Konut sahipliği oranları düşüyor, kiracılık artıyor

BEĞENDİM

ABONE OL

News

TÜİK’in dün açıkladığı “İstatistiklerle Aile” araştırması konut sektörünün gidişatına yönelik bize veriler sunmaya devam ediyor. Öncelikle kendilerine ait konutta oturan bireylerin oranını gösteren konut sahipliği oranının seyrine baktığımızda 2011-2014 yıllarında artış, 2015-2018 yıllarında ise azalma görüyoruz. Bu eğri bize konut fiyat artışı eğrisinden tanıdık geliyor. Konut fiyat artışlarında 2011-2015 yıllarında görülen yukarı yönlü trend, sonrasında yönünü aşağı çevirmişti. Bu da hem oturum hem de yatırım/birikim amacıyla yapılan konut alımlarının azaldığını gösteriyor.

Hane halkı geliri azaldı

Konuya bir de konut alım gücü açısından yaklaşmak gerekiyor. Konut alım gücüne yönelik uluslarası yayınlarda kabul edilen bir gösterge olan konut fiyatlarının hanehalkı gelirine oranında azalma görüyoruz. Bu orandaki azalma konut alım gücünde artış olduğunu göstermektedir. 2011 yılı itibarıyla başlayan artış, konut fiyat artışlarındaki gerilemeyle eş zamanlı olarak 2016 yılında düşüş göstermeye başladı.Ancak, artan alım gücüne karşın konut sahipliğinde azalma devam ediyor.

Stok artışına yol açtı

Bunun için ek göstergelere bakıldığında, yatırım amaçlı alımlara yönelik izlenen göstergelerden olan konut fiyatlarındaki reel getirinin azaldığı görülüyor. Buna ek olarak 2017 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla konut kredisi faiz oranlarındaki artış da konut alımı için yeterli gelirde azalmaya yol açmıştır. Öyle ki, son iki yılda yıllık bazda konut satışları da azalma kaydetti. Özetle, konut alımları için yeterli gelirdeki azalma, stok artışı ile konut fiyatlarında görülen azalma ve reel getirinin düşmesi konut sahipliği oranlarının düşüşünde etkili olmuştur.

Bireysel yaşam yükselişte

Konut sahipliği oranındaki azalmanın ardından, kiracılığın artışına neden olabilecek göstergelere de odaklanmak gerekiyor. Burada da hanehalkı büyüklüğündeki gerilemenin devam etmesi ve tek kişilik hanelerdeki artış ile karşılaşıyoruz.

2019 yılı itibarıyla Türkiye’de hanehalkı sayısı 24.001.940’a yükselmiş, hanehalkı büyüklüğü ise gerilemesini devam ettirerek 3,35 olarak gerçekleşmiştir. 2018’de sekiz ilin hanehalkı büyüklüğü artış gösterirken, 2019 yılında tüm illerde hanehalkı büyüklüğü azalmıştır. Türkiye’nin üç büyük iline baktığımızda ise hanehalkı büyüklükleri Ankara’da 3,06, İstanbul’da 3,33, İzmir’de ise 2,95 olmuştur.

Tek kişilik 4 milyon aile

Türkiye genelindeki hanelerin 4.062.576 adedi ise tek kişilik hanelerden oluşuyor. İstanbul ve Ankara’da hanelerin yaklaşık %17’si tek kişilik iken, İzmir’de bu oran %19’a çıkıyor. En yüksek tek kişilik hanehalkı sayısı 764.332 ile İstanbul’a ait olup son dört yılda tek kişilik hane sayısı Türkiye genelinde 950.000, İstanbul’da ise 200.000 artış göstermiştir.

Bireyselleşme

Konu ile ilgili yaşam memnuniyeti araştırmasında da ilgi çekici bir durum söz konusu. Mutluluk kaynağı olan kişilerin yıllar içerisindeki seyrine baktığımızda insanların mutluluk için kendilerine yöneldiğini görüyoruz. Son 5 yılda mutluluk kaynağı olarak eşini belirtenlerin oranı %5,3’ten %3,7’ye gerilerken, mutluluk kaynağı olarak kendisini söyleyenlerin oranı %2,7’den %3,8’e çıkmış. Bu da bireyselleşmenin giderek artış gösterdiğinin farklı bir göstergesi olarak değerlendirilebilir. Kaldı ki; Covid-19 salgın sürecinden sonra ‘Bireyselleşme’ kavramının üzerine epeyce düşüneceğiz gibi görünüyor.

Y kuşağı için kiralama ağırlıkta

Mal sahipliği/kiracılık tercihinde oturum ve yatırım/birikim amaçlı alınan konut sayısındaki azalmalar, konut alım maliyetlerinin belirtilen dönemde artış göstermesi ve hanehalkı büyüklüğünün azalması gibi konular belirleyici olurken yakın gelecekle ilgili bir değerlendirme yapmakta da fayda var. Yeni dönem konut alıcıları artık ağırlıklı olarak 1981-1996 arası doğan Y kuşağından oluşuyor. Y kuşağı ise önceki kuşaklara göre konut alım maliyetleri konusunda daha fazla sorun yaşıyor ve daha geç ev alabilecek bir gelire sahip olabiliyor. Daha az tasarruf imkanı da Y kuşağı için kiralamayı daha mantıklı kılıyor.

Bunlarla birlikte, günümüzde konut kredilerinde peşinat ve konut kredisi faiz oranlarındaki gerilemeler konut alım maliyetini azaltmıştır. Ancak, COVID-19 salgını ile birlikte konut satışlarında beklenen azalma ve yeni yatırım yapmaktan kaçınma eğilimi, ev sahipliği oranının bir süre daha düşük seyredeceğini gösteriyor.

Berk Ünsal-TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi