Para akışı başlarken finansal sıkıntılarını aşamazsa, inşaat sektörü sınırlı toparlanmanın etkilerini hissedemeyebilir. Bu yıl Japonya’nın Osaka kentinde yapılan G20 Zirvesi, Türkiye ve diğer gelişmekte olan ülkeler için her zamankinden daha fazla önem taşıyordu. Zira ABD ile Çin arasındaki ticaret savaşının devam edip etmeyeceği, ABD Başkanı Donald Trump ile Çin Devlet Başkanı Xi Jinping bir araya geldiği zaman daha net görülecekti. Öyle de oldu.
Herkes farklı anlıyor
Yaklaşık 80 dakika süren görüşme sonrasında Trump görüşmenin çok iyi geçtiğini ve müzakerelerin devam edeceğini söyledi. Bu ticaret savaşlarının şiddetinin azalacağı şeklinde yorumlanabilir. Çin devlet medyası, görüşmeyi ABD’nin Çin’e yönelik ek tarife adımı atmayacağı şeklinde değerlendirdi. Haklı çıkarlarsa bu, dünya ekonomisinin daha hızlı büyüyeceğine işaret eder.
Ancak Trump ABD’ye döndükten sonra yine bildiğini okumaya devam ederse bu dünya ticaretinde yavaşlamanın devam edeceği anlamına gelebilir. Bunun sonucunda da ABD Merkez Bankası (Fed) ve Avrupa Merkez Bankası (ECB), yılın başında olduğu gibi faiz artırımına değil, bugünlerde olduğu gibi faiz indirimine odaklanmak zorunda kalır.
Türkiye için iyi haber mi?
Bu, Türkiye gibi son birkaç yılda yabancı sermaye akışı zayıflayan ve para birimi değer kaybeden ülkeler için iyi haber gibi gözüküyor. Zaten son haftalarda TL’nin güç kazanma eğilimi de bu noktadan kaynaklanıyor. Elbette S-400, F-35, ekonomideki güven eksikliği ve iç politik gelişmeler, beklenen para akışının boyutlarını belirleyecek. Ancak yine de bugünkü mevcut durumdan daha çok yabancı sermaye girme ihtimali var Türkiye’ye.
Kuşkusuz para akışı ile birlikte pek çok sektör yine hareketlenecek. İnşaat sektörü de bunlardan biri olabilir. Sermayenin bol ve ekonomik aktivitenin iyi olduğu günlerde inşaat, Türkiye’de en fazla öne çıkan sektörlerin başında geliyordu. Ancak artan faizler, daralan ekonomi ve gerileyen güvenle birlikte sektör hızlı bir düşüş yaşadı son birkaç yılda.
İnşaat malzemelerini çok etkiledi
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜIK) verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları 2019 Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına ayma göre yüzde 31,3 oranında azalarak 82 bin 252 adet oldu. Daralmanın en sert hissedildiği alan, inşaat malzemeleri oldu. 2018’in ikinci çeyreğinde Türkiye ekonomisi yüzde 5,3 büyüme gösterirken inşaat sektörü yüzde 5,6 küçüldü. Yılın son çeyreğinde ekonomi yüzde 3 küçülürken inşaat sektörü yüzde 8,7 daralma yaşadı. Sonrasındaki çeyrekte ise Türkiye yüzde 2,6 küçülürken inşaat sektörü yüzde 10,6 küçüldü.
Reel olarak yüzde 25’lik bir daralma
Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) Ekonomi Danışmanı Dr. Can Fuat Gürlesel, “Bu çeyrek yüzde 15’lere giden bir daralma yaşayacağız. Nominal olarak TL cinsinden inşaat harcamaları yüzde 2 büyümüş. Bu reel olarak yüzde 25’lik bir daralmaya işaret ediyor” diyor.
Arsanın fiyatı şirketleri A+’ya yönlendirdi
Sektörün, ülke ekonomisinden daha sert gerilemesinin ardında ise paranın bol olduğu dönemde yapılan hatalar yatıyor. Yurt içinde tek bir müşteri kitlesine yönelmek ve aşırı borçlanma inşaat sektörünün iki temel problemi. Özellikle İstanbul’da arazi fiyatlarının yüksekliği nedeniyle sektör sadece A+ müşteri için konut geliştirdi ya da ofis üzerine odaklandı.
