Karaköy’deki tüm gayrimenkuller uçuşa geçti

1

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

İstanbul’un tarihi kimliğini yansıtan önemli ticaret merkezlerinden biri olan Karaköy, yüzyıllar boyunca Avrupa ile yürütülen deniz ticaretinin merkezi konumundaydı. Bugün ise toplu taşıma, tramvay ve metro gibi ulaşım alternatiflerinin bir arada bulunması ile öne çıkıyor. Semt bu özelliği sayesinde İstanbul için önemli bir ticari, tarihi ve turistik çekim merkezi olma konumunu sürdürüyor.

Tarihi atmosferi ve merkezi konumuyla ilgi çekmesinin yanı sıra Galataport İstanbul projesinin önümüzdeki aylarda hizmete girecek olmasıyla semt, şu sıralar oldukça revaçta. Son birkaç yıldır çalışmaları süren Galataport projesi daha açılmadan yakın bölgesindeki turizm yatırımlarının artmasına vesile oldu; ayrıca bölgedeki ofis ve dükkan fiyatları da yükseldi. Farklı sektörlerden birçok yatırımcı bölgeye adeta akın ediyor.

Son birkaç yıldır Karaköy’deki en gözde yatırım, eski binaları satın alıp otele dönüştürmek ya da kafe veya restoran açmak. Semtteki tarihi hanlar, iş merkezleri birer birer satılığa çıkartılarak otele ya da şık ofis merkezlerine dönüştürülüyor.

Hareketli bölgeler

Semtteki büyük dönüşüm yaklaşık sekiz yıl önce başladı. Galataport daha yapılmaya başlanmadan önce, hatta ihale süreci bile yaşanmadan bölgeye uzun vadeli yatırım yapanlar oldu ve semtteki emlak fiyatları yükseldi. Son üç yılda ise semt ve çevresindeki bölge ciddi bir kimlik değişim sürecine girdi. Semtte talebin, dolayısıyla hareketliliğin en yoğun olduğu yer Bankalar Caddesi ile Kemankeş Caddesi ve Meclis-i Mebusan Caddesi arasındaki arterler. Bölgedeki en değerli gayrimenkuller Bankalar, Kemeraltı, Mumhane ve Kemankeş Caddeleri üzerinde yer alıyor. özellikle Kemankeş Caddesi ile restoranların yoğunlaştığı Mumhane Caddesi hızlı gelişme göstermesiyle öne çıkıyor.

Yatırım yapacaklara uyarılar

1. Bölgede ciddi anlamda yatırım talebi var fakat, bu talebi karşılayacak oranda gayrimenkul pazara çıkmıyor.
2. Mülk sahipleri kendilerini Galataport’un bitimine endekslemiş durumda. Bölgenin proje tamamlandıktan sonraki değerini görmeden mülklerini elden çıkarmak istemiyorlar.
3. Genelde vakıflara ait (bunlar iki tane kilise vakfıyla birkaç azınlık vakfı) dükkanlarda kiracı olarak bulunan eski esnaf, (bunlar hırdavat, spor mağazası ve denizcilik acentesi gibi birçok değişik işkolunda faaliyet gösteriyor) devri bir emeklilik ikramiyesi olarak görüyor. Bu nedenle yüksek devir rakamları isteniyor. Bu durumu duyan vakıf yönetimleri de devirden pay isteyince ortaya anormal devir rakamları çıkıyor.
4. Gayrimenkul satışları, genelde 4-5 katlı binalarda yoğunlaşmış durumda. Çoğunun yapı kalitesi sorunlu olan binaların değeri sokaktan sokağa değişiyor.
5. Yıkılıp yeniden yapılabilecek olan binaların neredeyse yok denecek kadar az olduğu bölgedeki binalar, genelde ikinci derecede tarihi eser konumunda. Bu türden binalarla genelde butik otel yatırımcısı ilgileniyor.
6. Bölge iki ada üzerinden gelişim gösteriyor. Bunlardan ilki Tophane tarafındaki kafelerin olduğu bölge. Burada görece düşük kar marjıyla çalışan kafeler yoğunlukta. İkinci bölge ise Fransız Geçidi ve çevresi. Bu bölgedeki kafeler daha lüks segmentte. Her iki bölgede de bu yüksek kira bedelleri nedeniyle mekan açmak şu an için karlı bir yatırım olarak görülmüyor.

