Kimliği olan, yeni nesle ayak uyduran AVM’ler ayakta kalacak

BEĞENDİM

ABONE OL

News

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşlarından EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. ile Türkiye’nin en büyük araştırma şirketlerinden Akademetre Araştırma & Stratejik Planlama işbirliğiyle Türkiye genelinde gerçekleştirilen AVM sektörü araştırması, farklı bakış açıları ile yatırımcı ve perakendeciler için referans rapor niteliğinde hazırlanıyor. Rapor her sene farklı bakış açıları ile zenginleştiriliyor. Bu yıl “Türkiye AVM Potansiyel Analizi 2017-2019” başlığıyla yayımlanan araştırma raporu, gayrimenkul ve pazar etüdlerinin yanı sıra geliştirme, fizibilite çalışmaları yürüten EVA Gayrimenkul Değerleme ile perakende ve AVM araştırmalarında uzman Akademetre’nin her yıl düzenli olarak gerçekleştirdikleri AVM araştırmasının son halkasını oluşturuyor.

Sektörde rekabet zirve noktasında

EVA Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, araştırma sonuçları hakkında şunları söylüyor: “Piyasada rekabet gittikçe zorlaşıyor. Artık alışveriş merkezi üretiminde ekonomik kayıp yaşanmaması için üretimin doğru yerde ve büyüklükte yapılması her zamankinden daha fazla önem taşıyor. İhtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerekiyor. Aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlar doymamış gibi görülerek yatırımcıyı hayal kırıklığına uğratabilir. Plansız proje geliştirmenin olumsuz sonuçlarını artık ölçülebiliyoruz. Gelecekte de fonksiyonunu yitiren AVM’ler olacak, ancak kayıpların geri dönüşü de mümkün. Yatırımcılar her sene büyük hevesle yeni açılışlar deklare ediyor, 2016 yılında açılacağı deklare edilen açılışların yalnızca yüzde yirmiyedisinin açıldığını görmüştük 2017 temmuz ayında ise deklare edilen açılışların yüzde kırkyedisinin gerçekleştiğini görüyoruz. Araştırma sonuçlarına baktığımızda ortalama AVM büyüklüğünün artış trendi içinde olduğunu görüyoruz. Önem gösteren gelişmelerden biri de yeni nesil AVM’ler. Söz konusu AVM’ler yeni yaşam alanlarıyla birlikte planlanıyor. Artık yeni nesil AVM’lerde sadece eğlence unsuru değil, sosyal medya ve medyanın da aktif şekilde kullanıldığı görülüyor. Diğer yandan, tercihlerde mesafe ciddi bir belirleyen olarak öne çıkıyor. Sonuç olarak AVM sektörünün ulaştığı rekabet düzeyi yeni açılan her AVM ile daha da zorlaşıyor. Artık kimliği olan, doğru konsept ve bileşenle öne çıkan, doğru yönetilen ve yeni nesile ayak uydurabilen AVM projeleri başarılı olacaktır.”

Araştırma gelecek projeksiyonuyla gerçekleştirildi

Gelecek üç senelik perspektif göz önüne alınarak Türkiye genelinde yapılan AVM araştırmasının, bilimsel metodolojiyle saha çalışması ve AVM’lerden bire bir elde edilen bilgilerle oluşturulduğunu ifade eden Akademetre Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Halil İbrahim Zeytin, 260 sayfayı bulan dev araştırmayla yaşayan varlıklar olan AVM’lerin gelişimleri, renove edilmeleri, büyüme ve küçülmeleri gibi çok sayıda parametreyi bir araya getirerek bütünlüklü bir analize ulaştıklarını kaydediyor.

Proje ve inşaat halinde olan AVM’leri de analiz kapsamına dahil ettiklerini kaydeden Zeytin, araştırma ekipleri kurarak AVM’leri tek tek, ardından bölgeler ve kentler düzeyinde mercek altına aldıklarını, spekülatif yaklaşımlara yer vermeyerek doğrudan veriler üzerinden yaptıkları değerlendirmelerle Türkiye’de AVM gerçeğini rakamsal boyutta ortaya koyduklarını vurguluyor.

AVM sektör cirosu istikrarlı büyüyor

Cirosal büyümenin hızla devam ettiğinin altını çizen Zeytin, 2009 yılında 20,6 milyar TL olan AVM sektör cirosunun 2016 yılında %7.3 büyümeyle 103,8 milyar TL’ye, 2017 yılında %14.9 büyümeyle 119,2 milyar TL’ye, 2018 yılında %15,3 büyümeyle 137,5 milyar TL’ye, 2019 yılında ise %9,4 büyümeyle 150,4 milyar TL’ye ulaşacağını kaydediyor.

Araştırma, istikrarlı gelişimin önemli bir parametresi olan yeni nesil AVM’lerin cirosal büyümeye ciddi katkı sağladığını ortaya koyuyor. Bu kapsamda, cadde AVM’leri, AVM bit pazarları, açıkhava AVM’leri, tematik AVM’ler, ihtisas çarşıları ve karma kullanım AVM konseptlerinin farklılık yaratarak farklı taleplere cevap verebildiği, AVM sayısının artışı ve rekabetin zorlaşmasına paralel olarak geliştiricilerin yenilikçi arayışlara yöneldiği belirleniyor. Bu yönde mimaride farklılık, sosyal aktivitelerde çeşitlilik, ölçeklerde büyüme ve çocuklara verilen değer öne çıkan faktörlerin başında geliyor. Öte yandan, medya kullanımı son dönemde daha da yaygınlaşıyor. Tüketicinin daha fazla vakit geçirmesi ve harcama yapması için dijital platformalar daha etkin kullanılıyor.

AVM sayısı artacak, sektör büyümeye devam edecek

AVM’lerin kronolojik gelişimine bakıldığında 1995 yılında 12 olan AVM sayısı, 2011 yılında 264’e, 2014 yılında 345, 2015 yılında 363 ve 2016 yılında 387’e yükselmiş bulunuyor. 2017 Temmuz ayı itibariyle 400 olan AVM sayısının ise 2017 sonunda 444’e, 2018’de 463’e, 2019’da 465’e yükseleceği öngörülüyor. Söz konusu gelişme, 1990’lı ve 2000’li yıllarda yaşanan hızlı büyüme ivmesinin 2020’ye doğru yerini daha stabil bir çizgiye bırakacağını ortaya koyuyor. Son üç yıllık analizlere bakıldığında ise 2017 ve 2018 yıllarında adet bazlı ortalama %15’lik bir büyüme görülürken, 2019 için büyüme oranının adet bazında %1 dolayında olması bekleniyor.

Bununla birlikte araştırmada, 1995-2006 yılları arasında 100’ün üzerinde AVM hizmete girerken, bu tarihten sonraki dönemde AVM projesi tasarlama, yer seçimi, finanse etme, geliştirme, imar planı yapma, işletme ve kiralama bilgisinin gelişmesine koşut olarak AVM sayısının ivme kazandığı kaydediliyor. Sektör bu tarihten itibaren mevcut bilgileri dünyaya ihraç edecek boyuta da ulaşıyor. Ancak açılan AVM sayısının gerçekte daha fazla olduğu, yıllar içinde bazı AVM’lerin fonksiyonunu yitirdiği ya da fonksiyon değiştirdiği için AVM niteliğini kaybettiği de belirtiliyor.

Kiralanabilir alan 10 yılda 3 kattan fazla büyüdü

EVA Gayrimenkul ve Akademetre’nin AVM araştırmasına göre 2006 yılında Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanı 3.093.046 m2 iken, oran 2011 yılında 7.614.629 m2, 2015 yılında 10.793.523 m2, 2016 yılında 11.274.159 m2, 2017 temmuz ayı sonu itibariyle ise 11.793.752 m2’ye yükselmiş bulunuyor. Diğer yandan, mevcut AVM’lerin bazılarının renovasyona girmesi, bazılarının sistem dışına çıkması, sistemden çıkan bazı AVM’lerin ise yeniden sisteme dahil olması da araştırmanın ortaya çıkardığı bulgular arasında yer alıyor.