Kaliteden çok hıza önem verildi
Nef İcra Kurulu Üyesi Selçuk Çelik, “Hem finansman imkânlarının bol, hem de iç pazarın dinamik olduğu günlerde, inşaat firmaları kaliteden çok hıza önem verdi. Bunun sektörde arz ile talebin doğru lokasyonlarda buluşamaması gibi sorunlar doğurduğunu düşünüyorum. Ayrıca durağan geçen bu günler için daha etkili ve erken önlemler alınabilirdi, örneğin alternatif satış kanalları yaratmak ya da yap-sat yerine düzenli kira getiren projelere odaklanmak gibi” diyor.
3,5 yıllık konut stoku bulunuyor
Yapılan hatalar Türkiye’de önemli bir stok birikimi oluşmasına neden oldu. Pek çok firmanın tamamladığı projenin satışında zorlandığı görülüyor. Coldwell Banker’ın TÜİK verilerine dayanarak birinci el konut üretimi ve satışı üzerinden yaptığı çalışmaya göre, Türkiye’de 3,5 yıllık konut stoku bulunuyor.
Konuyu değerlendiren Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, “2013 yılında 840 bin daire için iskan alındı, ancak 530 bin daire satıldı; aradaki fark 310 bin. Bu fark 2014’te 490 bin, 2015’te yaklaşık 300 bin, 2016’da yaklaşık 370 bin, 2017’de yaklaşık 670 bin olarak gerçekleşti. Yani toplamda 2 milyon 130 bin adet konut stokundan bahsediyoruz. Son beş yıl birinci el konut satış ortalamasına baktığımızda 590 bin adet/yıl olduğunu görüyoruz. Yani 1 Ocak 2018 itibariyle yeni inşaat ruhsatı verilmeyeceği varsayımı gerçekleşse dahi 3,5 yıllık birinci el konut stokundan bahsediyoruz” diyor.
Borç yükü ağır
Diğer taraftan sektörün asıl sorunu şirketlerin aşırı borçlu oluşu. İnşaat ve gayrimenkul sektörünün yurt içinde kullanmak üzere aldığı aldığı döviz kredilerinin toplamı 57 milyar dolar civarında. Yani bugün için reel sektörün döviz kredilerinin yüzde 20’si inşaat sektörüne ait. Bu kredilerin tamamı yurt içindeki işlerde kullanılıyor. Yurt dışı işlerde kullanılan krediler bu rakama dahil değil. Hem satışların yavaşladığı hem sermayenin daraldığı bir dönemde sektörün bu borçlu yapıyı çevirmesinin bir hayli zor olacağına şüphe yok.
Dr. Can Fuat Gürlesel, “İnşaat ve gayrimenkul sektörünün kullandığı krediler çok fazla. Asıl sıkıntı bu kredilerin geri ödenmesinde. Çok ciddi büyüklükteki bir müteahhit grubu şu anda geri ödeme konusunda sıkıntı yaşıyor. Bu sıkıntıyı aşmadan, mali yapıları iyileştirmeden ve bir konsolidasyon yaşamadan temel sorunları çözemeyiz” diyor.
Kolay görünmüyor
Bugünkü mevcut durumda şirketlerin borçlu yapıdan kurtulmaları kolay görünmüyor. Bu nedenle sektör, bankalarla bir araya gelerek borçlarını yeniden yapılandırmak istiyor. Zira benzer şekilde 50 milyar dolara yakın döviz borcu olan enerji şirketleri bankalarla bir araya gelerek borçları yeniden yapılandırmaya çalışıyor. Enerji şirketleri borcun yeniden yapılandırılması konusunda mesafe de kat etti. Ancak bankaların inşaat şirketlerinin borçlarını yeniden yapılandırma konusuna aynı şekilde sıcak baktığı söylenemez.
