‘Kentsel dönüşümle artan fiyatlar balon oluşturmadı’

0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

Uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirket Cushman & Wakefield, Türkiye gayrimenkul sektöründe son yıllarda çokça dilendirilen ‘konut pazarında fiyat balonu’ konusuna Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu’ raporu ile açıklık getirdi. Cushman & Wakefield, ilkini 2014 yılında yayımladığı analizini IMF ve OECD verileri ile genişleterek global verilerle yeni bir perspektif kazandırdığı raporunda uzun bir süredir tartışılan konut fiyat artış oranının, kira artış oranının çok üzerinde olması olarak ifade edilen konut balonu riskinin Türkiye için söz konusu olmadığını vurguladı.

‘Konuttaki fiyat artışları ekonomide sorun yaratmaz’

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, konut sektöründe fiyat artışlarının sürdürülebilir olup olmadığı hususunun Türkiye’de temel sorun olduğunu belirterek küresel piyasaların aksine Türkiye’de konut fiyat artışının ülke ekonomisi adına bir tehlike oluşturmadığına dikkat çekti. Bu duruma gerekçe olarak konut fiyatlarındaki artışın kredi pazarına etkisinin sınırlı olmasını gösteren Tuğra Gönden, Türkiye’de konut kredilerinin GSMH’ye oranının yüzde 6 seviyelerinde olduğunu, bu oran dünyada ise ortalama yüzde 50-60 civarında bulunduğunu ifade etti. Tuğra Gönden, Türkiye’deki konut fiyat artışlarının küresel finans krizinin öncesinde yurt dışında görüldüğü seviyelere ulaşsa bile Türkiye’deki kredi pazarının GSMH’ye oranı düşük olduğu için henüz kredi pazarını etkileyecek güçte olmadığının altını çizdi.

‘Fiyat artışının bir nedeni de kentsel dönüşüm’

Cushman & Wakefield’ın 2010 yılı başlangıç kabul edilerek yapılan analizinde konut satış ve kira fiyatlarında sürekli artış göstermediği, buna karşılık 2013 yılından sonra artışın daha net olduğu vurgulandı. Konut fiyatlarının son yıllardaki artışında ise yasal düzenlemelerin etkili olduğu belirtilen raporda bu düzenlemeler 2013 yılında yürürlüğe giren KDV değişikliği ve özellikle Mayıs 2012’de yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası olarak sıralandı. Raporda ikinci el konutlardaki fiyat artışının nedeni olarak da kentsel dönüşüm sürecinde değeri yükselecek binaların getirisine ortak olmak isteyen yatırımcıların talebi gösterilirken, kentsel dönüşümün etkisi ile konut değiştirmek zorunda kalan ev sahiplerinin geçici konut ihtiyacının da kiraların artırdığı kaydedildi.

‘Yeni konutta fiyat artışları gelir artışının altında kaldı’

Son 5 yılda kişi başına gelir yüzde 67 artış kaydetmesine karşın ikinci el konut fiyatlarındaki artışın ikiye katlandığına dikkat çekilen raporda yeni konut fiyatlarındaki yüzde 58’lik artışın gelirdeki artışın da altında kaldığına işaret edildi. Rapora göre, satış fiyatlarında kentsel dönüşüm dışında inşaat maliyetleri, faiz ve döviz kurlarında yaşanan artışlar da etkili oldu. Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden özellikle inşaat maliyetlerinde yaşanan yüzde 55 artışa dikkat çekerek merkezi bölgelerdeki arsa yetersizliği ve yükselen arsa fiyatları nedeniyle yeni projelerin çoğunlukla çeper bölgelerde gerçekleştirildiği hatırlattı. Toğrul Gönden bu nedenle yeni konut fiyatlarındaki artışın nispeten düşük kaldığını söyledi.

Amortisman süresi 16 yıldan 18 yıla yükseldi

Araştırma ile konut yatırımlarının ortalama geri dönüş süresinin 18 yıla, konut yatırım değerinin ise 8,6 yıllık ortalama gelire eşit olduğu saptandı. Oysa iki yıl önceki raporda geri dönüşüm süresinin 16 yıl, yatırım değerinin ise 7 yıllık ortalama gelire eşit olduğu açıklanmıştı. Türkiye’nin verilerinin IMF verileri ile kıyaslandığı araştırmanın sonuçlarına göre, Türkiye en yüksek fiyat artışlarının yaşandığı ülkeler arasında yer alırken fiyat/gelir makasının da en hızlı açıldığı ülkelerden biri.

‘Fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller var’

Türkiye’nin ikinci el fiyatları ve kiralar arasındaki ilişki bakımından da diğer pazarlardan farklılık gösterdiği belirtilen analizde, fiyat/gelir dengesinin olumsuz sinyaller verdiğine vurgu yapıldı. 1,35 – 1,40 aralığındaki konut faizlerinin kredili konut satışlarını olumsuz etkilediği de raporda yer alan tespitler arasında yer alıyor.

‘Türkiye en çok fiyat artışının yaşandığı 6’ıncı ülke’

2015 yılı sonu itibariyle IMF verilerine göre, Türkiye yıllık olarak en fazla konut fiyat artışı görülen 6’ıncı ülke olurken lisenin başında Katar, Yeni Zelanda ve Hong Kong yer aldı. Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri ve Ukrayna’da ise konut fiyatlarında yüzde 30’ları aşan düşüşler meydana geldiği görüldü. Türkiye’de konut fiyatları en fazla yükseldi ilerin İstanbul, Adana, Yalova ve Antalya olarak sırandığı raporda konut satış fiyatları ile kira artış oranı arasındaki en büyük farkların ise Isparta, Kahramanmaraş ve Sinop’ta olduğu belirtildi.

‘Kadıköy’de fiyatlar uçtu’

Cushman & Wakefield’ın raporuna göre, 2012 yılından günümüze kadar İstanbul’un neredeyse tüm ilçelerinde yüzde 100’den fazla artış var. İstanbul’un fiyat artış rekortmeni ise Kadıköy. Bu alanda Kadıköy’ü Sarıyer, Zeytinburnu, Maltepe ve Fatih izlerken artışların yaşandığı ilçelerin birçoğunda kentsel dönüşüm faaliyetlerinin önemli bir payı bulunduğu da araştırmacıların dikkatinden kaçmadı.