Bölgeye değer katacak

Galataport İstanbul, 1.7 milyar dolarlık yatırım tutarı ile Boğaz kenarında 1.2 kilometrelik bir sahil şeridini kapsayan, dünyanın en önemli destinasyon projeleri arasında yer alıyor. Doğuş Grubu’nun Özelleştirme idaresi tarafından 16 Mayıs 2013’te gerçekleştirilen Salıpazarı Limanı İhalesi’ni 702 milyon dolar teklifle kazanmasının ardından, Grup, Ocak 2014’te Bilgili Holding’e bağlı BLG Capital ile ortaklık gerçekleştirdi ve bu ortaklıkla alanın geliştirme ve işletmesinden sorumlu Salıpazarı Liman işletmeciliği ve Yatırımları A.Ş. kuruldu.

Türkiye Denizcilik işletmeleri A.Ş. ile yapılan devir sözleşmesini takiben Şubat 2014’te liman sahası devralındı ve faaliyetlere başlandı. Şirketin unvanı Şubat 2018 itibariyle Galataport İstanbul Liman işletmeciliği ve Yatırımları A.Ş. olarak değiştirildi.

Proje hayata geçtikten sonra, yılda mürettebat dahil yaklaşık 1.5 milyon kurvaziyer yolcusunun İstanbul’u ziyaret edeceği öngörülüyor. Galataport İstanbul’un 7 milyonu yabancı olmak üzere yılda toplam 25 milyon ziyaretçiyi ağırlayacağı tahmin ediliyor.

Seçkin projeler hazırlanıyor

Galataport İstanbul sahasında yer alan tarihi binalar restore edilecek ve burada dünyada sadece 10 seçkin lokasyonda yer alan Peninsula Hotels markasının bir halkası olarak 177 odalı Peninsula İstanbul oteli açılacak.

Merkezi Hong Kong’da bulunan HSH (The Hongkong and Shanghai Hotels) sadece işletmeci olarak değil aynı zamanda yüzde 50 oranında yatırımcı olarak girdiği İstanbul projesiyle Galataport İstanbul’a ve ülke turizmine katkı sağlayacak. Proje kapsamında peyzaj düzenlemesi hayata geçirilen tarihi Tophane Meydanı da yeniden İstanbul’un en önemli meydanlarından birine dönüştürülüyor.

Galataport sahasında yer alan, Türkiye’nin en önemli kültür-sanat kurulularından İstanbul Modern ve Mimar Sinan Üniversitesi İstanbul Resim ve Heykel Müzesi’nin ortasında kalan bu alan, İstanbul’un ilk müze meydanı olacak. Yine proje alanı içerisinde yer alan İstanbul Modern, Doğuş ve Bilgili gruplarının Eczacıbaşı Grubu ile yaptığı işbirliği çerçevesinde, tüm masrafları taraflarca yarı yarıya karşılanmak üzere daha geniş bir şekilde eski yerine yeniden gelecek. Bu işbirliği kapsamında Doğuş-Bilgili aynı zamanda İstanbul Modern’in ana sponsoru oldu.

Otel yatırımları ne durumda?

Projenin hayata geçmesiyle bölgenin turizm açısından oldukça hareketli bir hale geleceği ifade ediliyor. Bölgeye yapılan otel yatırımları da bu görüşü doğrular nitelikte. Karaköy’deki otel projeleri ağırlıklı olarak Kemankeş, Bankalar ve Kemeraltı Caddeleri üzerinde yoğunlaşıyor. Kemankeş Caddesi üzerinde, Akfen GYO tarafından geliştirilen Novotel İstanbul Bosphorus 2016 başında hizmete açıldı. Aynı cadde üzerindeki bir diğer otel projesini de Seba inşaat gerçekleştirdi.

Cadde üzerindeki tarihi Veli Alemdar Han’ı 2010 yılında 23 milyon dolara satın alan Seba inşaat, binayı 135 odalı Dilda Otel-Veli Alemdar Han adında beş yıldızlı bir otele dönüştürdü. Firma, bu oteli geçtiğimiz Temmuz ayında Katarlı Al Rayyan Tourism Investment Company’e (Artic) sattı. Şu anda otel JW Marriott İstanbul Bosphorus markası altında işletiliyor.

Beyazıt Öztürk de yatırımcı

Yine Kemankeş Caddesi üzerinde yer alan Türkbank’ın binasını TMSF’den ihale yoluyla satın alan Torunlar GYO, burada otel yapmaya hazırlanıyor. Cadde üzerinde Sarsılmaz Ailesi’ne ait bir otel inşaatı ise devam ediyor. Yine Cadde üzerinde Global Yatırım Holding’in de binasını otele çevirme projesi bulunuyor. Bunun dışında bölgede Gençoğlu Grup’un da bir otel yatırımı yer alıyor. Meclis-i Mebusan Caddesi üzerinde 105 odadan oluşan proje, yaklaşık 27 milyon 500 bin TL tutarında bir yatırım bedeli ile 2023’te faaliyete geçecek.

Beyaz Show ile ünlenen Beyazıt Öztürk de Karaköy’e yatırım yapan ünlüler kervanına katılmıştı. 2015 yılında Kemeraltı Caddesi’ne açılan Vekilharç Sokak’taki metruk bir binayı 5 milyon dolara satın alan Öztürk, burayı yıkarak yerine 4 milyon dolarlık yatırımla yaklaşık 25 odalı bir otel inşa ediyor. Otel, Galataport’un açılış tarihine paralel bir tarihte hizmete girecek.

Hala değerleniyor

Teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa.com’un güncel verilerine göre, bölgedeki ticari gayrimenkul satış değerleri son dört yılda yüzde 26, kira değerleri ise yüzde 21 artış gösterdi.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. verilerine göre ise, bölgede 200 metrekare büyüklüğünde bir ticari ünitenin metrekare bazında kiralama fiyatı 110 ila 130 TL arasında. 200 metrekare büyüklüğünde yeme içme için uygun olan dükkanların metrekare kira fiyatları 200 ila 250 TL, ofislerin kiralama fiyatları ise 35 ila 90 TL aralığında değişiyor. 200 metrekare büyüklüğündeki dükkanlar metrekare bazında 10 bin 500 ila 19 bin 500; yeme içme için uygun olan dükkanlar 18 bin 500 ila 38 bin 500; ofisler ise 9 bin 500 ila 62 bin 500 TL aralığında alıcı bulabiliyor.

UZMANLAR NE DİYOR?

Şeyma Şehirli/Eva Gayrimenkul Değerleme
“Ofis ve dükkân fiyatları yükseldi”

Proje daha açılmadan yakın bölgesindeki turizm yatırımlarını artırdı; ayrıca bölgedeki ofis ve dükkan fiyatları yükseldi. Hareketlilik beklentisi bölgede ticari gayrimenkul fiyatlarına yansıdı; proje hayata geçince kira artışlarına da yansıyacaktır. Galataport’a gelecek turistlerin büyük kısmı yüksek gelir düzeyine sahip ve maddi değer yaratacak ziyaretçiler olacaktır. Yerli ve yabancı yatırımcılar Karaköy bölgesinde ofis, bina ya da konut her türlü gayrimenkulü alıyor.

