Körfezli yatırımcılar Karadeniz’i çok sevdi … Zira Doğu Karadeniz, serin iklimi, yaylaları, dereleri ve yeşil dokusuyla özellikle Arap yatırımcının ilgisini çeken bir bölge. Suudi Arabistan, Birleşik Arap Emirlikleri, Kuveyt, Mısır, Katar ve Ürdün vatandaşları, Doğu Karadeniz Bölgesinin iklimi ve doğal güzellikleri nedeniyle sadece gezmek için değil yatırım için de tercih ediyor. Bölgeye sadece yurtdışından değil yurtiçinden de ilgi yoğun.
Bölgede Arap etkisinin en fazla hissedildiği ve emlak piyasası açısından en hareketli il Trabzon. Ardından sırasıyla Ordu, Giresun ve Rize geliyor. Bu ilden Arap ülkelerine direkt uçuşların olması, Arapların buraya yönelik ilgisini artırıyor. Bu ilgi, şehir merkezindeki mağazaların tabelalarına da yansımış durumda. Restoran menüleri de Arapça yazılır oldu. Araplara satış yapmayı hedefleyen emlakçılar da Arap kökenli ve Arapça konuşan satış görevlilerini tercih ediyor.
Ordu Giresun Havaalanı ilgiyi artırdı
Öte yandan, Ordu Giresun Havaalanı’nın devreye girmesinden sonra Arap yatırımcıların ilgi alanına Ordu ve Giresun da girdi. Türkiye’de gayrimenkul sahibi yabancıların vatandaşlığa geçişi için gereken asgari taşınmaz bedelinin 1 milyon dolardan 250 bin dolara çekilmesi yönündeki düzenleme, Karadeniz Bölgesi’ne yatırım yapmayı planlayan Arap yatırımcıların önünü açacak olan bir gelişme olarak nitelendiriliyor. Uzmanlar, özellikle de Doğu Karadeniz Bölgesi’nin yabancı yatırımcı için büyük potansiyel taşıdığı görüşünde. Doğru tanıtım stratejileri yürütülmesi halinde Avrupalı yatırımcıların da bölgeye ilgi duyabileceklerine işaret ediliyor.
Trabzon rekor kırdı
Arap yatırımcılar, 2017 yılında Karadeniz’de toplam 2.842 konutun sahibi oldu. Bu rakam, 2016’da 1.112 adet olarak kaydedilmişti. Doğu Karadeniz’de yabancılara en çok konut satışı gerçekleşen il ise Trabzon oldu. Bu ilde 2016’da 1.075 konut satılırken bu rakam 2017’de 2 bin 754’e ulaştı. Yine Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Ağustos ayına ilişkin yabancıya konut satış istatistiklerine göre, geçtiğimiz Ağustos ayında Trabzon’da yabancıya yapılan konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 60.6 oranında artışla 159 adede yükseldi. Ağustos 2017 döneminde Trabzon’da yabancıya 99 adet konut satılmıştı.
Yine bu yılın Ocak-Ağustos döneminde Trabzon’da yabancıya yapılan konut satışı, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 25.3 oranında artışla 807 adede çıktı. Ocak-Ağustos 2017 döneminde Trabzon’da yabancıya satılan konut adedi 644 olmuştu.
Nereler değerlendi?
Arap yatırımcıların Trabzon’da en çok Yomra, Yalıncak, Şana, Kaşüstü, Çukurçayır, Ortahisar ve Akçaabat bölgelerine ilgi gösterdikleri belirtiliyor. Özellikle Arapların en çok tercih ettikleri Kaşüstü merkezde üç yıl önce metrekare bazında 500 TL olan imarlı arsaların bugün 1.250 ila 1.500 TL aralığında alıcı bulabildiğini bölgedeki gayrimenkul uzmanları söylüyor.
Yolu Ordu Giresun Havaalanı açtı
Endeksa. com’un güncel verilerine göre, Trabzon’da son dört yılda konut fiyatları yüzde 49, son Ordu Giresun Havaalanı’nın seviyesinde artış gösterdi. Trabzon’da ortalama konut büyüklüğü 160 metrekare, ortalama konut metrekare satış fiyatı 1.646 TL, ortalama konut satış fiyatı 263.360 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 27 yıl oldu. Trabzon’da konut imarlı arsa satış fiyatları ise son dört yılda yüzde 12 artış göstermiş durumda: ortalama metrekare satış fiyatı ise 634 TL. Trabzon’da konut yatırımında Beşikdüzü, Vakfıkebir, Ortahisar, Yomra ve Akçaabat ilçeleri öne çıkıyor.
