Türkiye 2019’dan itibaren yatırımcılara artan bir ivme ile fırsatlar sunacak. Bu fırsatların niye, nereden ve olası olarak ne zaman ortaya çıkacağını irdelemeden önce bir hususun altını çizmek lazım. O da her ne kadar kelepir gibi gözükse de bir ülkedeki varlıklara yatırım yapma kararı almadan önce o ülkenin geleceğine inanmanın şart olduğu. Ülke olarak zor bir ekonomik döneme girdik ve bu dönemin iyileşmeden önce kötüleşeceği aşikar.
Yapısal reforma ihtiyaç var
Ancak unutmayalım ki bu dönemdeki alım fırsatlarının yatırımcılar için gerçekten bir fırsat olma sebebi, ülkemizin orta ve uzun vade geleceğinin parlak ve güçlü olmasından ve çoğu diğer gelişmekte olan ekonomiye nazaran daha sürdürülebilir, sağlam ekonomik ve sosyal temeller üzerine oturmuş bir yapısının bulunmasından, yani tabiri caiz ise sadece yapısal reforma ihtiyacı duyan bir ülke olmasından kaynaklanıyor.
Peki o halde yatırım fırsatlarından kastımız nedir?
Bu varlıkları özetle dört bölüme ayırabiliriz:
Bunlardan ilkini bankaların problemli kredilerinin perakende ve KOBİ kısmını artan oranlarla satma zorunluluğundan kaynaklanan portföyler oluşturuyor. Yurt dışında NPL (Non-Performing Loan) olarak da adlandırılan problemli krediler, BDDK’nın lisansladığı ve denetlediği Varlık Yönetim Şirketleri (VYŞ) tarafından yıllardır satın alınmakla beraber, bu seneye kadar ortalama alım fiyatları ana paranın yüzde 16-18’ine tekabül eden bu kredi portföyleri günümüzde yaklaşık yüzde 3-5 aralığına inmiş bulunmaktadır.
Sektördeki yaklaşık 20 VYŞ’nin en büyük ikisinin piyasayı domine ettiği ve geriye kalanların sadece en büyük beş-altısının elle tutulabilir pazar payına sahip olduğu bu sektör, ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durum ve bankaların bilanço küçültmeye gitmekten başka bir çaresi olmamasından dolayı büyüyecek olup, bu büyümede piyasaya çıkması muhtemel kredi portföylerinin alimim tamamen karşılayacak yerel öz sermaye bulunmamaktadır.
Aynı zamanda EBRD (Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası) gibi köklü kuruluşların da yıllar içinde ciddi miktarlarda fonladığı bu alandaki fırsat, sektörden anlayan ve diğer ülkelerde önceden tecrübesi bulunan (mesela İtalya) yabancı yatırımcıların iyi bir yerel VYŞ ile yapılacak bir ortaklık çerçevesinde bu sektöre girebilme fırsatıdır.
Yukarıda bahsettiğimiz senaryoyu yakından takip etmesi muhtemel bir başka alan da bankaların problemli kurumsal kredi portföylerinin satışı olacaktır. Burası perakendeye göre çok farklı olup büyük gelişmekte olan piyasa yatırımcılarıyla bankalar arasında şimdilik fiyatlandırma konusunda anlaşmaya varılamamış, ancak önümüzdeki altı ay içinde bir çözüm bulunması gereken, banka bilançolarının sağlığı ve Türkiye ekonomisinin önemli birçok kurumsal şirketinin önünün açılıp tekrar büyüyebilmesi için önem teşkil eden bir alandır.
Bankalar gerekeni desteklemedi
Bu alanda bankaları devlet de desteklemekte olup, daha geçtiğimiz hafta geçen torba kanunla bankalara sıkıntıdaki bazı şirketlerin borçlarının yeniden yapılandırılmasında bazı kolaylıklar getirmiştir. Borcunu şu anda ödeyemeyen, ancak kaynak sağlanırsa normal faaliyetlerinde bir sıkıntı olmayan şirketleri kurtarmaya yönelik bu kanun, atılan yapıcı bir adımdır. Bu bağlamda, doğru fiyatlandırabildiği ve önü açık olan stratejik sektörlerde faaliyet göstermesi kaydıyla, bu alanda yaptıkları yatırımlardan Türkiye’nin içinde bulunduğu bu sıkıntılı dönemi geride bıraktığında küresel portföyleri nezdinde sağlıklı risk/getiri dengesini yakalamaları mümkün olacaktır.
Son olarak tarif edeceğimiz üç ve dördüncü yatırım fırsatları aslında birbirine bağlı olup, ikisinin de temelinde yatan sebep yukarıda belirttiğimiz gibi bankaların bilanço küçültme ihtiyacından ve Türkiye’deki çoğu büyük/küçük girişimcinin yıllardır şahsi kefalet vererek borçlanma alışkanlığından kaynaklanmaktadır.
Teminatlar eninde sonunda kullanılıyor
Bilanço küçültme faaliyetinin üzücü sonu bankaların eninde sonunda problemli kurumsal kredilerin bir bölümünü yüzdürme kapasitesinin sona ereceği gerçeği ve bunu takiben alınan borçlara istinaden verilen teminatların yürürlüğe girme zorunluluğu olmaktadır.