Kiralanabilir alanın %38’i İstanbul’da

Türkiye genelinde tüm AVM’lerin kiralanabilir alanlarında bakıldığında İstanbul, Ankara, Bursa ve İzmir başı çekiyor. 2017 temmuz verilerine göre İstanbul 4.4 milyon m2 ile başı çekiyor. Ankara 1.4 milyon m2 ile ikinci sırada, Bursa 685 bin m2 ile üçüncü sırada, İzmir ise 577 bin m2 ile dördüncü sırada yer alıyor. En fazla kiralanabilir alanın bulunduğu 4 şehrin toplam kiralanabilir alanın %60’ına ev sahipliği yaptığı görülmektedir. Araştırma, AVM sektörünün lokomotifi olan İstanbul’u özel olarak mercek altına alıyor ve 2019 projeksiyonu yaparak önemli bulguları kaydediyor. Rapora göre İstanbul’da halihazırda 125 AVM faaliyet gösterirken, Anadolu yakasında 1.3 milyon m2, Avrupa yakasında 3,2 milyon m2 kiralanabilir AVM alanı bulunuyor. Anadolu yakasında 1000 kişi başına 234 m2 kiralanabilir alan düşüyor. Bu oran Avrupa yakasında 343 m2’ye yükseliyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, İstanbul’da AVM sayısı ve kiralabilir alan büyüklüğünün hızlı bir artış içinde olduğunu belirtiyorlar. 2012 yılında İstanbul’da faaliyet gösteren 89 AVM’de 3.1 milyon m2 kiralabilir alan yer alırken, 2017 temmuz ayı itibariyle AVM sayısının 125’e, alanın 4.5 milyon m2’ye yükseldiği rapor ediliyor. Uzmanlar, ortalama AVM büyüklüğünün de artış içinde olduğuna dikkat çekiyor. 2016 yılında 34.977 m2 olan kiralanabilir alan ortalamasının, 2017 yıl sonunda 36.561 m2’ye yükseldiği ve önümüzdeki yıllarda da az da olsa büyümenin süreceğini belirtiyorlar.

Gelişmenin doğal sonucu “fonksiyonunu yitiren AVM’ler”

Araştırmanın metodolojisine göre kiralanabilir bağımsız birimlerde %50’den fazla boşluk oranı ya da yapının AVM fonksiyonu dışında kullanılmaya başlanması veya kapanması ‘fonksiyonunu yitirme’ olarak tanımlanıyor. Son on yıl analiz edildiğinde sektörün her üç yılda bir ortalama 1.7 milyon m2 alan ürettiği görülüyor. Üretilen alanlar sektörün ihtiyaç ve yeni beklentilerine göre şekillendirilerek geliştiriliyor. Bu şekilde geliştirilmeyen alanlar ise fonksiyonunu yitiriyor.

Buna göre 2016 yıl sonu itibariyle İstanbul’da fonksiyonunu kaybeden yaklaşık 58 bin 226 m2 AVM alanı bulunuyor. Ankara’da bu rakam 86 bin 37 m2 olarak belirlenirken, diğer tüm şehirlerde 143 bin 924 m2 fonksiyonunu yitirmiş AVM alanı görülüyor. Yapılan hesaplamalar bugüne kadar üretilen yaklaşık 13,5 milyon m2 AVM’nin %12’sinin sistemden çıktığını gösteriyor. Raporda sistem dışına çıkanların bir bölümünün yanlış geliştirmeden, bir kısmının ise gelişen piyasa dinamiklerine uyum sağlayamamaktan kaynaklandığı belirtiliyor. Sistem son beş yıldır her sene yaklaşık 250-300 bin m2 arasında alan kaybediyor. 2016 yılında AVM kayıpları metrekare büyüklüğüne göre analiz edildiğinde 5.000-10.000 m2 büyüklüğünde yaklaşık 5 bin, 10.000-20.000 m2 büyüklüğündeki yaklaşık 89 bin 796 m2, 20.000 m2 üstündeki AVM’lerde ise takribi 193 bin 391 m2 kayıp yaşandığı belirleniyor.

Son altı yılda kayıpların %14’ü sisteme döndü

Olumsuz gelişmeye paralel olarak fonksiyonunu yitirerek sistem dışı kalan AVM’lerin bir bölümü, doğru bir planlamayla yeniden yapılandırılarak sisteme yeniden kazandırılmış bulunuyor. 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 yılları ve 2017 temmuz ayına kadar toplamda 1.668.740 m2 kiralanabilir AVM alanı fonksiyonunu yitirirken, aynı dönemde 236.778 m2 alanın sisteme yeniden kazandırıldığı ve net kaybın 1.431.962 m2 olarak gerçekleştiği belirtiliyor. Bu verilere göre kayıpların %14’ünün sisteme geri dönmeyi başardığı ortaya çıkıyor.