İnşaat da destek bekliyor
“Enerji şirketleri beş bankayla bir araya geldi. Sektördeki 13 milyar dolarlık kredinin yeniden yapılandırılması için anlaşmaya çalışıyorlar. Peki inşaat ve gayrimenkul için ne oldu? Bankalar uzlaşmaktan son derece uzak. Enerjide olduğu gibi bir araya gelemiyorlar. Bize söylenen, müteahhit firmaların bilançolarının sağlıklı görünmediği. Yani kredi verirken sağlıklı geliyordu, ama şimdi gelmiyor. Bozulmuş olması ayrı, gerçeği yansıtmaması ayrı” diyor
Mali yapıları bozuk
Dr. Can Fuat Gürlesel, konuyla ilgili bir bankacı, inşaat firmalarının teknik olarak sürdürülebilir seviyede mali yapılarının olmadığının altını çiziyor ve “Mevcut stoklar daha önce alınmış krediler için teminat olarak gösterilmiş. Yeniden yapılandırma bu tip şirketler için faydalı olmaz” diyor.
Bu durumda kamunun devreye girmesi beklenebilir. Kamu, Emlak Bankası aracılığı ile stokların eritilmesi için çalışma başlatmıştı. Buna göre 14 firmanın elindeki stoklar, Emlak Katılım Bankası tarafından satın alınacak ve Ziraat Bankası tarafından sağlanan düşük faizli kredi ile tüketiciye satılacak. Diğer taraftan inşaat işlerini yeniden hareketlendirmeye yönelik beklentiler de var.
Böylesi görülmedi
Avrupa Hazır Beton Birliği (ERMCO) ve Türkiye Hazır Beton Birliği (THBB) Yönetim Kurulu Başkanı Yavuz Işık, “Yılın ilk çeyreğinde yüzde 10,9 gibi ciddi bir oranda daralan inşaat sektörü dışında çift haneli daralan başka bir sektör bulunmamaktadır. En son küresel krizde çift haneli daralan inşaat sektörü son üç çeyrektir artan bir hızla geriye gitmektedir. Bu noktada Çevre ve Şehircilik Bakanımız tarafından, yakın zamanda açıklanması planlanan kentsel dönüşüme ilişkin eylem projesi kapsamında 50 bin konutluk kentsel dönüşüm projesi, başta hazır beton olmak üzere inşaat sektörü oyuncularının nefes alması için önemli bir fırsat olabilecektir. Doğru planlama ve kaynakların etkin dağılımına ilişkin alınacak tedbirler ile kentsel dönüşümde yeni bir hamle başlatılabilirken aynı zamanda inşaat sektöründeki daralma da frenlenebilecektir” diyor.
Kur düşüyor ama…
Kamudan bir hamle gelene kadar aslında piyasalarda yaşanan bahar havası yakın zamanda inşaat ve gayrimenkul sektörünün imdadına koşacak gibi. Selçuk Çelik, “Türkiye’nin de içinde yer aldığı gelişmekte olan ülkelerde, 2003-2004 yılında başlayan parasal genişleme özellikle sektörümüzde de ciddi pozitif etki yaratmıştı. Fed ve ECB’nin faiz indirimi sinyali vermesi bile gelişmekte olan ülkelerin para birimlerini şimdiden etkilemeye başladı. Haziran ayı itibarıyla yıllık rakamlar bazında baktığımızda yaklaşık olarak son bir yılın en düşük enflasyon rakamları ile karşı karşıyayız.
Hem iç ve dış konjonktürel gelişmeler hem de parasal genişleme ihtimaline piyasa reaksiyonu olumlu olurken, dolar kuru 200 günlük ortalama seviyelerine geriledi. Bu nedenle de TCMB’nin faiz indirim ihtimali iyice artmış oldu” diyor ve ekliyor: “Kurun düşmesi tüketici güven endeksine olumlu yansırken, faiz oranlarının aşağı çekilmesi de alım gücünün artma etkisiyle gayrimenkul sektörünü olumlu etkiler.”
Sinan Koparan-Bloomberg Businessweek
News
GÜNDEM
KONUT PROJELERİ
GENEL
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GENEL
FOTO GALERİ