Kentsel dönüşümde evini kendin yap modeli

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Deprem riski yüksek yaklaşık 6.5 milyon yapının bulunduğu Türkiye’de, binaların yenilenmelerini destekleyen, kentsel dönüşüme hız kazandıracak yeni düzenlemeler yapıldı. ‘Kendin yık kendin yap’ modeli ile vatandaşın ödeyeceği KDV, yüzde 18’den yüzde 1’e düşürüldü. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı Resmi Gazete’de yayımlandı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca yürütülecek karara göre, hak sahipliği bazında destek sağlanacak kredi anapara tutarı için üst limit, güçlendirme kredisinde 50 bin TL’den 80 bin TL’ye, kentsel dönüşümde ise 125 bin TL’den 200 bin TL’ye yükseltildi. Kanuna göre, riskli yapılarda vatandaşlar kendisine ait olan beş daireye kadar bu krediden faydalanabilecek.

Yenilenme hızı düşük!

Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haluk Sur, KDV’nin yüzde 1’e indirilmesi ve kredi limiti artışı gibi teşviklerle dönüşümün hızlanmasını beklediklerini söylüyor. Haluk Sur, son sekiz yılda sadece 564 bin konutun dönüştürülebildiğini, 700 bin konutun da dönüşümünün sürdüğünü belirtiyor. Toplamda 6 milyon adedi aşan konutun dönüşüme ihtiyaç duyduğunu hatırlatan Sur, 300 bini İstanbul’da olmak üzere 1,5 milyon acil dönüşmesi gereken konut bulunduğunu vurguluyor.

İzmir depremi başta olmak üzere yaşanan depremler ile pandemide evlere kapanma süreci insanların çürük yapılardan daha çok korkmasına sebep oluyor. Bu süreçte müteahhitlerin dönüşüm konusundaki isteksizliği ve inşaat maliyetlerindeki artış, vatandaşı güçlendirme konusunda harekete geçiriyor. Daire başına ortalama güçlendirme gideri 80 bin TL’leri bulurken kredi üst limitinin 80 bin TL’ye yükseltilmesi önemli bir destek olacak. Özel ve kamu bankalarında kentsel dönüşüm ve güçlendirme kredileri ortalama yıllık faiz oranlarının 4-5 puan altında. Bankaların kredi verirken süreci kolaylaştırmasının dönüşümü ve güçlendirme çalışmalarını hızlandırması bekleniyor.

Finansman çözümleri

Örneğin Türkiye Emlak Katılım Bankası, kentsel dönüşüm ile riskli yapılarda veya riskli alanlarda ikamet eden kat maliklerinin daha sağlam ve modern binalarda oturmalarını sağlamak için yeni finansman çözümleri geliştirdi. Dönüşüme yönelik yeni finansman çözümleri ile vatandaş ve müteahhit arasında yaşanacak muhtemel anlaşmazlıkların önüne geçerek taraflara güven verecek uygulamalar da yapacak. Güçlendirme, Yerinde Birebir Dönüşüm (Emsal Artışı Olmayan), Yerinde Dönüşüm (Emsal Artışı Olan) ve Alansal Dönüşüm olmak üzere dört farklı iş modeli tasarlayan Emlak Katılım, her modelde kat maliklerine 120 aya kadar finansman kullandırabiliyor.

Dönüşüm atağı

Finansman destekleri sağlanırken Teknik Yapı’dan Bahaş Holding’e, Sur Yapı’dan Polat İnşaat’a kadar pek çok şirket, İstanbul başta olmak üzere Antalya, İzmir gibi kentlerde dönüşüm çalışmaları yürütüyor. Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır, bu yıl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı liderliğinde başlatılan kentsel dönüşüm atağı ile bu yönde sürdürdükleri çalışmalara hız kazandırdıklarını ve devam eden iki projeleri olduğunu söylüyor.

Kentsel dönüşüm projelerinin sektörün en önemli ihtiyacı olduğunu çok iyi bildiklerini belirten Bahadır, “Bu başlattığımız kentsel dönüşüm atağını, önümüzdeki dönemde geliştireceğimiz farklı projelerle de sürdüreceğiz. Bu konudaki ajandamız hayli kalabalık. Dev projelerin yanı sıra butik projelerle de bu süreci destekleyerek farklı hedef kitlelerine dokunmayı hedefliyoruz” diyor.

En kapsamlı çalışma

Bugüne kadar kentsel dönüşüm adına atılan her adım, bir sorunla karşılaştı. Ancak son bir kaç ay öncesine kadar kentsel dönüşüm uygulamalarının yeterli olduğu söylemek zordu. Yasa koyucu ve denetleyici olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bugüne kadar yapılmaya çalışılan tüm kentsel dönüşüm çalışmalarında gözlemledi, inceledi ve sonuçta en doğru uygulamanın nasıl olacağını saptadı. Hatta bunun için bizzat kendisi kolları sıvadı. Gerek 2019’dan sarkan ekonomik daralma gerekse Covid-19 nedeniyle uygulanan kısıtlamalar ve beraberinde başlayan ikinci dalga ekonomik durgunluk, tüm kentsel dönüşüm çalışmalarını sekteye uğrattı.

Mevcut dönüşüm projelerindeki hız düşerken, devreye alınması beklenen yeni kentsel dönüşüm projeleri askıya alındı. Ancak İzmir’de yaşanan deprem ve beklenen İstanbul depremi kentsel dönüşüm çalışmalarının her türlü şartta devam etmesi zorunluluğunu ortaya koydu. Bu kapsamda ilk adım Çevre ve Şehircilik Bakanlığından geldi.