“Doğu taraf tercih ediliyor”
Trabzon İnşaatçılar ve Emlakçılar Odası Başkanı Ayhan Taflan, Arap yatırımcıların konut bakımından yüzde 80’inin şehrin doğu bölgesini tercih ettiğini belirterek konut fiyatlarının da buna paralel olarak değiştiğini söylüyor. Taflan, bu konuda şu bilgileri veriyor:
“Ortahisar ilçesi yani şehrin merkezinde sıfır binaların fiyatları biraz yüksek. Şehrin doğusu, batısı, güneyine baktığımızda Arap yatırımcıların özellikle doğu bölgesini yüzde 80’lere varan yoğunlukta tercih ettiklerini görüyoruz. Yüzde 20’lik bir bölümü ise şehrin batı ve güney kısmına dağılarak konut sahibi oluyor. Arap yatırımcılar piyasaya hareketlilik sağlıyor. Ancak bizim en büyük mutluluğumuz Arap yatırımcılardan ziyade yerli yatırımcılar. Yani Trabzon’da yerleşik yaşayan bölge insanlarının bu konutları alabilmesi. Bizim arzumuz bu.
Fiyatlara baktığımız zaman bu bir arz talep meselesi. Yabancı yatırımcının olduğu yerlerde fiyatlar da ister istemez oynuyor ve bu durum bütün piyasayı etkiliyor. Şehrin doğusu yani Kaşüstü, Şana, Yalıncak’ta fiyatlar biraz üst düzeyde. Arap yatırımcıların doğu tarafım tercih etmesinde havaalanına ve Uzungöl gibi turizm merkezlerine yakın olması etkili oluyor.”
“Fiyatlar 1 milyon liraya kadar çıkıyor”
Trabzon’da sıfır bir evin en az 300 bin TL’den başladığını kaydeden Taflan, “Fiyatlar 1 milyona kadar çıkıyor. Trabzon’da sıfır bir evi 300 bin TL’den aşağı bulmak neredeyse mümkün değil. 200-300 bin TL arası olanlar ise vatandaşın tercih ettiği proje tipinde değil” diye konuşuyor. Şehirdeki konut fiyatlarını etkileyen en önemli faktörlerden birinin yüksek arsa fiyatları olduğuna vurgu yapan Taflan, “Arsalar kısıtlı, proje de az olunca fiyatlar yüksek oluyor. Trabzon’da artık en ucuz bölge diye bir şey kalmadı. En ucuz olması gereken yerler ise yıllardan beri proje diye adlandırdığımız güney çevre yolu projesi. Proje yapıldıktan sonra imar uygulamasından doğabilecek olan arazi ve arsalar nedeniyle inşaatlarda fazlalık olacak. Bu durum fiyatlarda bir düşüşe neden olur” ifadelerini kullanıyor.
Artış dört yılda yüzde 92
Endeksa.com’un verilerine göre, Arapların ilgi gösterdiği bir diğer il olan Ordu’da son dört yılda konut fiyatları yüzde 92, son bir yılda yüzde 10 arttı. Ordu’da konut yatırımında Fatsa, Altınordu ve Ünye, arsa yatırımında ise Gülyalı ve Altınordu ilçeleri öne çıkıyor.
Ordu’da tercih edilen ortalama konut büyüklüğü 132 metrekare, ortalama metrekare satış fiyatı 1.720 TL, ortalama satış fiyatı 227.040 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 25 yıl. İlde konut imarlı arsa fiyatları son dört yılda yüzde 159, son bir yılda ise yüzde 24 oranında artış gösterdi. Ortalama arsa metrekare satış fiyatı ise 702 TL düzeyinde.
Buralarla ilgileniyorlar
Ordu’nun sahil ilçeleri Ünye, Fatsa, Altınordu ve havalimanının bulunduğu Gülyalı ilçesinin Arap yatırımcıların ilgisini çektiğini vurgulayan Ordu Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Uğur Yücel, Araplara yönelik olarak söz konusu ilçelerde birbiri ardına konut projelerinin yükseldiğini söylüyor.
Yücel, “Bu bölgelerde 2+1 daireler 200-250 bin TL, 3+1 daireler ise 300-500 bin TL arasında değişen fiyatlarla satılıyor. Daha önceki yıllarda Arap turistler, Fatsa ve Ünye’de yoğun olarak konut satın alıp kiraya veriyordu. Artık merkez ilçe olan Altınordu’ya da yöneldiler. Bu hareketliğin ilerleyen dönemlerde daha da artmasını bekliyoruz” diyor. Tapu kayıtlarına göre, Ordu’da 2017 yılında 45 yabancıya mülk satışı yapıldığını, mülk alanların 39’unun Suudi Arabistan vatandaşı olduğu bilgisini veren Yücel, “ilimizde döviz artışından dolayı, konut ve arazi fiyatlarında önemli bir artış yaşanmadı. Arap turist sayısında bir düşüş de olmadı, önümüzdeki yıllarda Ordu ili Suudi ve Katarlı yatırımcıların gözdesi olacaktır” diyor.
Yatırımlar takip ediliyor
Doğu Karadeniz Kalkınma Ajansı (DOKA) bölgede (Artvin. Giresun, Gümüşhane, Ordu, Rize ve Trabzon) toplamda 250 milyon dolar tutarında yatırım planlayan Suudi Arabistan, Dubai ve Kuveyt merkezli yatırımcıları, yatırım tanıtımı ve işbirliği sağladığı Yatırım Destek Ofisleri aracılığıyla takip ediyor.
Otel, kongre merkezi, teleferik, tema parkı, kafe ve restoran kompleksi, yayla tatil köyü, fizik tedavi merkezi ve spor kompleksi alanlarında gerçekleştirilmesi planlanan yatırım projeleri sayesinde yaklaşık 2 bin kişiye istihdam sağlanması amaçlanıyor. Bunların dışında bölgede henüz yatırım görüşmeleri devam eden kayak merkezi ile büyükbaş hayvan besi çiftliği gibi farklı yatırım seçenekleri de var.
Doğu Karadeniz Bölgesi’ndeki yatırımlarda konut ağırlıklı gayrimenkul alanlarının başı çektiğine işaret eden DOKA Genel Sekreteri Onur Adıyaman, “Yatırımların çok büyük bir kısmı Trabzon’da gerçekleşiyor. 2017’de yabancılara konut satışında Trabzon tüm iller arasında dördüncü sırada yer aldı. 750 adedin üzerindeki konut satışının tamamına yakını Araplar tarafından satın alındı. Bu satışlardan 250 milyon TL’ye yakın gelir elde edildi. Arap yatırımcıların zamanla yerli yatırımcılarla konut inşaatı için çeşitli ortaklıklara girdiğini de görüyoruz.
En son Suudi ortaklı bir inşaat firmasının Trabzon’da 650 konutluk bir projeyi tamamladığını biliyoruz. Bölgemizde otel satın alma, yeni otel yatırımları ve seyahat acenteciliği alanlarında da önemli yabancı yatırımlar gerçekleştirildi. İller bazında yatırımlar Trabzon’da yoğunlaşmakta. Bunda Trabzon’un tanınırlığı, turizm unsurları ve hava ulaşım olanakları etkili. Ordu Giresun Havaalanı’nın açılması ile özellikle Ordu ilinde de belirgin bir turizm ve yatırım hareketliliği başlamış durumda” şeklinde açıklamada bulunuyor.
Dubaili şirket otel yapıyor
Dubai menşeli bir firmanın Trabzon’da 50 milyon dolarlık bir beş yıldızlı otel yatırımına başladığına işaret eden Adıyaman, bu konuda şu bilgileri veriyor: “Aynı şirketin bölgemizde marina, otel, hastane ve yaşam merkezlerini barındıran bir projesi de var. Bunun dışında Trabzon’da biri tamamlanmış iki adet teleferik, tema parkı, restoran ve çeşitli büyüklükte otel yatırımları gibi alanlarda yatırımların başladığı görülüyor.
2018, turist hacmi ve yatırımlar açısından Trabzon ve bölge için zirve yılı oldu. Önümüzdeki yıllarda da bu hacmin artacağını öngörüyoruz. Yerli yatırımcılarla ortaklıkların süreceğini ve yatırımların şekilleneceğini düşünüyoruz.
Farklılıklar tercih sebebi oluyor
Tematik parklara ve teleferik projelerine yoğun ilgi var. Turizm yatırımlarının gelecek yıllarda üretimi ve ihracatı teşvik etmesini bekliyoruz. Ticari ortaklıklar ve işbirliklerinin gerçekleşmesi için çalışmalarımız var. Yatırımlar açısından Trabzon, önemini ve cazibesini halen koruyor. Yeni yatırımların merkezden ilçelere hatta kırsala doğru yayıldığını görüyoruz.
Trabzon’da Uzungöl ve çevresi, Yomra, Beşikdüzü, Akçaabat ilçeleri dikkat çekiyor. Ordu ili de turizm faaliyetleri ve yatırım anlamında Arapların ilgisini çekiyor. Artvin, Rize, Giresun ve Gümüşhane illeri de orta vadede yatırımcıya fırsat alanları sağlayacak bölgeler barındırıyor.”
Uzmanlar ne diyor?
Esra Sağlam – Cengiz Akkaya
TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
“Körfez yatırımcısı devamlılık arz edecek”
Mütekabiliyet yasası kaldırıldıktan sonra Arap yatırımcılar Karadeniz Bölgesi’ni sıklıkla tercih etmeye başladı. Araplar, özellikle yaz aylarında ve ülkelerinin bayram günlerinde başta Trabzon, ardından Ordu ve diğer Doğu Karadeniz illerini ziyaret ediyor. Mütekabiliyet yasasından sonra bölgede hareket başlamakla birlikte, ülkelerin diplomatik ve uluslararası olarak ilişkilerde yakınlaşması da etkili oldu.
Trabzon Havalimanı’ndan Körfez ülkelerine direkt uçuşların olması, bölgenin ulaşılabilirliğini artırdı ve gayrimenkul yatırımlarının artmasında itici güç oldu. Trabzon gayrimenkul piyasası özelinde değerlendirme yapacak olursak, yatırımların artmasıyla birlikte son zamanlarda stok artışı da görülmeye başlandı.
Bazı ilçe belediyelerinin imar planlarında gerçekleştirdikleri emsal artışları 2014 yılı itibarıyla, özellikle Yomra ilçesinde yapılaşmayı oldukça artırdı. Nitelikli otellerin geçmiş dönemde şehir merkezinden daha uzakta olan Yomra, Arsin, Araklı istikametine yayılması, Trabzon’un doğusunda gayrimenkul stokunda ve metrekare birim fiyatlarında gözle görülür artışlara sebebiyet verdi. Bölgesel olarak piyasada tercih edilen konutlar genellikle site içerisinde, sosyal donatı alanları bulunan yüksek katlı projelerde yer alanlar. Arap yatırımcının geniş aile konsepti, sitelerde tercih edilen oda sayısı ve metrekare büyüklükleri anlamında değişikliğe gidilmesine neden oldu.
Neredeyse Trabzon’un her ilçesinde Arap yatırımcıya konut satışı yapılmış durumda; satışlar her geçen gün artış gösteriyor. Arap ve Türk alıcı kitlesine aynı projenin beraber sunularak iç içe pazarlama stratejileri benimseniyor. Trabzon özelinde, kent içi tabelalarında da olduğu gibi, üç dilli (Türkçe, İngilizce ve Arapça) bir pazarlama modeli söz konusu; aynı site içerisinde, hem dolar bazlı hem TL bazlı satışlar yapılıyor.
2015 yılında Ortahisar ilçe merkezinde konut metrekare birim fiyatları 1.500 TL ila 2.500 TL arasında değişirken bugün 1.750 TL ila 3.500 TL arasında. Yomra ilçesi özelinde 2015 yılında metrekare bazında 1.200 TL ila 2.500 TL civarında olan birim fiyatlar bugün prestijli birçok konut projesi ile birlikte üst limit olarak 4.000 TL civarına ulaştı.
Ordu ilinde de Arap yatırımcıların konut ve villa inşa etmek amacıyla aldığı arsaların fiyatı, piyasa rayiç değerlerine yakın düzeyde. İldeki gayrimenkul değer artışlarının Ordu’nun büyükşehir olmasıyla gösterdiği değişime bağlı olduğu gözleniyor. Önümüzdeki dönemde özellikle Trabzon’da Arap yatırımcı sayısının devamlılık arz edeceğini düşünüyoruz. Rize ve Trabzon’da yaylacılık turizmine ilgi yoğun olduğu için bu bölgelerde turizm, tarım ve konut yatırımlarının önümüzdeki dönemde artabileceği tahmin ediliyor.
Şeyma Şehirli
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
“Arap, diğer Arapları çekiyor”
Arap vatandaşların Trabzon ilini tercih etme sebepleri şöyle sıralanabilir: İklim ve doğa koşulları. Yeşil ve mavinin buluştuğu bir lokasyon olması. Trabzon halkının muhafazakâr bir yapıya sahip olması. Konut fiyatlarını İstanbul, Antalya gibi illere nazaran daha düşük olması ve Trabzon ilinde her yere ulaşımın rahat olması…
Araplar Trabzon’a Nisan-Ekim ayları arasında geliyor. Maksimum 15-20 gün kalıyor ve izin sürelerini burada geçiriyorlar. Daha çok Yomra-Yalıncak bölgesini tercih ediyorlar. Satış ofisleri ile yapılan görüşmelerde bu bölgede Araplara yapılan satışların yüksek oranda olduğu gözleniyor.
Ortahisar ve Akçaabat bölgelerinde az sayıdaki konut projesinde Araplara satış yapılırken, Yomra bölgesinde piyasa hemen tamamen Araplara yönelik olarak ilerliyor. Arap müşteriler kişiye k özel hizmet, minimum 200 metrekarelik yaşam t alanı ve sakin ortam istiyor. Sosyal alanlarda kapalı havuz, yeşil doğa manzarası talebi üst seviyede.
Yeni sitelerde Araplara satışların Türk müşterileri de kısmi olarak etkilediği görülüyor. Yomra-Yalıncak bölgesinde daha çok Araplara satış yoğun. Bu nedenle Türkler bu bölgeyi tercih etmiyor; Arap yaşamı ve kültürüne uzak olan kesim Yıldızlı-Söğütlü bölgesini tercih ediyor.
Herhangi bir siteden konut alıp memnun kalan bir Arap müşteri, tanıdıklarını da bu siteye yönlendiriyor. Yeşili ve doğayı sevdikleri için, Uzun Göl ve Sera Gölü gibi doğal güzellikleri olan bölgeleri tercih ediyorlar.”
Görkem Öğüt
Endeksa CEO’su
“Trabzon ve Ordu popülerliğini sürdürecek”
Arap yatırımcıların Karadeniz Bölgesi’nde en fazla tercih ettiği iller Trabzon ve Ordu. Trabzon özellikle tüm Türkiye’de yabancı yatırımcıların en fazla konut aldığı beşinci il konumunda. Yabancılar Türkiye’de sırasıyla en fazla İstanbul, Antalya, Bursa, Yalova ve Trabzon’u tercih ediyorlar. Arap yatırımcıların doğal güzellikleri ile öne çıkan, deniz kenarında olan ve gelişmiş bölgeleri tercih ettiğini görüyoruz. Karadeniz’de Trabzon ve Ordu’nun önümüzdeki dönem de popülerliğini sürdüreceğini öngörüyoruz.
Ahmet Aslan
Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı
“Gayrimenkul değerleri yüzde 20-25 arttı”
Köy nitelikli kırsal yerleşim alanlarında etkili olduğu gözlenmekte. Özellikle Kaşüstü merkezde arsa metrekare birim değerleri 500 iken son üç yıl içerisinde 1.250-1.500 TL aralığına yükseldi. Benzer karşılaştırma Akyazı mevki içinde geçerli. Son yıllarda Arap turizminin artan yoğunluğu Doğu Karadeniz’deki konut projelerinin yüksek oranda artmasına sebebiyet verdi. Trabzon, Rize ve Ordu özelinde gayrimenkul değeri, genel eğilimin dışında fazladan yüzde 15 prim yapmış durumda. Arap yatırımcı kökenli talep gayrimenkul piyasasında son üç yıldır önemli değişimlere neden oldu.
Gayrimenkul değerlerinin bölgesel bazda yüzde 20-25 oranında arttığı ve bu artışın Trabzon özelinde özellikle Akyazı, Yomra, Kaşüstü, Çukurçayır ve merkez Trabzon, Ordu-Giresun ve Samsun Havalimanlarından ulaşım kolaylığı, sunulan hizmet ve tesis avantajları ile yatırım açısından Trabzon ve Ordu’nun ön plana çıkacağını öngörüyoruz.
Emre Erşahin
Tapu.com kurucusu ve CEO’su
“Ortalama konut fiyatı 200 bin TL”
Karadeniz Bölgesi, doğal güzellikleri ve yeni tamamlanan havaalanlarıyla, Araplar için kısa sürede popüler hale geldi. Arap gayrimenkul yatırımcılarının ilgisini çeken bölgedeki konut fiyatları da arttı. Veri analizi kuruluşlarının yayınladığı verileri incelediğimizde Karadeniz Bölgesi’nde konut fiyatlarının ortalama 200 bin TL civarında olduğunu görüyoruz.
Fiyatlardaki hızlı yükseliş, yerel alıcının imkanlarını zorlaşa da finansal kuruluşların ellerinde bulundurdukları ve bir an evvel nakde dönüştürmek istedikleri gayrimenkullerden dolayı hala uygun fiyatlı konutlar mevcut. Örnek vermek gerekirse, Tapu.com olarak satışını üstlendiğimiz Karadeniz Bölgesi’ndeki konutların fiyat ortalaması pazarın yaklaşık yüzde 40 altında.
Para
News
AJANDA
GENEL
GENEL
GENEL
GÜNDEM
GENEL