Ara sokaklar bile değerlendi

Farklı sektörlerden birçok yatırımcı projenin sürecinin netleşmesi ile birlikte bölgeye yöneldi. En gözde yatırım türü, eski binaları satın alıp otele dönüştürmek veya kafe ya da restoran açmak. Semtteki tarihi hanlar, iş merkezleri satılığa çıkartılarak otele ya da ofis merkezlerine dönüştürüldü. Semtte talebin, dolayısıyla hareketliliğin en yoğun olduğu yer Bankalar Caddesi’yle Kemankeş Caddesi ve Meclis-i Mebusan Caddesi arasındaki arterler. Galataport’un etkisiyle yıkıntı alanı olarak sayılan, önceden rağbet görmeyen sokaklardaki binalara bile talep oldu.

Bölgedeki en değerli gayrimenkuller, Bankalar, Kemeraltı, Mumhane ve Kemankeş Caddeleri üzerinde yer alıyor. Özellikle Kemankeş Caddesi ile restoranların yoğunlaştığı Mumhane Caddesi hızlı gelişme göstermesiyle göze çarpıyor. Binaların metrekare fiyatları 2 bin 500 ile 5 bin dolar civarında. Bölgedeki ofis katlarının metrekare bazında satış fiyatı 2 ile 4 bin dolar aralığında olurken, kiraları ise 10-17 dolar aralığında değişiyor. Dükkânlar ise metrekare bazında 10 ile 12 bin dolar aralığında el değiştirirken, metrekare kiraları ise 13 ile 30 dolar arasında değişiyor.

Görkem Öğüt / Endeksa
“Değer artışındaki en önemli neden Galataport”

Yaptığımız analizlerde ulaşım, altyapı projeleri ile sosyal olanakların artmasının gayrimenkul değer artışına en fazla etki eden unsurlar olduğunu görüyoruz. Bu yüzden Galataport projesinin de bölgede gayrimenkul değer artışına sebep olacağını öngörüyoruz. Güncel bilgilerimize göre bölgedeki ticari gayrimenkul satış değerleri son dört yılda yüzde 26, kira değeri ise yüzde 21 artış gösterdi. Galaport’un bulunduğu Beyoğlu Kemankeş Karamustafapaşa Mahallesi’nde ticari gayrimenkullerin ortalama metrekare satış fiyatı 8 bin 535 ila 45 bin 600 TL arasında; ortalama metrekare kira bedelleri ise 26 ila 122 TL arasında değişiyor.

Yücel Ciddi / Optimum Gayrimenkul
“Mülk sahipleri projenin bitmesini bekliyor”

Bölgede dönüşüm, imar lejantının THT (Turizm/Hizmet/Ticaret) alanına çevrilmesiyle ve 2013’te Galataport projesinin ikinci kez ihaleye çıkmasıyla (ilk ihale 2005’te yapıldı) başladı ve semt ciddi anlamda kabuk değiştirdi. Rıhtım, Kemankeş, Mumhane, Kemeraltı, Bankalar ve Meclis-i Mebusan Caddeleri ile Fransız Geçidi arasındaki bölge talebin en yoğun olduğu yerler. 2010’da bölge turizm alanı ilan edilince, en küçük dükkânın değeri bile dört kat arttı. Büyük oteller yapıladursun, küçük apart otel ve pansiyonlara bile büyük talep var.

Galataport ile kültür-sanattan gastronomiye, turizmden modaya ve alışverişe kadar pek çok farklı fonksiyona sahip yatırım olanakları olacak. Bölgedeki gayrimenkullerin 2017’de 8 bin TL civarında olan metrekare birim fiyatları, şu anda 30 bin TL civarlarında seyrediyor. Tabii döviz kuru etkisini de göz önünde bulundurmak gerekir.