2019 yılında 17 şehirde AVM olmayacak

Araştırma raporuna göre 2016 yılında 62 şehirde AVM bulunuyor. Deklare edilen açıklamalara istinaden 2019 yılına kadar iki kentin daha AVM ile tanışması öngörülürken, bugünkü planlamalara göre 2019 yılında 17 şehirde AVM olmayacağı ileri sürülüyor.

Halihazırda faaliyet gösteren AVM’lerin metrekare büyüklüklerinin dağılımına bakıldığında ise kiralanabilir alan bakımından 5.000-10.000 m2 büyüklükteki AVM’nin %5, 10.001-20.000 m2 büyüklükteki AVM’nin %15, 20.001-40.000 m2 büyüklükteki AVM’nin %27, 40.001-80.000 m2 büyüklükteki AVM’nin %37, 80.000 m2 üstündeki AVM’nin ise %16 paya sahip olduğu görülüyor. Buna göre Türkiye genelinde 96 AVM, toplam alanın %50’sini oluşturuyor. Raporda bu alanlardaki AVM sayıları daha detaylı analizlerle inceleniyor.

Yatırımcıların dörtte biri yabancı yatırımcı

Türkiye genelinde AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında yerli yatırımcıların alan bazında yaklaşık %73 oranla önde olduğu görülüyor. Toplam 11.793.752 m2 kiralanabilir alanın yaklaşık 8.6 milyon m2’sinde yerli yatırımcı yer alıyor. Yabancı sermayenin içinde bulunduğu kiralanabilir alan, toplam alanın %23’ü seviyesinde bulunuyor. Geriye kalan %4 ‘lük kısım ise yerli yabancı yatırımcı ortak yapımı projelerden oluşuyor. Proje halinde olan AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımında ise yine bu alanlarının %99 oranında yerli sermaye tarafından geliştirildiği görülüyor.

Önümüzdeki yıllarda planlanan AVM projelerinde de yerli yatırımcılar daha baskın görülüyor. Gelecekte bugüne kadar üretilmiş ve üretilecek projelerin toplamına bakıldığında yabancı sermayenin içinde bulunan kiralanabilir alan payının %23’den %19’a düşeceği öngörülüyor. Ancak EVA Gayrimenkul Değerleme uzmanları, söz konusu öngörünün alan bazında bir analiz olduğunu, veri olmadığı için yabancı yatırımcıların ciro olarak sektördeki payının bilinmediğini not düşüyorlar.

AVM sektörü 2019’da nerede olacak?

Türkiye genelinde AVM’ye olan talep doğrultusunda stok ve ihtiyaç verilerini göz önüne alarak proje açığını da saptayan araştırma sonuçlarına göre, 2017 ülke stoğu yaklaşık 11 milyon m2 olarak görülüyor. Deklare edilen AVM’ler açılırsa sektörün 2019 sonunda 14 milyon m2 alana sahip olacağı belirtiliyor.

AVM’ye ihtiyaç duyanlar ve doyanlar

Raporda her şehir detaylı şekilde analiz ediliyor, bugünkü dolulukları ve gelecek 3 yıldaki AVM alan ihtiyaçları tek tek belirtiliyor. 2017-2019 yıllları itibariyle en yüksek potansiyel olarak İstanbul gözüküyor. 2017 yılı itibariyle Türkiye genelinde 21 şehir 20.000 m2’nin üzerinde AVM’ye ihtiyaç duyarken, 12 şehir 40.000 m2’nin üzerinde AVM’ye ihtiyaç duyuyor. Raporda uzmanlar, çok sayıda AVM yapılması yerine doğru lokasyonda AVM yapılmasının verimlilik ve karlılık açısından doğru olacağını vurguluyorlar. Uzmanlar, ihtiyaçların planlanan arz ile eşleşmesi gerektiğini, aksi takdirde doymuş gibi görünen pazarlarının aslında doymamış olacağının altını çiziyorlar.