Kredi teşvikleri devrede

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, büyük çaplı kentsel dönüşüm çalışmalarındaki kritik sorunları çözmeye çalışan bakanlığın apartman bazlı dönüşümlerin de önünü açmak için KDV ve kredi teşviklerini devreye aldığını söylüyor.

Durbakayım, “Türkiye’nin en büyük kentsel dönüşüm projesi olan Fikirtepe’de bizzat sahaya inen bakanlık, bundan sonraki projelerde de daha aktif rol alacağının işaretini verdi. Bu nedenle 2021 ve devamında daha hızlı bir dönüşüm hamlesinin olmasını bekliyoruz” diye konuşuyor.

Demir Grup Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, kentsel dönüşümde, 2000’li yıllarda çok aktif olduklarını ve yaklaşık 500’ün üzerinde konutu yenilediklerini söylüyor. Demir, kentsel dönüşümün çok zor olduğunu, hem zaman hem de emeklerin karşılığının alınmadığı bir inşaat alanı olduğunu vurguluyor. Demir, “Bu yıl içinde başlamasını planladığımız biri Göktürk’te, diğeri Seyrantepe’de olmak üzere iki çalışmamız var. İzmir Gaziemir’de yaklaşık 400 daireyi kapsayan kentsel dönüşüm projesi çalışmamız da devam ediyor” diyor.

Belediyeler de aktif

Kentsel dönüşüm konusunda inşaat şirketlerinin yanı sıra belediyelerde devrede. Örneğin, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) aktif çalışmaları bulunuyor. Bu kapsamda binaların deprem risk analizleri yapılırken yüksek riskli binalar boşaltılıyor. İBB’nin iştiraki KİPTAŞ kanalı ile sosyal konut ve kentsel dönüşüm projelerine öncelik verilirken çürük yapı stokunun eritilmesi çalışmalarına da ivme kazandırılması hedefleniyor.

KİPTAŞ Genel Müdürü Ali Kurt, KİPTAŞ’ın İstanbul’da 15 ayrı ilçede başlattıkları dönüşümün 30 bölgeyi ve 20 bin insanı kapsadığını söylüyor. Kurt, kentsel dönüşüm çalışmalarını Bağcılardaki gibi kendi mülkiyetinde olan ama ömrünü tamamlamış binaların dönüşümü ile Eyüp’teki gibi mülkiyet problemi olan yerlerin dönüştürülmesi olmak üzere iki şekilde yaptıklarını vurguluyor.

İzbeton da dâhil oldu

Türkiye’nin en riskli illerinden biri olan ve geçtiğimiz aylarda yaşanan depremle sarsılan İzmir’de de dönüşüm konusunda çalışmalar hızlandırılmaya çalışılıyor. 248 hektar alanda kentsel dönüşüm çalışması yürüttüklerini açıklayan İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer, kentsel dönüşüm çalışmalarına hız kazandırmak için İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin şirketlerinin de ihalelere katılması için belediye meclisinde karar aldıklarını söylüyor. Böylece kentsel dönüşüme Büyükşehir iştiraki İZBETON da dâhil oldu.

2016 yılından bu yana yavaşlayan süreci hızlandırdıklarına işaret eden Soyer, yapılan çalışmaları da şöyle özetliyor: “Bu sayede Örnekköy’de üçüncü ve dördüncü yapım etabına geçtik. Ege Mahallesi’nde yıllardır beklenen dönüşüm başladı. Bu, göreve geldikten sonra yaklaşık 1 milyar TL ihale bedeli olan dönüşüm için yapım işi anlamına geliyor. Ege Mahallesi’nde 418 milyon, Örnekköy’de ise 520 milyon TL’ye mal olacak bir projeden söz ediyoruz.”

Ali Güvenç Kiraz
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı
“Hemen indirim uygulanıyor”

“Kentsel dönüşüm ve güçlendirme kredisinden faydalanabilmek için tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde bankaya başvurulmalı. Kredi ve faiz desteğinden yararlanacaklar kira yardımından faydalanamıyor. Kredi faiz desteğinden faydalanabilmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalara başvurmak gerekiyor. Bankalar bu destek kapsamında krediyi sağlarken kendilerine o indirim oranında ödeme bakanlık tarafından yapılacak. Krediyi kullanmak isteyene hemen indirim uygulanacak. Güçlendirme kredisinde 400 baz puan faiz desteğinde iki yıl ana para ödemesiz ve 10 yıl vade var. Kentsel dönüşümde ise, 400 baz puan desteğinde iki veya bir yıl ana para ödemesiz 10 yıl vadeli imkanlar sunuluyor.”

Erhan Boysanoğlu Mesa Holding Yönetim Kurulu Başkanı
“Marka profilimize uygun projeler yapabiliriz”

“Mecidiyeköy ve Etiler’de geçmiş dönemde site ve gecekondularda kentsel dönüşüm yapmak üzere çalışmalar yürüttük ancak sonuç alamadık. Dönüşüm işi uzun zaman alan zor bir iş, insanları ikna edip dönüşüm yapmak kolay değil. Etiler ve Nişantaşı gibi kentin merkezindeki bölgelerde markamızın profiline uygun dönüşüm projeleri çıkması halinde dönüşüm yapabiliriz.”

Levent Gökmen Demirciler – Ekonomist