A plus ofislerde kiralama metrekare birim fiyatı 120 TL civarında. İş merkezi ve iş hanlarındaki ofislerde ise 50 TL civarında bir fiyat var. Cadde mağazacılığında metrekare birim kiralama maliyeti ise 300 TL civarında.

A plus ofisler, 2017’de metrekare bazında 60 TL civarında kiracı bulurken, iş hanlarında bu rakam 30 TL’ydi. A plus ofislerin metrekaresi ise 8 ila 10 bin TL aralığında idi. Yerli yabancı tüm dünyadan yatırımcıların ilgisini çeken metrekare fiyatları dönüşümle birlikte 5 bin dolardan başlayan fiyatlarla pazarlanacaktır.

Bölgede ciddi anlamda yatırım talebi var fakat bu talebi karşılayacak oranda gayrimenkul pazara çıkmıyor. Mülk sahipleri kendilerini Galataport’un bitimine endekslemiş durumda ve bölgenin proje tamamlandıktan sonraki değerini görmeden mülklerini elden çıkarmak istemiyorlar. Proje dolayısıyla bölgede ticari yatırım yapmak için sürekli tetikte ve takipte olmak gerekiyor zira doğru fiyattan pazara çıkan bir gayrimenkul çok hızlı şekilde işlem görüyor. Yanlış fiyattan pazarlanan mülkler ise uzun süre bekliyor.

Pınar Korel Dinvar / TSKB Gayrimenkul Değerleme
“Galataport, bölgeye ivme katacak”

Karaköy bölgesindeki yıpranmış tescilli yapı stoku uzun yıllar atölye fonksiyonlu kullanımlara ev sahipliği yaptı. Bölgedeki ilk gayrimenkul hareketi, Galataport projesinin kamuya açıklanmasıyla gerçekleşti. Özellikle son üç yıl bölge için önemli bir zaman dilimi oldu. Projenin hayata geçmeye başlamasıyla bölgede atölye olarak hizmet veren dükkanlar yerini nitelikli yeme-içme ve eğlence mekanları ile konaklama tesislerine bırakmaya başladı.

Bölge projenin açıklanmasıyla daha dışa dönük bir ticari yapılanmaya doğru evrilerek bir çekim merkezi haline geldi. İstanbul’un tarihi bölgelerinden biri olarak tescilli eser yoğunluğu fazla olduğundan, bölgede bina bazında dönüşümlerle fonksiyon değişimleri de yaşandı ve ticari yoğunluk arttı.

Galataport Projesi’nin açılmasıyla bölgenin hedef kitlesinin yeniden şekilleneceğini ve mevcut yapıların daha nitelikli hale geleceğini öngörüyoruz. Son üç yılda Galataport Projesi’nin yasal süreçlerini tamamlaması ve inşaat aşamasına geçmesiyle konaklama tesislerine yönelik yatırımlar hız kazandı. Bu doğrultuda Kemeraltı Caddesi’nin güneyinde yer alan bölge ile Fındıklı aksında Meclis-i Mebusan Caddesi üzerinde yer alan yapıların otel olarak yeniden projelendirildiği görüldü. 2015’ten itibaren bölgedeki oda kapasitesi arttı. Ticari hareketliliğin oldukça yoğun olduğu Karaköy bölgesinde yapılan kiralamalar dükkân niteliğinin yanı sıra komple bina olarak da işlem görmekte. Bölgenin, Galataport projesiyle daha nitelikli bir hale geleceği düşünülüyor.

Yaşanan değişim gayrimenkul hareketlerini de etkiledi; ortalama satış ve kiralama birim bedelleri artış eğilimine geçti. Bölgede yer alan ticari gayrimenkullerin kira ve satış birim fiyatları, kapalı alana, konumlu olduğu kata, kat yüksekliği ile niteliğine ve manzarasının bulunup bulunmamasına, gayrimenkulün tescilli eser olup olmamasına bağlı olarak değişiyor.

Para