Bu durumda karşımıza iki farklı senaryo çıkıyor: İlk senaryodaki şirketin sahibi nispeten şanslı, keza borçlu durumdaki şirketlerinin dışında sahibi olduğu çok iyi iş yapan ve büyük bir ihtimalle yurt dışı satış ağırlıklı üretim yapıp yabancı para geliri olan bir şirketi daha mevcut. Normal şartlar altında bu şirketini satmayı düşünmeyen veya piyasa değerinin çok daha üzerinde bir EBITDA çarpanıyla ‘tok satıcı’ gibi davranan bu girişimcinin önünde ya bu şirketini satıp diğer şirketlerinin borcunu kapamak ya da diğer şirketleri için alınan borca karşılık verdiği teminatları kaybetmek gibi iki seçenek bulunması muhtemel. Bu her ne kadar hoş bir seçim olmasa da her şeye rağmen şahsi mal varlığını kaybetmektense şirketini satmayı tercih edeceğini düşünürsek, bu Türkiye’de de orta ölçekli özel sermaye yatırım alanına girmek isteyenler için ciddi bir fırsat oluşturacaktır.
İkinci senaryoya baktığımızda ise önümüze başka bir tablo çıkıyor:
Keza bu sefer ele aldığımız girişimcinin portföyündeki tüm şirketlerin borçları bankalar tarafından artık yüzdürülemeyecek durumda. Bankaların çoğunlukla verilen gayrimenkul ağırlıklı teminatları kullanmaktan başka çaresi bulunmuyor. Bu durumda doğan sonucun, bankaların ellerindeki gayrimenkul portföylerinin ciddi miktarda artış göstermesi sonucu bilançolarını güçlendirmek ve sermaye yeterlilik rasyolarını desteklemek için bu portföylerin piyasa değerlerinin çok daha altında satışa çıkarılmasıyla ortaya çıkan bir kelepir gayrimenkul alım fırsatı olacağını söyleyebiliriz.
Yukarıda yatırım fırsatlarından bahsettik, ama isterseniz bir de niye bu fırsatların ortaya çıktığına ve daha da önemlisi bu sancılı dönemin nasıl biteceğine biraz değinelim.
Dünya genelinde ülkelerin sosyoekonomik düzeni ciddi bir değişim ve kabuk değiştirme sürecinden geçerken, son ıo yılda gelişmekte olan ülkelere para akışının hızlandığı dönemde nelerin daha doğru yapılabileceğine baktığımızda şunu görüyoruz:
Aslında problem özel sektörde yatıyor ve yöneticiler risk algısını tam olarak küresel seviyeye taşımadan kolaya kaçıp “kervan yolda düzülür” mantığının egemen olduğu bir kurumsal kültüre sahip.
Neden mi bahsediyoruz? Şöyle açıklayalım…
Özellikle son 10 yılda Türkiye iç piyasası genç ve dinamik nüfusu sayesinde hızla büyürken çoğu şirket Türkiye dışındaki pazarlara açılmaya gayret göstermemiştir. Niyet etmiş olan şirketler ise böyle küresel açılımların stratejik boyutunu göz önünde bulundurup agresif bir şekilde desteklemesi gereken Türk bankaları tarafından yalnız bırakılmıştır. Bununla beraber bazı büyük şirketler, özellikle 2010 sonrası Türkiye’nin küresel sermaye piyasalarında artan prestiji ve varlığını fırsat bilip uzun vadeli borçlanıp dış pazarlarını büyütebilecek durumdayken, Türk bankalarından o dönemde buldukları kısa vadeli tonlamanın nispeten düşük maliyetlerinin çekiciliğine yenik düşüp, uzun vade risk yönetimini ve büyümeyi kısa vade kârlılığa feda etmiş ve yollarına sadece iç piyasaya odaklanarak devam etmiştir.
İşin bankalar kısmında ise Türkiye’deki pazar paylarını büyütmek için kızgın bir rekabet içinde olan bankalar, yerel piyasalar yeterince iş hacmi sunduğundan yurt dışına yatırım yapmak ve bu yatırımları düşük finansman maliyetiyle gerçekleştirmek isteyen şirketleri bu alanda yeterli seviyede destekleyememiştir.
Bu kısır döngünün sonucu olarak, Türkiye ekonomisi risk üzerine risk ekleyerek, yani aslında büyüyen bir ekonomide herkesin aynı gemide ve o geminin mazotunun çoğunlukla dış kaynaklı olduğunu anlamadan, daha doğrusu anlamak istemeden yoluna devam etmiştir.
Peki, gelecek nasıl gözüküyor?
Yazının başında da belirttiğimiz üzere, bir ülkenin yatırımcılara sunduğu fırsatlar sadece fiyatlandırma bazlı değil, aynı zamanda o ülkenin makro anlamda geleceğinin parlaklığıyla doğru orantılıdır. Bu açıdan baktığımızda, ülkemizde gerçekleştirilecek bazı ekonomik reformlar eşliğinde ve özel sektörün kendi bünyesinde şu anda yaşanan problemlerden ders çıkarması şartıyla Türkiye’nin ve Türk ekonomisinin önünün uzun vadede açık olduğunu söyleyebiliriz.
Dolayısıyla, vizyon ve sermaye sahibi yatırımcılar kısa vadedeki olumsuz algıdan daha ziyade uzun vadedeki resmi görebildikleri takdirde Türkiye’de yapacakları yatırımlarda çok iyi bir risk/kâr rasyosu sağlayacak ve bu dönemde Türkiye’nin geleceğine olan inançlarının mükafatını alacaktır. O Son 10 yılda çoğu şirket Türkiye dışındaki pazarlara açılmaya gayret göstermemiştir.
Ozan Özkural-Bloomberg Businessweek
News
GÜNDEM
KONUT PROJELERİ
GENEL
İSTANBUL KONUT PROJELERİ
GENEL
FOTO GALERİ