çoğu zaman bankalar da bu müteahhitlerin kapısında kuyruktu, onlara kredi vermeye can atıyorlardı. Bu bir nevi saadet zinciriydi ve bu zincirin yegane dayanağı döviz fiyatının ucuz olmaya devam etmesiydi. Dövizin fiyatı artınca bütün zincir tuzla buz oldu.

Buradan yeniden İstanbul Tower’a ve onun ortağı iki inşaat şirketine dönelim. Az önce söyledim, iki büyük ortak var: Yeşil Holding ve Metal Yapı. İnşaat sektöründe saadet zincirinin kopması her iki ortağı da olağanüstü derecede olumsuz etkilemiş durumda. Yeşil Holding’in çok sayıda inşaat şirketi var ve bu şirketlerin neredeyse tamamı faaliyetlerini durdurmuş durumda.

İnşaatlar duruyor

Duran işler arasında 4 binden fazla konutun satıldığı İstanbul Esenyurt’taki bir büyük proje de var, başka şeyler de. Düşünün insanlar projeden ev satın almışlar, paralarını da ödemişler ama inşaat bitmiyor. Yeşil Holding’in patronu Engin Yeşil, geçen yıl Esenyurt’taki bu projeyle ilgili olarak mağdur ev sahiplerine seslenmiş, “Varlıklarımızı satıp bu projeyi bitirmeye çalışıyoruz” demiş ama henüz biten bir şey yok. Engin Yeşil’in “Varlıklarımızı satıyoruz” dediği varlıklardan biri de İstanbul Tower. Ama onu da söyledim, bu bina öyle umulduğu kadar para getirecek gibi durmuyor, kaldı ki hala satılmış da değil.

Metal Yapı’nın macerası ise daha acıklı

Bu şirket, inşaatın dışına çıkıp Doğa Kolejleri’ni satın aldı. Doğa, 100 bine yakın öğrencisi ve Türkiye’nin dört bir yanına yayılmış okul ağıyla dev bir eğitim sistemi. Daha doğrusu Milli Eğitim Bakanlığından sonra Türkiye’nin en çok öğrenciyi içinde barındıran eğitim kurumu. 100 bin öğrencinin velisi, 2019-2020 eğitim yılı için çocuklarının okul paralarını ödemiş durumda ama Doğa Koleji’ne yatırılan bu paralar doğrudan Doğa’nın sahibi olan Metal Yapı’ya aktı ve Metal Yapı’nın borçlarını ödedi.)

Paralar böyle uçup gidince de Doğa Koleji’nde ne eğitimi sürdürmeye bir işletme sermayesi kaldı ne de öğretmenlerin maaşlarını ödemeye para. Doğa Kolejleri’nde öğretmenler aylarca maaşlarını alamadı. Şimdi devletin de araya girmesiyle Doğa Kolejleri Vakıfbank aracılığıyla İTÜ Vakfı’na satıldı. Tek başına Doğa Kolejleri’nin bankalara 600 milyon lirayı aşkın kredi borcu bulunuyor. Doğa Kolejleri tarafından alınmış gibi gözüken bu borç da aslında ana şirket olan Metal Yapı’ya akmış. Yani bir dizi usulsüzlük de var. Metal Yapı tam da bu yüzden İstanbul Tower’ı bir an önce elden çıkarmaya çalışıyor.

İstanbul Tower, 2014’teki bir habere bakılacak olursa 450 milyon dolara maloldu. Geçen ay Yeşil GMYO tarafından KAP’a yapılan açıklamaya göre İstanbul Tower’ın 550 milyon dolara, KDV dahil 594 milyon dolara Çin bankası ICBC’ye satılması söz konusuydu. Ve yine söyledim, Çin bankası bu satın almayı yalanladı.

Satılsa bile net zarar: 175 milyon

Ama bir an için satışın doğru olduğunu, en azından fiyatın doğru olduğunu varsayalım. Bu satış fiyatının yarısı, yani 275 milyon doları zaten arazi sahibi sıfatıyla Faruk Turgut’a ait. Yeşil Holding ve Metal Yapı’ya kalan ise 275 milyon dolar. Binanın 450 milyon dolara mal olduğu doğruysa iki şirketin sadece İstanbul Tower’dan zararı 175 milyon dolar. Bu arada borsaya dönüp bütün bu açıklamaları yapmak zorunda kalan Yeşil GYO’nun İstanbul Tower’ı yapan şirket olan Zincir Yapı’nın yüzde 25 ortağı, yani İstanbul Tower’ın 1/8’inin sahibi olduğunu hatırlamakta fayda var.

Yeşil GYO, bu haberde sözünü ettiğim KAP açıklamaları nedeniyle Borsa yönetimi tarafından cezalandırıldı ama bu şirketin hisselerindeki hareketlilik devam ediyor. 26 Eylül 2019’da Yeşil GMYO’nın hisse fiyatı 0.31 liraya kadar düşmüştü; 26 Şubat akşamı kapanış fiyatı ise 0.72 liraydı, iki kattan fazla değer artışı var ama ortada bu değer artışını izah edecek en ufak bir faaliyet bile yok.

Necla Gece – Haftalık Gazete