Gayrimenkul sektörü uzun süredir satılamayan konut stoklarıyla gündemdeydi. Faizlerin 1’in altına inmesiyle başlayan hareket, stoklar cephesinde de ciddi bir hareketlilik sağladı. İNDER Başkanı ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Nazmi Durbakayım, İstanbul’daki konut stokunun tükenmek üzere olduğunu belirterek, “Bitmiş ve satılabilir konut kalmadı desek yeridir. Sanayide hışır mal vardır. Adam bir fabrika bisiklet üretiyorsa, arada birkaç tane hışır çıkar. Bu konutta da geçerli. Hiç satılmayan konutların ya lokasyonu ya da fiyatlaması yanlış. Bunlara stok mu diyeceğiz” dedi.
2019 gayrimenkul sektörü için oldukça meşakkatli bir yıl oldu. Siz bu yıla dair nasıl bir resim çizersiniz?
2019 gayrimenkul için bir muhasebe yılı oldu. Bütün sektörler bunu yaptı herhalde ama bizim sektörümüz bunu daha derinden yaptı. Otomotiv sektörüne bakın, geçmişte bir takım markalar toplandı, Türkiye’ye geldi, sonra çöp oldu. Çünkü arkasında bir servisi, parça desteği yoktu. İnşaat sektörüne de bu gözle bakmak lazım. Sektörde derinliği olmayan firmalar, bir proje yapayım, para kazanıp çıkayım diyerek girince finansmanı tam hesaplayamayabiliyor, müşteri memnuniyetini sağlayamayabiliyor, gerekli prosedürleri yerine getiremeyebiliyor.
2019’un muhasebesini yapınca, yaşanan sorunların piyasaya sonradan giren, iş bilmeyen firmalardan kaynaklandığı sonucuna mı vardınız?
Sektörde bir takım sıkıntılı projeler olmasaydı, insanların güven kaybı olmayacaktı. Maalesef güven problemi dalga dalga yayıldı. Olaya iyi tarafından bakarsak, Bakanlığın çıkardığı kanun ve yönetmeliklere göre artık isteyen müteahhit olamayacak, herkes dilediği yere dilediği inşaatı yapamayacak. Bu 2 ana kriter çok mühim. Bu yasa 5 sene önce çıksa biz bunları yaşamazdık. Tabii güven probleminin yanı sıra sorunların bir diğer nedeni de kat karşılığı modeli oldu. Çünkü rakamların düştüğünde, maliyetler arttığında arsa sahibinin garantisi var, o alacağı daireyi alıyor. Finansman dünyası da parasını alıyor. Burada bütün risk müteahhitte kalıyor. Burada arsa sahibiyle inşaatçının bir ortaklık tesis etmesi gerek. Arsa sahibi arsayı ayni olarak koyacak, müteahhit de emeğini ve bir miktar sermayesini koyacak, aralarında bir kar zarar bölüşümü olacak.
Kârı paylaşıyorsak, zararı de paylaşalım diyorsunuz…
Ben 10 liraya mal edip, 12’ye satıyorsam tamam ama 12’ye mal edip, 9’a satmak zorunda kalıyorsam sorun var demektir. Bizim bu yıl yaptığımız muhasebede arsanın hasılat paylaşımıyla elde edilmemesi gerektiği ortaya çıktı. Özetle hasılatın değil, kar-zararın paylaşılması lazım.
“Cadde’de belki 300 tane yarım kalmış proje var. Buna arsa sahiplerinin ihtirası neden oldu. Arsa payları %90’lara çıktı.”
2020 kesinlikle 2019’dan iyi olacak
Yeni yıl için gün sayıyoruz, sizin 2020’ye dair beklentileriniz nasıl?
Faizlerin düşmesi ve dövizdeki stabiliteyle birlikte yukarı doğru hareket başladı. Şimdi beklenen; beyaz yakalıların işleriyle ilgili endişelerinin ortadan kalkması. Bence bu da yakında ortadan kalkacak. Ve 2020 kesinlikle 2019’dan iyi olacak. Ruhsat sayısı yarı yarıya azaldı. Stoklar da neredeyse bitti. Sanayide hışır mal vardır. Adam bir fabrika bisiklet üretiyorsa, arada birkaç tane hışır çıkar. Konutta da aynı şey var. Satılabilir malların neredeyse tamamı satıldı, kalanlar hışır.
5.6 milyarlık proje devam ediyor
Sizin Teknik Yapı olarak 2020’ye dair planlarınız nasıl?
Yaklaşık 1 milyon metrekare inşaat büyüklüğüne sahip 9 projedeki inşaat çalışmamız sürüyor. 5.370 bağımsız bölümden oluşan projelerimizin toplam değeri yaklaşık 5,6 milyar lira seviyesinde.
MİAMİ değil ki bin tane satılsın
Hışır derken neyi kastediyorsunuz?
Ya lokasyonu ya mimarisi ya da fiyatı yanlış konutlara hışır diyorum. Bağdat Caddesi sahilinde 50 tane 300 metrekare daire ihtiyacı varken siz gidip bin tane yaparsanız satamazsınız, burası Miami değil. Bizim Fikirtepe’de 4-5 dairemiz kaldı. Oradaki bazı projeler satılmıyorsa, sebebini oturup düşünsünler.
Vücudumuz taşın altında yine de ‘kötü adam’ olduk
Bir de imaj sorunu oluştu son dönemde sanırım…
İnşaatçının bir anda kötü adam haline gelmesi de bizim ülkemize mahsus bir şey. Oysa ki inşaat sektöründeki hakiki oyuncular bırakın elini, vücudunu taşın altına koymuş durumda. Biz böyle yaparken hem yaşam tarzı, hem iş yapış tarzı belli kriterleri uymayanlar birkaç kişi yüzünden tüm sektöre fatura çıkarılması üzücü. Türkiye’de Cumhuriyet tarihimizden bu yana müteahhitlere son derece değer verilmiş. Şimdi 3-5 kişi yüzünden müteahhitlerin karalanması içimize dokunuyor. Mahallenin kasabına bakkalına, ‘bizim bakkal’ diye sahip çıkan vatandaş, ‘bizim müteahhit’ de deyiverse ne olur.
“Artık belli kriterlerimiz var. Mesela Bağdat Caddesi’nin bir alt veya üstünde arsa payı % 60. Kira yok, beyaz eşya yok.”
Ruhsatlar azaldı, fiyatlar artacak
Fiyatlara ilişkin beklentiniz nasıl, 2020 yılında konutta fiyat artışı görecek miyiz?
Fiyatların hâlâ zam görmemiş olması eski imalatların satışta olmasından kaynaklanıyor. Ancak ruhsatlar yüzde 50 seviyesinde azaldı ve artık yeni yatırımlar için düğmeye basılıyor. Ve önümüzdeki günlerde yeni fiyatları görmeye başlayacağız. Çünkü maliyetlerde yüzde 50-70 civarında artışlar var.
Şenay Büyükköşdere-Akşam
News
GENEL
GENEL
GÜNDEM
GÜNDEM
GENEL
ARSA - ARAZİ