‘İstanbul’da arsa maliyetleri Adana’nın 3 katı’

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

İnşaat sektöründe taahhüt ve proje geliştirme alanlarında 70 yıldır faaliyet gösteren Adanalı Kulak İnşaat, 2012 yılında İstanbul konut pazarına adım attı. İstanbul’da yüzde 100 iştiraki olan KLK Yapı markası ile hareket eden şirket, ilk projesi olan Büyükçekmece’deki 44 villalık proje Valle Lacus’u teslim ettikten sonra kendine farklı lokasyonlarda yeni projeler belirledi.  Şirketin hareket planında Sarıyer, Çamlıca, Etiler ve Beykoz bulunuyor. KLK Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Atakan Kulak, 2 yıl araştırdıkları İstanbul’da niş lokasyonlarda lüks pazara hitap eden butik projeler üreteceklerini söyledi. Hızlı girdikleri İstanbul pazarında, Türkiye’nin mevcut koşullarını düşünerek sağlam adımlarla ilerlemeye çalıştıklarını anlatan Atakan Kulak, “Bir yıl içinde 100 milyon dolarlık yatırım yapıyor olacağız. 5 yıl içinde de yine senelik 100-150 milyon dolarlık yatırım ve projelerle ilerleyeceğiz” diye konuştu.

Adana’da konut üretimine devam

Kulak İnşaat Adana’da da konut üretimini sürdürüyor. 1.5 yıldır 700 konutluk bir proje üzerine çalışan şirket, konutları bu yaz teslim etmeye hazırlanıyor. Şirket yeni konut projelerine da zaman kaybetmeden başlayacak. Kulak İnşaat’ın önemli taahhüt işlerinde de imzası bulunuyor.   Mersin’de 2014 yılında aldığı liman yapım işini tamamlamak üzere olan şirket, Bitlis’te hidroelektrik santrali kuruyor. Abu Dabi’de ticaret merkezi, göz hastanesi, 5 yıldızlı otel projeleri yapan Kulak İnşaat, Kuveyt’te bir hastane projesini de inşa ediyor. Konut harici projelerde ancak taahhüt işleri kapsamında yer alacakların belirten KLK Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Atakan Kulak, “Taahhüt sektörü içinde değişik projelerde yer alabiliriz” dedi.
Atakan Kulak, İNdergi’den Selma Şenol’un sorularını yanıtladı:

Sarıyer’de ‘bavulunu kap gel’ projesi

Büyükçekmece’nin ardından Sarıyer’de projeye başladınız. Panorama Suites’ın son durumunu sorarak başlayalım…

Atakan Kulak (AK): Sarıyer’de Koç Üniversitesine yakın bir arazide kat karşılığı olarak geliştirdiğimiz bir proje.  175 bağımsız birimden oluşan projede inşaat 2 ay önce başladı. Henüz reklamları başlamayan Panorama Suites projesinin satış ofisini görenler konut almaya geldi.  Şimdiden satış oranı yüzde 30’lar seviyesini buldu. 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 konut tiplerine yer veren projede metrekare fiyatları 7500-8000 TL aralığında seyrediyor. Üniversiteye yakınlığından dolayı beyaz yakalılar ve öğrencilerin düşünülerek tasarlandığı projede yatağından perdesine, koltuk takımından eşyalarına kadar her şeyi anahtar teslim olarak mülk sahibine sunuyoruz.  Bir nevi bavulunu kap gel projesi. Bu nedenle hızlı kiralanacak ve yüksek kira rakamları olacak. En küçük 1+1 dairelerin 2500 liraya kiralanabileceğini öngörüyoruz. Bu açıdan yatırımcının da dikkatini çekecek bir proje.

‘Kentsel dönüşüme girmemiz tesadüf değil’

Sarıyer henüz tamamlanmadı ama siz başka bir elit lokasyonda yeni bir projeye neredeyse başladınız gibi. Etiler’de nasıl bir proje geliştiriyorsunuz?

AK: Etiler’de 20 konuttan oluşan Garanti sitesini yıkarak kentsel dönüşüm projesi yapıyoruz. 2 bloktan oluşan 32 konutluk yeni bir proje yapacağız. Yıkımı gerçekleştirdik, ruhsatı bu hafta tamamlamış olacağız, buna göre de bu ay içinde ilk kazmayı vurmayı planlıyoruz. Projede 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire tipleri olacak.  En küçük konutun büyüklüğü 50 metrekare ve fiyatı da 370 bin lira seviyesinde.

Sarıyer’in zaten hazır bir müşteri kitlesi var bildiğim kadarıyla…

AK: Hazır kitlesi var, onun yanında yapımı devam eden tek projeyiz, bizden başka yeni arz yok şu an.  İnşaatı yeni tamamlanan bazı projelerde kalan daireler var ama onların da sayıları sınırlı.  Boş arsalar var ama o lokasyonda inşaat yok.

Kentsel dönüşüm işine arsa ararken tesadüfi olarak mı girdiniz, yoksa planlarınızda var mıydı?

AK: Asla tesadüf değil. Bizim şirket olarak katma değeri yüksek yerlerde arayışlarımız vardı. Etiler radarımızdaydı. Bu araştırmaların sonucunda bunun altından kalkarız dedik. İşin içine girdiğimizde aslında düşündüğümüzden daha bile zor olduğunu gördük. Proje yeni ama görüşmeleri 2,5 yıl önce başladı. Kat malik sayısı arttıkça süre uzadı. Ancak bugün bu noktaya gelebildik. İstanbul’da kentsel dönüşüm yapmak hiç kolay geldi.  Örneğin 3 yıl bir lokasyonla ilgilenip sonra oradan vazgeçenler var.  Yıllar önce dönüşüm pilot bölgesi Fikirtepe ile başlangıçta ilgilendik. Ama 3 aylık bir araştırmanın ardından vazgeçtik, iyi de yapmışız. Dönüşümün mantığı nedir? Senin binan hasarlıdır, depremde yıkılır canın malın zarar görür. Binanı yık, yeniden yaptır. Devlet de destek veriyor. Kendin yıkamıyorsan müteahhide ver, yapsın. Biraz daha küçüğünü al ama can güvenliğini sağla. Fakat burada istekler çok fazla, lokasyon hiç fark etmiyor, her yerde mülk sahipleri bir koyup iki almaya çalışıyor.

Akasya AVM’nin arkasına 90 konut

İstanbul’un Anadolu yakasıyla da ilgileniyor musunuz?

AK: Çamlıca’da lüks bir site yapacağız. Site 90 konuttan oluşacak. Akasya AVM’nin üstünde kalan arazide yapılacak projenin inşaatına ağustos ayında başlamayı planlıyoruz. Kot farkının olduğu proje önü kapanmayan bir boğaz manzarasına sahip olacak. Ayrıca Beykoz’da da arazi geliştiriyoruz. Buradaki projeyi 2017 yılına yetiştirebiliriz.

Adana’dan İstanbul’a geldiniz. Adana’da bilinen bir markasınız, orada iyi işler yapıyorsunuz. Neden İstanbul’a gelme ihtiyacı hissettiniz? İstanbul’da iş yapmakla Adana arasındaki farkları anlatabilir misiniz?

AK: Adana’da konut fiyatları daha uygun.  Arsa ucuz olduğu için Adana’da metrekaresi 1500 liraya konut satabiliyorsunuz. İstanbul’da bu fiyata konutu mal etmek bile zor.  İstanbul’da arsa maliyetleri Adana’nın neredeyse 3 katı. Ama İstanbul da ülke ticaretinin kalbi.  İşlem hacmi yüksek bir şehir. Karlılık oranları daha yüksek. Aynı zamanda taahhüt işleri için de merkez. Biliyorsunuz bizim büyük taahhüt işlerimiz sürüyor, bu pazardan kopmayı düşünmüyoruz. Partnerler, büyük yabancı şirketlerin merkezleri ve temsilcilikler burada. Bu nedenle Adana ile beraber İstanbul pazarında da olmaya karar verdik.

‘İyi lokasyonu bulmak 6 ay sürüyor’

Başka şehirden geldiğiniz halde İstanbul’da iyi arsa seçimleri yaptığınız görülüyor. Arsayı nasıl buluyorsunuz, nasıl karar veriyorsunuz?

AK: Öncelikle şunu söylemeliyim. Arsa seçiminde İstanbul’da arsaya yatırım yapmak çok pahalı bir iş. Arsa fiyatları inanılmaz pahalı. İlk yaptığımız projedeki Büyükçekmece arsası bizimdi. Şu andaki işler ise kat karşılığı yaptığımız işler. Biz arsayı seçmeden önce bölgenin konut stoğuna bakıyoruz. Arz talep dengelerini inceliyoruz. Arz talep dengesi lokasyon için yeterli ise fiyat mantıklı geliyorsa oradaki işe başlıyoruz. Biz İstanbul’daki şirketimizi 2012 yılında kurduk ama arsa arayışına 2 yıl öncesinde başladık. İyi bir lokasyonu bulup araştırmak 3-6 ay arası zaman alıyor. Asıl süreç sözleşme imzaladıktan sonra başlıyor, çünkü 2-3 sene sonra projeye başlayabiliyorsunuz, ön izinler vs süreç alıyor.

Kat karşılığı çalışıyorsunuz, şu anda İstanbul’da oranlar ne seviyede?

AK: Kat karşılığı oranları çok yüksek. İstanbul dünyada arsası en pahalı 5 şehirden biri. Örneğin Bağdat Caddesinde arsa payı oranları yüzde 90’a çıkıyor.  10 katlı bina yıkıyorsunuz, tekrar yaparsanız 11 katlı bina yapabiliyorsunuz, bir katı size kalıyor. Kentin çoğu yerinde yüzde 60-70 kat karşılığı oranları konuşuluyor. Hatta bu oranların üzerin hava parası gibi ne için istendiği belli olmayan paralar da isteniyor. Bu yüksek oranlar elbette satış fiyatına etki ediyor ve nihai tüketicinin cebinden çıkıyor.

Biz inşaat işini seviyoruz ama arsa almak çok maliyetli. 10 yıl önce gelip arsa toplasaydık şu anda başka iş yapmamıza gerek kalmazdı.

AK: Bugünü konuşursak İstanbul’da proje yapmayı düşünmediğiniz bir yerde bile 5 dönüm arsa alayım deseniz 15- 20 milyon lira parayı gözden çıkarmanız lazım.

Son olarak sektörde gördüğünüz sorunlar neler, nelerin değişmesi gerekiyor?

AK: KDV oranları öncelikli. Alıcılara da bize de inanılmaz finansman yükü.  Oranlar yüzde 1 ile 18 arasında. Yüzde 1’li yer zaten kalmadı gibi. Yüzde 8’i bulunca seviniyorsunuz, yüzde 18 olunca kara kara düşünüyorsunuz.  Bu yapının değişmesi lazım. Sektörün sırtındaki bir kambur bu… Bu oranlar daha düşük olsa eminim daha fazla vergi toplanacaktır, çünkü daha fazla iş yapılacaktır.